Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 апреля 2018 г. N Ф03-1139/18 по делу N А37-1957/2017

г. Хабаровск

17 апреля 2018 г.

А37-1957/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии:

от КУМИ г. Магадана: Кречетов А.А., представитель по доверенности от 08.11.2017 N 03/6491

от ИП Рыбина О.А.: Рыбин О.А. (лично)

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана

на решение от 21.11.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2018

по делу N А37-1957/2017 Арбитражного суда Магаданской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кушниренко А.В., в апелляционной инстанции судьи: Дроздова В.Г., Волкова М.О., Гричановская Е.В.

По иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана

к индивидуальному предпринимателю Рыбину Олегу Анатольевичу

о расторжении договора, обязании возвратить земельный участок

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (ОГРН 1024900961150, ИНН 4909039394, адрес (место нахождения): 685000, Магаданская область, г. Магадан, пл. Горького, 1; далее - КУМИ г. Магадана, Комитет) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к индивидуальному предпринимателю Рыбину Олегу Анатольевичу (ОГРНИП 308491124700017, ИНН 490600066330; далее - ИП Рыбин О.А., предприниматель) о расторжении договора аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 06.10.2015 N АН-49-09-03-14130, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 49:09:031004:1171, площадью 1 073 кв.м, расположенный по адресу: г. Магадан, в районе Колымского шоссе (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 21.11.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2018 без изменения, в удовлетворении уточненных требований Комитета отказано.

В кассационной жалобе КУМИ г. Магадана выражает несогласие с указанными судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, сделаны выводы, несоответствующие имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит обжалуемые решение, апелляционное постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, судами дана неверная оценка представленным предпринимателем доказательствам (заявления в государственные и муниципальные органы; договоры на устройство фундамента, покупку строительных материалов, уборку территории; градостроительный и межевой планы, кадастровый паспорт земельного участка) и поведению ИП Рыбина О.А. после заключения спорного договора аренды, которое свидетельствует об отсутствии у предпринимателя заинтересованности в получении разрешения на строительство объекта недвижимости и несоблюдении условий договора аренды от 06.10.2015 N АН-49-09-03-14130. Названные обстоятельства, как полагает Комитет, подтверждают наличие существенных нарушений предпринимателем принятых на себя договорных обязательств, что, в свою очередь, является безусловным основанием для удовлетворения заявленных требований. В подтверждение своей позиции заявитель жалобы также ссылается на примеры из судебной практики.

От ИП Рыбина О.А. отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Магаданской области, представитель Комитета поддержал доводы поданной жалобы и дал пояснения по обстоятельствам спора, а предприниматель возражал против удовлетворения жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и пояснений представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены в данном случае отсутствуют.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, на основании постановления Мэрии города Магадана от 25.09.2015 N 3523 между КУМИ г. Магадана (арендодатель) и ИП Рыбиным О.А. (арендатор) заключен договор аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 06.10.2015 N АН-49-09-03-14130, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 073 кв.м с кадастровым номером 49:09:031004:1171, расположенный по адресу: город Магадан, район Колымского шоссе, для строительства станции технического обслуживания.

Пунктом 10.1 договора определен срок его действия с 25.09.2015 по 31.08.2018.

По акту приема-передачи от 06.10.2015 земельный участок передан арендатору с 25.09.2015.

Пунктом 5.2.2 договора определено, что арендатор обязан обеспечить освоение земельного участка в течение трех лет с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи.

Пунктом 5.2.6 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить ежемесячную арендную плату согласно прилагаемому к договору расчету.

Пунктом 9.2.4 договора предусмотрено, что основанием для прекращения договора является неполучение по истечении шести месяцев с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи разрешения на строительство в установленном порядке.

В период действия названной сделки Комитет обследовал земельный участок, составив соответствующий акт от 19.05.2017, в котором отражено, что арендуемый ответчиком земельный участок свободен от строений и сооружений, строительная деятельность не ведется.

В ответ на письма Комитета от 19.05.2017 N 03/2801 и от 09.08.2017 N 03/4647 Департамент строительства, архитектуры, технического контроля Мэрии города Магадана письмами от 26.06.2017 N 3883 и от 18.08.2017 N 6845 сообщил, что ИП Рыбину О.А. не выдавалось разрешение на строительство станции технического обслуживания на земельном участке с кадастровым номером 49:09:031004:1171.

Далее КУМИ г. Магадана направлено в адрес ответчика письмо от 05.06.2017 N 03/3218 с предложением в срок до 03.07.2017 получить разрешение на строительство и в полном объеме оплатить задолженность по арендной плате за период с 25.09.2015 по 31.05.2017 в сумме 107 576 руб. 02 коп., а также пени в размере 3 417 руб. 55 коп.

Письмом от 09.08.2017 N 03/4656 Комитет предложил предпринимателю в связи с неполучением разрешения на строительство, невнесением арендной платы и пени расторгнуть договор аренды от 06.10.2015 N АН-49-09-03-14130.

