Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 марта 2017 г. N Ф03-714/17 по делу N А51-2785/2016

г. Хабаровск

27 марта 2017 г.

А51-2785/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: В.А. Гребенщиковой, Е.К. Яшкиной

рассмотрев в судебном заседании в отсутствие представителей

лиц, участвующих в деле, кассационную жалобу общества с

ограниченной ответственностью "Альфа"

на решение от 26.09.2016, постановление Пятого арбитражного

апелляционного суда от 09.12.2016

по делу N А51-2785/2016

Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.Г. Клемина,

в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, Д.А. Глебов,

Н.А. Скрипка

по иску общества с ограниченной ответственностью "Альфа"

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края,

администрации г. Владивостока (в лице управления финансов)

третье лицо: Гаражно-эксплуатационный кооператив N 108

о взыскании 130 000 руб. неосновательного обогащения, 20 000 руб.

расходов на оплату услуг представителя

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (ОГРН 1092538003095, ИНН 2538128499, адрес (место нахождения): 690088, Приморский край, г. Владивосток, Военное шоссе, 19-20; далее - ООО "Альфа") обратилось с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес (место нахождения): 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - департамент) о расторжении договора аренды N 03-Ю-18662 от 25.02.2014, взыскании 153 000 руб.

К участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация г. Владивостока (в лице управления финансов) (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783, адрес (место нахождения): 690950, Приморский край, г. Владивосток, Океанский пр-кт, 20; далее - администрация), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гаражно-эксплуатационный кооператив N 108.

В ходе рассмотрения дела суд принял уточнение исковых требований, в соответствии с которыми ООО "Альфа" просит расторгнуть договор аренды N 03-Ю-18662 от 25.02.2014, взыскать с департамента 130 000 руб. неосновательного обогащения, а также 20 000 руб. судебных издержек на представителя.

В дальнейшем ходатайством от 15.09.2016 ООО "Альфа" уточнены исковые требования, просило взыскать с администрации 130 000 руб. неосновательного обогащения, судебные издержки. Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Впоследствии ООО "Альфа" в связи с заключением между ним и департаментом соглашения о расторжении договора отказалось от требований в части расторжения договора аренды N 03-Ю-18662 от 25.02.2014. Отказ от требований в части судом принят; производство по делу в данной части судом прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Решением от 26.09.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016, в удовлетворении искового требования о взыскании неосновательного обогащения отказано.

В кассационной жалобе ООО "Альфа" просит отменить состоявшиеся судебные акты в части отказа в удовлетворении требований во взыскании неосновательного обогащения, расходов на оплату услуг представителя как необоснованные. Заявитель настаивает, что спорный земельный участок невозможно было использовать по назначению ввиду нахождения в его границах действующего гаражного кооператива, а также металлических гаражей. Поэтому полагает, что оплата арендных платежей производилась необоснованно, и в силу статьи 1102 ГК РФ имеются основания для возврата соответствующих платежей.

В отзыве на кассационную жалобу департамент выразил несогласие с изложенными в ней доводами, просил оставить без изменения, обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом положений пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы 14.03.2017 объявлялся перерыв до 20.03.2017.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 25.02.2014 между департаментом (арендодатель) и ООО "Альфа" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 03-Ю-18662, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения департамента от 27.01.2014 N 103-рз предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1116 кв. м. с кадастровым номером 25:28:030017:6330, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Никифорова, 18 (участок находится примерно в 26 м по направлению на юго-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка), для использования в целях, не связанных со строительством: для стоянки автотранспортных средств, сроком на три года с момента подписания договора.

Размер и условия внесения арендной платы за земельный участок определены в разделе 2 договора. Размер арендной платы установлен в сумме 12 733 руб. 07 коп.

Сторонами без замечаний подписан акт приема-передачи земельного участка от 25.02.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

За период с марта 2014 по март 2015 арендатором производилась оплата арендных платежей. Сумма арендных платежей за этот период составила 130 000 руб., что подтверждено представленными в дело платежными поручениями.

31.05.2016 между департаментом и ООО "Альфа" подписано соглашение о расторжении договора N 03-Ю-18662.

Общество, ссылаясь на то, что поскольку в границах земельного участка находится имущество третьих лиц - металлические гаражи, поэтому участок невозможно использовать по назначению, определенном договором, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Судами правомерно квалифицированы правоотношения сторон как регулируемые нормами главы 34 ГК РФ, статьей 22 ЗК РФ, условиями договора от 25.02.2014 N 03-Ю-18662.

В отношении спорного земельного участка установлено следующее.

Так, обществом в судебном порядке оспорен отказ в утверждении схемы земельного участка площадью 1116 кв. м., находящегося в районе ул. Никифорова, 18, для целей, не связанных со строительством - размещение автостоянки. Вступившим в законную силу решением от 30.08.2013 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-19602/2013 (постановление апелляционной инстанции от 22.10.2013) соответствующий отказ признан незаконным, суд обязал УГА г. Владивостока утвердить схему расположения названного земельного участка на кадастровом плане территории.

Распоряжением УГА г. Владивостока от 26.11.2013 N 2414 для ООО "Альфа" утверждена схема земельного участка площадью 1116 кв. м., находящегося в районе ул. Никифорова, 18 в г. Владивостоке.

12.12.2013 названный земельный участок поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 25:28:030017:6330.

В отношении сформированного в установленном порядке земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:6330 заключен вышеназванный договор аренды от 25.02.2014 N 03-Ю-18662; по акту от 25.02.2014 земельный участок принят арендатором - ООО "Альфа" без возражений.

