Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 апреля 2018 г. N Ф03-1398/18 по делу N А51-10042/2016

г. Хабаровск

27 апреля 2018 г.

А51-10042/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Цирулик О.В.

Судей: В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ДАС":

- Рыжикова О.А., представитель по доверенности б/н от 08.01.2016;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока:

- Грачева А.Ю., представитель по доверенности N 28/1-6696 от 07.12.2017

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДАС"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018

по делу N А51-10042/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.А. Тихомирова, в суде апелляционной инстанции судьи: А.В. Гончарова, С.В. Гуцалюк, О.Ю. Еремеева

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДАС"

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока

третье лицо: муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо"

о признании незаконным решения

Общество с ограниченной ответственностью "ДАС" (ОГРН 1072538010676, ИНН 2538115972, место нахождения: 690088, г. Владивосток, ул. Жигура, 22, 20; далее - ООО "ДАС", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - УМС, управление) в реализации преимущественного права ООО "ДАС" на приобретение арендуемого имущества - двухэтажного нежилого здания общей площадью 229,8 кв.м (лит. 1, 1А-пристройка, 1Б - пристройка), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. 4-я Восточная, 33, оформленного письмом от 08.02.2016 N 15024/20у, об обязании управления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 229,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. 4-я Восточная, 33, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу; об обязании принять решение об условиях приватизации здания в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить ООО "ДАС" проект договора купли-продажи нежилого помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением от 04.07.2016 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 решение от 04.07.2016 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "ДАС" указывает, что составленные управлением акты осмотра объекта от 29.02.2016, от 16.06.2016, от 29.07.2016, подписаны в одностороннем порядке, в силу чего не могут являться надлежащими доказательствами, подтверждающими неиспользование обществом арендуемого здания. Предоставление в аренду здания в неудовлетворительном состоянии с целью его реконструкции в дальнейшем, не может являться основанием для отказа в выкупе этого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - закон N 159-ФЗ). Считает, что судом апелляционной инстанции неправомерно не принято во внимание заключение от 01.11.2016, изготовленное ООО "КК "Арктур Эксперт", которое подтверждает проведение ремонтных работ спорного здания. Также ссылается на судебные акты по делу N А51-21297/2016, в рамках которых, по его мнению, установлен факт осуществления ремонтных работ спорного здания.

В отзыве на кассационную жалобу УМС приводит свои возражения относительно ее доводов, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы жалобы и отзыва на нее, соответственно, дали свои пояснения. Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо" своего представителя в суд кассационной инстанции не направило.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.01.2008 между муниципальным унитарным предприятием города Владивостока "Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо" (арендодателем) и ООО "ДАС" (арендатором) заключен договор аренды N 1 недвижимого имущества - ветхого двухэтажного нежилого здания общей площадью 229,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. 4-я Восточная, 33, принадлежащего арендодателю на праве хозяйственного ведения.

Пунктом 1.2 указанного договора установлено, что имущество передается для реконструкции здания и последующего его использования в целях, позволяющих осуществлять коммерческую деятельность.

В соответствии пунктом 5.1 договора срок его действия согласован сторонами до 31.12.2057.

В соответствие с муниципальным правовым актом Думы г. Владивостока от 02.07.2015 N 202-МПА недвижимое имущество, указанное в договоре аренды от 21.01.2008, подлежит приватизации.

24.07.2015 ООО "ДАС" обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Письмом от 14.08.2015 N 15024/20у управление проинформировало заявителя о приостановлении рассмотрения заявления в связи с направлением в адрес МУПВ "Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо" запроса о предоставлении сведений об отсутствии задолженности по арендной плате в отношении спорного имущества.

08.02.2016 письмом N 15024/20у УМС вернуло заявление о предоставлении преимущественного права выкупа, сославшись на наличие задолженности по арендной плате за арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права и несоответствии условию, установленному частью 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Не согласившись с отказом, посчитав, что он не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований, препятствующих выкупу спорного здания, в соответствии с Законом N 159-ФЗ. Также суд первой инстанции указал на отсутствие задолженности у общества по арендной плате.

Отменяя решение от 04.07.2016, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, указанных в абзаце 1 названной статьи закона при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорное здание передано в аренду обществу в неудовлетворительном состоянии (фактически в ветхом).

Также судом апелляционной инстанции на основании оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ установлено, что в течение всего срока аренды указанного здания и до подачи соответствующего заявления о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта в собственность в 2015 году арендатор не принимал никаких мер по его восстановлению с целью осуществления в нем коммерческой деятельности. В здании отсутствует тепло и электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, остекление и его эксплуатация в текущем состоянии невозможна. Первые действия по ремонту здания общество предприняло в 2016 году после обращения с заявлением о приватизации спорного имущества.

Установив указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заключенный договор аренды, целью которого было восстановление и дельнейшая эксплуатация здания, обществом фактически не исполнялся.

Внесение арендной платы в размере 6 500 руб. в месяц без фактического использования здания и осуществления в отношении него какой-либо хозяйственной деятельности обоснованно расценено апелляционным судом как попытка использования статуса субъекта малого предпринимательства путем обеспечения формального соответствия условиям реализации преимущественного права выкупа с целью приобретения здания в льготном порядке, что носит признаки недобросовестного поведения и противоречит положениям статьи 10 ГК РФ.

При этом признаков злоупотребления правом со стороны арендодателя судом не установлено.

Такие выводы апелляционного суда основаны на оценке имеющихся в деле доказательств, полномочий по переоценке которых суд кассационной инстанции не имеет.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что согласно материалам дела спорное имущество является зданием бывшего кинотеатра и находится в составе объектов Парка культуры и отдыха имени Сергея Лазо г. Владивостока, т.е имеет социально-культурное назначение.

Особенности приватизации объектов социально-культурного назначения определены статьей 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". По общему правилу, закрепленному названной нормой права, приватизация таких объектов не допускается.

Ссылка на судебные акты по делу N А51-21297/2016 отклоняется, поскольку в рамках этого дела судами оценивалась обоснованность требований УМС о расторжении договора аренды от 21.01.2008.

При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления апелляционного суда не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 по делу N А51-10042/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

В.А. Гребенщикова С.Н. Новикова