Не получив ответа на указанное предложение, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В ходе судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции ИП Рыбин О.А. погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме, в связи с чем истец уточнил исковые требования и просил суд расторгнуть договор аренды от 06.10.2015 N АН-49-09-03-14130, а также обязать предпринимателя возвратить земельный участок с кадастровым номером 49:09:031004:1171.

Отказывая в удовлетворении уточненных требований Комитета, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 45 и пунктом 2 статьи 46 этого же Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные. Применительно к участкам, отведенным для строительства, существенность нарушений также должна квалифицироваться с учетом положений статей 42, 45, 46 Земельного кодекса РФ.

При этом не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В процессе разрешении настоящего спора судебные инстанции установили, что фактически заявленные Комитетом требования о расторжении спорного договора аренды от 06.10.2015 N АН-49-09-03-14130 обоснованы исключительно неполучением предпринимателем в установленный договором срок разрешения на строительство станции технического обслуживания на предоставленном ему участке.

Вместе с тем исследовав и оценив все представленные сторонами в материалы настоящего дела доказательства с позиции норм статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, включая: письмо от 10.11.2017 ООО "ТРАСТ ГРУПП" (о совместной с ИП Рыбиным О.А. инвестиционной деятельности); договор купли-продажи строительных материалов от 15.10.2016 N 7/16; договор от 12.05.2017 N 45 (на возведение ленточного фундамента); письмо от 13.11.2017 N 1 ООО "Компания И.В.А." (об уборке территории спорного участка); градостроительный и межевой планы спорного участка; технические условия N 057/2016-ПР для разработки проектно-сметной документации по осуществлению технологического присоединения к электрическим сетям, а также технические условия для подключения к системам водоснабжения и водоотведения для строительства станции технического обслуживания на арендованном земельном участке и иные имеющиеся в материалах дела документы, судебные инстанции установили, что, несмотря на неполучение ответчиком до настоящего времени разрешения на строительство станции технического обслуживания, последним предпринимались достаточные и необходимые меры, направленные на освоение этого участка и урегулирование в связи с этим сопутствующих вопросов, возникающих в обычной предпринимательской деятельности.

Полученные предпринимателем согласования и документы необходимы для последующего оформления разрешения на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в пределах срока действия договора, который на момент обращения Комитета в суд и рассмотрения настоящего спора не истек.

С учетом установленного судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что в данном конкретном случае поведение ответчика не связано с пренебрежительным отношением к выполнению своих договорных обязательств пред истцом, в связи с чем в такой ситуации само по себе неполучение предпринимателем разрешения на строительство станции технического обслуживания не является существенным нарушением ИП Рыбиным О.А. условий спорного договора аренды от 06.10.2015 N АН-49-09-03-14130, и, как следствие изложенному, не может быть признано судами достаточным и безусловным основанием для досрочного расторжения такого договора.

Названные выводы судебных инстанций признаются судом округа сделанными на основании полного, всестороннего исследования и оценки всех имеющихся в материалах настоящего дела доказательств с правильным применением соответствующих норм материального права.

Кроме того, суд округа считает необходимым дополнительно отметить, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, в связи с чем избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) должна быть соразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Между тем в данном случае отсутствуют основания полагать, что указываемое Комитетом нарушение в виде неполучения предпринимателем разрешения на строительство объекта недвижимости повлекло причинение существенного ущерба для КУМИ г. Магадана, в результате чего истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении с ответчиком спорного договора.

Задолженности по арендным платежам ответчик не имеет, участок используется им по целевому назначению, что подтвердили стороны в заседании суда кассационной инстанции.

В связи с изложенным сохранение правоотношений между сторонами по договору от 06.10.2015 N АН-49-09-03-14130 в сложившейся ситуации не противоречит закону и не нарушает прав истца.

Обжалуя в кассационном порядке принятые в рамках настоящего дела судебные акты, Комитет фактически выразил несогласие с ними лишь в части, касающейся оценки судами имеющихся в материалах настоящего дела доказательств, на основании которых судебные инстанции пришли к выводу о том, что допущенные предпринимателем нарушения условий спорного договора аренды не являются существенными.

Однако, вопреки утверждению заявителя жалобы, судебные инстанции исследовали все значимые для дела обстоятельства, касающиеся поведения ИП Рыбина О.А. после заключения спорного договора и предпринятых им мер по освоению спорного земельного участка. Соответствующие выводы судов в указанной части основаны исключительно на результатах оценки представленных сторонами в материалы настоящего дела доказательств.

В связи с этим, оснований для иных выводов по названным вопросам у суда округа не имеется, что, в свою очередь, согласуется с нормами главы 35 АПК РФ, в силу которых переоценка доказательств на данной стадии судебного разбирательства к полномочиям окружного суда не отнесена. Само по себе несогласие заявителя с оценкой судами доказательств не является достаточным основанием для удовлетворения поданной жалобы.

Иных доводов и аргументов, опровергающих правильность выводов арбитражных судов, положенных в основу принятых по настоящему делу судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами не допущено, то обжалуемые судебные акты являются законными, обоснованными и не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.11.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2018 по делу N А37-1957/2017 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова