Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2021 г. N Ф03-6837/21 по делу N А59-2026/2018

г. Хабаровск

21 декабря 2021 г.

А59-2026/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ИП Минаева С.Н.: Щепанский А.Д., представитель по доверенности без номера от 27.07.2021

от МИЗО Сахалинской области: Троневская Н.Н., представитель по доверенности от 29.12.2020 N 57

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021

по делу N А59-2026/2018 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя Минаева Сергея Николаевича

к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, акционерному обществу "Совхоз "Южно-Сахалинский", обществу с ограниченной ответственностью "Грин Агро-Сахалин"

об установлении местоположения границ и координат земельного участка, о признании отсутствующим права собственности, о вынесении решения об исправлении реестровой ошибки, о признании недействительными договора аренды земельного участка от 06.07.2015 N 75 и договора субаренды земельного участка от 27.07.2015 N 2, об истребовании из незаконного владения земельного участка

по встречному иску Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Мегастрой", индивидуальному предпринимателю Минаеву Сергею Николаевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

о признании незаконными действий по государственной регистрации перехода права и права собственности на основании договора купли-продажи от 06.03.2014, о признании отсутствующим права собственности Минаева Сергея Николаевича на земельный участок с кадастровым номером 65:05:0000007:83; об обязании погасить запись о регистрации от 01.04.2014 N 65-65-01/031/2014-150; о признании ничтожным договора купли-продажи от 06.03.2014.

Индивидуальный предприниматель Минаев Сергей Николаевич (ОГНИП 309650119000032, ИНН 650106714532; далее - ИП Минаев С.Н., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ) к Сахалинской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений (ОГРН 1026500520364, ИНН 6500000761, адрес: 693009, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 32; далее - Министерство), акционерному обществу "Совхоз "Южно-Сахалинский" (ОГРН 1156501002657, ИНН 6501272937, адрес: 693021, г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, 75; далее - АО "Совхоз "Южно-Сахалинский"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065, ИНН 6501154644, адрес: 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250; далее - Управление Росреестра), обществу с ограниченной ответственностью "Грин Агро-Сахалин" (ОГРН 1156501005055, ИНН 6501275085, адрес: 694030, Сахалинская область, Анивский район, ТОР Анивского ГО, территория ТОР Южная; далее - ООО "Грин Агро-Сахалин"):

- об установлении местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:05:0000007:83 (далее - земельный участок N 83) в соответствии с координатами характерных точек границ, указанными в ответе на вопрос N 2 в заключении эксперта Шейкина А.С. от 09.01.2019;

- об установлении смежной границы земельного участка с кадастровым номером 65:05:0000007:260 (далее - земельный участок N 260) и земельного участка N 83 в соответствии с координатами характерных точек границ, указанными в ответах на вопросы NN 2, 4 в заключении эксперта Шейкина А.С. от 09.01.2019;

- о признании отсутствующим права собственности Сахалинской области на часть земельного участка N 260 в границах, являющихся границами принадлежащего истцу земельного участка N 83 согласно заключению эксперта Шейкина А.С. от 09.01.2019;

- об обязании Управления Росреестра исправить реестровую ошибку в описании местоположения границ земельного участка N 260 путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости информации о границах земельного участка N 260 в соответствии с координатами, указанными в ответе на вопрос N 4 в заключении эксперта Шейкина А.С. от 09.01.2019;

- о признании недействительным договора аренды земельного участка от 06.07.2015 N 75, заключенного между Министерством и АО "Совхоз Южно-Сахалинский", в части, касающейся передачи в аренду земельного участка N 83, включенного в границы земельного участка N 260;

- о признании недействительным договора субаренды земельного участка от 27.07.2015 N 2, заключенного между АО "Совхоз Южно-Сахалинский" и ООО "Грин Агро-Сахалин", в части, касающейся передачи по нему в аренду земельного участка N 83, включенного в границы земельного участка N 260;

- об истребовании из незаконного владения АО "Совхоз Южно-Сахалинский" и ООО "Грин Агро-Сахалин" земельного участка N 83. Делу присвоен номер А59-2026/2018.