В рамках дела N А51-14269/2014 Арбитражного суда Приморского края отказано в удовлетворении требований Гаражно-эксплуатационного кооператива N 108 о признании недействительным распоряжение N 2414 (решение от 21.07.2014).

Между тем, по делу N А51-19602/2013 постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 отменено постановление от 22.10.2013 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Постановлением этого суда от 29.06.2015 решение от 30.08.2013 отменено, в удовлетворении заявления ООО "Альфа" отказано. Суд установил, что испрашиваемый обществом земельный участок площадью 1116 кв.м. налагается на существующий земельный участок площадью 1016 кв.м., имеющий статус ранее учтенный, который ранее был предоставлен ГЭК N 108, для эксплуатации металлических гаражей.

Таким образом, невозможность использования ООО "Альфа" земельного участка обусловлена тем, что в границах предоставленного ему земельного участка находится иной земельный участок площадью 1016 кв.м., имеющий статус ранее учтенный и используемый иной организацией - ГЭК N 108.

Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

То, что на спорном земельном участке находятся металлические гаражи, сторонами не опровергается.

При разрешении спора суды, установили, что арендатором акт приема-передачи земельного участка подписан без возражений; претензий к состоянию земельного участка не имелось; в период действия договора N 03-Ю-18662 вопросы об уменьшении размера арендной платы или невозможности использования земельного участка арендатором не ставились, при этом производилась оплата арендных платежей по договору. Суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 612 ГК РФ, признали, что оснований для освобождения арендатора от исполнения добровольно принятых на себя обязательств по договору N 03-Ю-18662, не имеется, поэтому оплаченные арендные платежи не могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение, в связи с чем отказали в иске.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В материалы дела представлены: договор от 12.09.2005 N 03-000345-Ю-В-4694, заключенный между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ГЭК N 108 (арендатор) в отношении аренды земельного участка площадью 1016 кв.м., расположенного в районе ул. Никифорова, 18, для использования в целях эксплуатации металлических гаражей на срок с 01.08.2005 по 26.02.2006; акт приема-передачи земельного участка от 01.08.2005; уведомление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 22.01.2015 N 20/04/04-02/1470, в котором ГЭК N 108 поставлено в известность о смене арендодателя, о возобновлении договора на неопределенный срок, об изменении размера арендной платы; расчет арендная плата за 2015 год в сумме 120 558 руб.; платежные документы (чек ордер, платежное поручение) об оплате ГЭК N 108 арендных платежей по договору N 03-000345-Ю-В-4694.

Как указано выше, земельный участок площадью 1116 кв.м. являющийся предметом договора N 03-Ю-18662 был сформирован таким образом, что в его границы вошел земельный участок площадью 1016 кв.м., имеющий статус ранее учтенного и предоставленный ГЭК N 108. То, что этот земельный участок имеет статус ранее учтенного установлено постановлением апелляционной инстанции от 29.06.2015 по делу N А51-19602/2013.

Вопрос о том, что ООО "Альфа" на момент заключения договора N 03-Ю-18662 и подписания 25.02.2014 акта приема-передачи земельного участка площадью 1116 кв.м. знало об этих обстоятельствах судами не исследован.

Таким образом, в отношении, по сути, одного и того же земельного участка действовали два договора аренды, которыми для каждого арендатора (ГЭК N 108, ООО "Альфа") установлена обязанность по оплате арендных платежей. При этом фактическое использование земельного участка площадью 1016 кв. м. осуществляет ГЭК N 108.

Суд, возлагая на ООО "Альфа" обязанность по исполнению договора N 03-Ю-18662, в части внесения арендных платежей в спорный период, названные обстоятельства, не учел.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из содержания акта от 25.02.2014 приема-передачи земельного участка площадью 1116 кв. м. следует, что ООО "Альфа" был осмотрен земельный участок; претензий с его стороны к состоянию участка не имелось. В акте отражено, что на момент передачи земельного участка его состояние соответствует условиям использования по целевому назначению.

Как указано выше на момент заключения договора N 03-Ю-18662 фактически существовали препятствия по использованию земельного участка, следовательно об этих обстоятельствах общество было осведомлено. О наличии чужого имущества - металлических гаражей, находящегося на спорном земельном участке, арендуемом обществом, ему в любом случае должно было стать известно во время осмотра земельного участка.

Вместе с тем, то что гаражи законно размещены на ранее учтенном земельном участке, установлено в рамках дела N А51-19602/2013 (постановление от 29.06.2015), то есть позже заключения договора N 03-Ю-18662.

Данному обстоятельству судами также не дана надлежащая оценка.

Следует отметить, что обществом оплата арендных платежей по договору N 03-Ю-18662 произведена в период с апреля по декабрь 2014. В этот же период общество являлось лицом, участвующим в деле по спорам, инициированным как самим обществом (дело N А51-19602/2013), так и ГЭК N 108 (дело N А51-14269/2014) в отношении спорного земельного участка площадью 1116 кв.м.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 612 арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В данном случае судом не исследован вопрос о извещении арендатора о том, что спорный земельный участок образован за счет ранее учтенного земельного участка, который, в свою очередь, используется ГЭК N 108 по договору N 03-000345-Ю-В-4694.

Поскольку установление вышеназванных обстоятельств является существенным для рассмотрения настоящего спора, следует признать, что обжалуемые судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела, имеющим значение для его правильного разрешения, не отвечают требованиям части 3 статьи 15 АПК РФ, поэтому в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать им соответствующую оценку и с учетом установленного разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.09.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016 по делу N А51-2785/2016 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

В.А. Гребенщикова Е.К. Яшкина