В свою очередь, Министерство в рамках дела N А59-5799/2020 также обратилось в суд с самостоятельным иском к ИП Минаеву С.Н., ООО "Мегастрой" и Управлению Росреестра, в котором просило:

- признать незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации перехода права и права собственности предпринимателя на основании договора купли-продажи от 06.03.2014, заключенного между ИП Минаевым С.Н. и ООО "Мегастрой";

- признать отсутствующим право собственности предпринимателя на земельный участок N 83 и обязать Управление Росреестра погасить запись о регистрации от 01.04.2014 N 65-65-01/031/2014-150;

- признать ничтожным договор купли-продажи от 06.03.2014, заключенный между ИП Минаевым С.Н. и ООО "Мегастрой" (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Впоследствии суд на основании статьи 130 АПК РФ определением от 16.02.2021 объединил указанные дела по первоначальному иску ИП Минаева С.Н. и встречному иску Министерства в одно производство для их совместного рассмотрения. Делу присвоен номер А59-2026/2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: федеральное государственное унитарное предприятие "Дальневосточное аэрогеодезическое предприятие", общество с ограниченной ответственностью "ГеоАлгоритм", акционерное общество "Корпорация развития Сахалинской области", Жидовинова Светлана Анатольевна, общество с ограниченной ответственностью "Мегастрой" (далее - ООО "Мегастрой"), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Сахалинской области (далее - Кадастровая палата).

Решением суда от 17.05.2021 первоначальные требования ИП Минаева С.Н. удовлетворены частично - установлено местоположение границ земельного участка N 83 в соответствии с испрашиваемыми координатами и характерными точками; признано отсутствующим право собственности Сахалинской области на часть земельного участка N 260 в границах с координатами, являющимися границами принадлежащего предпринимателю земельного участка N 83; истребован из незаконного владения ООО "Грин Агро-Сахалин", АО "Совхоз Южно-Сахалинский" и Сахалинской области земельный участок N 83; признан недействительным договор аренды земельного участка от 06.07.2015 N 75, заключенный между Министерством и АО "Совхоз Южно-Сахалинский", в части, касающейся передачи в аренду земельного участка N 83, включенного в границы земельного участка N 260; признан недействительным договор субаренды земельного участка от 27.07.2015 N 2, заключенный между АО "Совхоз Южно-Сахалинский" и ООО "Грин Агро-Сахалин", в части, касающейся передачи в субаренду земельного участка N 83, включенного в границы земельного участка N 260. В удовлетворении остальной части первоначального иска предпринимателя и встречного иска Министерства в полном объеме - отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 названное решение от 17.05.2021 изменено - установлено местоположение границ спорных земельных участков N 83 и N 206 в соответствии заключением эксперта Шейкина А.С. от 09.01.2019 (ответы на вопросы N 2 и N 4, соответственно), согласно приведенным координатам, и уточнено описание земельного участка N 260 в части его площади, которая определена равной 11 248 508 +/-29 425 кв.м. В удовлетворении остальной части первоначального иска предпринимателя и встречного иска Министерства отказано.

В кассационной жалобе Министерство выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Министерство в обоснование своей позиции приводит следующие доводы: в данном случае отсутствуют предусмотренные пунктом 10 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) основания для уточнения границ ранее учтенного земельного участка N 83, а его формирование путем полного наложения на земельный участок N 260 на основании заключения эксперта Шейкина А.С. от 09.01.2019 противоречит требованиям статей 11.2-11.9 Земельного кодекса РФ; суды необоснованно указали на пропуск Министерством срока исковой давности по встречным требованиям и неправомерно отказали в применении статьи 208 ГК РФ; соответствующее ходатайство Министерства об истечении срока исковой давности по первоначальным требованиям предпринимателя также безосновательно отклонено судами; у предпринимателя не возникло прав в отношении земельного участка N 83 ввиду незаконности его отчуждения органами местного самоуправления без согласия Министерства; в деле отсутствует аудиозапись судебного заседания, состоявшегося 06.03.2020, что является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов; суд первой инстанции в нарушение процессуальных правил одновременно назначил проведение по делу повторной и дополнительной экспертиз; заключение от 09.01.2019, подготовленное экспертом Шейкиным А.С., является недостоверным, поскольку основано на незаверенных надлежащим образом копиях документов (план земель совхоза Южно-Сахалинский) и опровергается заключением эксперта Савенко Г.В.

ИП Минаев С.А. в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. При этом отмечает, что представленные в материалы дела доказательства, а также существующие на местности более 15 лет фактические границы спорного участка N 83 позволяют достоверно установить его местоположение.

В судебном заседании представитель Министерства поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении, против чего возражал представитель ИП Минаева С.А. по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Остальные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили, что не препятствует рассмотрению дела по существу (части 1, 3 статьи 156 и часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив с учетом позиций сторон и пояснений их представителей законность принятого по делу апелляционного постановления, которым изменено решение суда первой инстанции, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил нарушений судами норм материального и(или) процессуального права при рассмотрении настоящего спора.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, на основании заявления Ярославцева А.А. от 12.12.1990 директором Совхоза "Южно-Сахалинский" издан приказ от 11.01.1991 N 26 "О выделении Ярославцеву А.А. земельного участка площадью 15 га для ведения фермерского хозяйства в районе Мелиоративной системы "40 га" согласно прилагаемой схеме".

Согласно государственному акту АН N 111 Ярославцеву А.А. на основании решения администрации Анивского района от 20.02.1991 N 102 в пожизненное наследуемое владение для организации крестьянского хозяйства предоставлен земельный участок площадью 6 га.

Впоследствии указанный земельный участок в соответствии с постановлением мэра Анивской районной администрации от 10.08.1994 N 545 передан Ярославцеву А.А. в собственность.

С учетом отказа Ярославцева А.А. от предоставленного ему земельного участка постановлением мэра Анивской районной администрации от 15.02.1995 N 83 этот участок площадью 6 га передан в пожизненное наследуемое владение Жидовиновой С.А. также для ведения крестьянского фермерского хозяйства. В подтверждение данного права оформлен государственный акт АН N 2632.

На основании постановления мэра Анивской районной администрации от 18.02.1998 N 62 выдано свидетельство на право собственности на землю от 18.06.1998 серии РФ III-65-05 N 038684, согласно которому Жидовинова С.А. приобрела право частной собственности на землю по адресу: правобережье р. Средняя в 2,9 км к югу от дороги Южно-Сахалинск - Холмск, "Системы сенокосы 404", КСП "Троицкое", общей площадью 6 га. Пунктом 2 указанного постановления определено государственный акт на право пожизненного наследуемого владения землей АН N 2632, выданный 23.10.1995, считать утратившим юридическую силу.

По результатам инвентаризации, проведенной Комземом, 26.12.2005 в кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, площадью 60 000 кв.м, местоположение: Сахалинская область, Анивский район, кадастровый номер 65:05:0000007:83, на который за Жидовиновой С.А. в ЕГРН 15.10.2007 зарегистрировано право собственности.

По договору купли-продажи от 27.12.2007 Жидовинова С.А. (глава крестьянского (фермерского) хозяйства "Мэрлис") продала ООО "Мегастрой" спорный земельный участок N 83 площадью 60 000 кв.м, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 24.01.2008 N 65-65-01/023/2007-636.

Между ООО "Мегастрой" (продавец) и Минаевым С.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 06.03.2014 в отношении спорного земельного участка N 83 площадью 60 000 кв.м. Переход права собственности к покупателю по данной сделке также зарегистрирован в ЕГРН (запись о регистрации от 01.04.2014 внесена N 65-65-01/031/2014-150).

Согласно выданному Минаеву С.Н. свидетельству о регистрации права от 01.04.2014 серия 65АБ N 174340 земельный участок N 83 имеет следующее описание: категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства "Мэрлис", общая площадь 60 000 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Сахалинская область, правобережье р. Средняя, в 2,9 км к югу от автодороги Южно-Сахалинск-Холмск, расположенного в границах участка.

С целью установления границ земельного участка N 83 предприниматель обратился к кадастровому инженеру по вопросу изготовления межевого плана.

В результате проведения межевания установлено, что спорный участок N 83 полностью включен в границы земельного участка N 260, на который 10.02.2011 зарегистрировано право собственности Сахалинской области, и этот участок по договору аренды от 06.07.2015 N 75 передан АО "Совхоз "Южно-Сахалинский", а в последующем по договору субаренды от 27.07.2015 N 2 - ООО "Грин Агро-Сахалин".

ИП Минаев С.Н. дважды 28.11.2017 и 26.01.2018 письменно обращался в Министерство по вопросу о согласовании изменений границ земельного участка N 260 в целях исключения из него участка N 83, а также просил объяснить причины, по которым принадлежащий ему участок был включен в границы земельного участка N 260, на который зарегистрировано право собственности Сахалинской области.

В своих ответах от 08.12.2017 N ОГ-3.04-705/17 и от 06.02.2018 N ОГ-3.04-34/18 Министерство указало на отсутствие оснований для изменения границ земельного участка N 260. Информация о причинах включения в его состав земельного участка предпринимателя предоставлена не была, что послужило основанием для обращения ИП Минаева С.Н. в арбитражный суд с первоначальным иском.

Предъявляя встречный иск, Министерство указало на незаконность приобретения ИП Минаевым С.Н. земельного участка N 83 у ООО "Мегастрой" по договору купли-продажи от 06.03.2014 ввиду его заключения без согласия Министерства в нарушение требований пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали основания для регистрации перехода к предпринимателю права собственности на спорный участок и такое право следует признать отсутствующим.

По смыслу разъяснений абзаца 3 пункта 2 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) требования об установлении границ земельных участков подлежат рассмотрению по правилам искового производства с привлечением правообладателей смежных земельных участков и иных заинтересованных лиц.

Иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты нарушенного права, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части.

Согласно пункту 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

В соответствии с пунктом 10 статьи 22 Закона N N 218-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Положениями пункта 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) предусмотрено, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами - правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ; местоположение границ земельных участков подлежит в установленном этим Законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами.

В силу пунктов 1, 2 статьи 40 Закона N 221-ФЗ результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются судом в установленном Земельным кодексом РФ порядке (пункт 5 статьи 40 Закона N 221-ФЗ, пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса РФ).

Как указано в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019, при разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание в том числе сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков.

Установление судом границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создает определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами смежных земельных участков. В целях разрешения межевого спора судам необходимо установить соответствие юридической и фактической границы земельных участков, оценить наличие несовпадения закрепленным в государственном кадастре недвижимости сведениям об их местоположении фактическому, существующему на местности нахождению границ, выявить его причину.

Ввиду наличия между сторонами явных разногласий по вопросу фактического местоположения принадлежащего предпринимателю земельного участка N 83 судом первой инстанции в целях устранения указанных противоречий и выяснения причин наложения спорных участков в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Сахалинское проектно-изыскательское предприятие по земельным ресурсам и землеустройству" (эксперт Шейкин А.С.).

В представленном заключении от 09.01.2019 экспертом Шейкин А.С. на основе представленных материалов дела даны развернутые и мотивированные ответы на все поставленные судом вопросы, в результате чего определены конкретные координаты границ и площадь земельного участка N 83, установлен факт наложения данного участка предпринимателя на земельный участок N 260, являющийся собственностью Сахалинской области.

Кроме того, судом в порядке статьи 87 АПК РФ назначались дополнительная (эксперт Шейкин А.С., заключение от 10.02.2020) и повторная экспертизы (эксперт Савенко Г.В., заключение от 02.09.2019).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертные заключения и правоустанавливающие документы в отношении спорного земельного участка N 83 (государственные акты АН N 111, АН N 2632 и свидетельство о праве собственности на землю от 18.06.1998 серии РФ Ш-65-65 N 038684), рабочий чертеж плана земель совхоза "Южно-Сахалинский", письмо АО "Дальневосточное аэрогеодезическое предприятие" от 20.07.2018 N 23/131 и приложенную к нему топографическую съемку правобережья р. Средняя, письмо ФГБУ "Управление Сахалинмелиоводхоз" от 19.08.2018 N 246, а также учитывая пояснения свидетеля Ерохина В.Д. и результаты проведенного в рамках настоящего дела выездного судебного заседания, суды пришли к единому и обоснованному выводу о возможности достоверно установить местоположение и координатные точки границ принадлежащего предпринимателю земельного участка в соответствии с указанным в заключении эксперта Шейкина А.С. от 19.01.2019 ответом на вопрос N 2.

Указанные выводы судов в целом соответствуют фактическим обстоятельствам спора и согласуются с нормами пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", закрепляющего юридическую действительность государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также положениями части 10 статьи 22 Закона N 218-ФЗ, допускающими уточнение границ земельных участков как на основании правоустанавливающих документов, так и исходя из существующих на местности пятнадцать и более лет фактических границ, закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.

С учетом изложенного и принимая во внимание, что спорный земельный участок N 83 был образован в 1991 году и поставлен на кадастровый учет в 2005 году (без определения его границ), то есть ранее формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка N 260 в 2011 году, суды правомерно удовлетворили требования первоначального иска ИП Минаева С.Н. в части установления местоположения границ земельных участков N 83 и N 260, а также уточнения площади последнего, что согласуется с правовой позицией, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 4275/11 и Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 06.02.2017 N 310-ЭС16-10203.

Приведенные Министерством в кассационной жалобе доводы об отсутствии в данном случае предусмотренных пунктом 10 статьи 22 Закона N 218-ФЗ оснований для уточнения границ ранее учтенного земельного участка N 83 прямо противоречат материалам дела и установленным судами фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем судом округа отклоняются как несостоятельные.

При этом, как верно отмечено судами, существование в натуре спорного земельного участка N 83 более 15 лет являлось самостоятельным и достаточным основанием для определения его границ наряду с содержанием имеющихся в деле правоустанавливающих документов. Доказательств нахождения указанного участка в ином месте Министерством судами не представлено.

Ссылки заявителя жалобы на несоответствие установленных экспертом Шейкиным А.С. границ земельного участка N 260 требованиям статей 11.2-11.9 Земельного кодекса РФ также не принимаются судом округа, поскольку спорный участок образован в 1991 году до принятия и вступления в силу указанных норм права. При этом материалами дела подтверждается, что данный участок по периметру отделен от других участков полевыми дорогами, то есть обеспечен необходимым доступом.

Само по себе несогласие Министерства с результатами оценки судами доказательств по делу, в том числе заключений эксперта Шейкина А.С. от 19.01.2019 и эксперта Савенко Г.В. от 02.09.2019, не свидетельствует о незаконности выводов судов и не влечет отмену принятых по делу судебных актов, поскольку переоценка данных доказательств на стадии кассационного производства недопустима в силу норм статей 284, 286 АПК РФ.

В данном случае суды обосновано не приняли заключение эксперта Савенко Г.В. в качестве достоверного доказательства, поскольку оно было подготовлено без выезда на местность и осмотра спорного земельного участка.

Ссылки заявителя жалобы на необоснованное назначение по делу сразу двух экспертиз - дополнительной и повторной, судом округа отклоняются, поскольку такие процессуальные действия суда первой инстанции не привели к принятию неправильных судебных актов. Кроме того, всем представленным в материалы дела экспертным заключениям судами дана надлежащая правовая оценка.

Также являются ошибочными доводы Министерства о неправомерном отказе судов в применении срока исковой давности по заявленным предпринимателем первоначальным требованиям.

Так согласно статьям 195, 196, 197 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено общее правило, согласно которому течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку в данном случае судами фактически в рамках настоящего дела рассмотрен межевой спор, который возник в результате отказа Министерства в согласовании уточнения границ спорных участков N 83 и N 260 (ответы от 08.12.2017 N ОГ-3.04-705/17 и от 06.02.2018 N ОГ-3.04-34/18 на обращения предпринимателя от 28.11.2017 и от 26.01.2018), то суды обоснованно сочли, что обращение предпринимателя в суд с первоначальным иском 02.04.2018 состоялось в пределах общего давностного срока.

Кроме того, суды не выявили факта выбытия спорного участка N 83 из владения предпринимателя после его приобретения в 2014 году, что в силу статьи 208 ГК РФ исключает возможность применения исковой давности к требованию по уточнению границ данного участка.

При этом в деле не имеется доказательств того, что указанным участком пользуются иные лица, в том числе АО "Совхоз Южно-Сахалинский" и ООО "Грин Агро-Сахалин" в рамках реализации предоставленных им правомочий по договорам аренды от 06.07.2015 N 75 и субаренды от 27.07.2015 N 2.

Отказ апелляционного суда в удовлетворении остальной части первоначального иска предпринимателя при изменении принятого по делу решения суда первой инстанции участвующими в деле лицами не оспаривается, доводов в этой части кассационная жалоба Министерства не содержит, в связи с чем соответствующие выводы апелляционного суда предметом проверки суда округа не являются.

Далее, отклоняя требования по встречному иску, суды обеих инстанций, напротив, установили факт пропуска Министерством срока исковой давности, о применении которой также было заявлено предпринимателем.

В данном конкретном случае заключенный между ООО "Мегастрой" ИП Минаевым С.Н. договор купли-продажи от 06.03.2014 оспаривался Министерством по мотиву его несоответствия требованиям статьи 8 Закона N 101-ФЗ (нарушение права преимущественной покупки).

Так согласно пункту 1 названной нормы права при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (пункт 2 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (пункт 3 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

В силу прямого указания пункта 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как установлено судами и не опровергнуто Министерством, последнее узнало о заключении спорной сделки из запроса Управления Росреестра от 24.03.2014 N 01/031/2014-150 (с указанием ее даты и сторон, кадастрового номера и местоположения земельного участка N 83 и просьбой предоставить сведения об уведомлении продавцом о продаже данного участка), на который был направлен ответ, оформленным письмом Министерства от 07.04.2014 N 02-2915/2249/14.

Кроме того, ранее в 2013 году ООО "Мегастрой" направляло в Министерство уведомление о продаже спорного участка, что подтверждается имеющимися в материалах дела письмами Министерства от 04.06.2013 N 02-3713/3802/13, от 07.04.2014 N 02-2915/2249/14, а также заключением Министерства сельского хозяйства, торговли и продовольствия Сахалинской области от 02.08.2013 N 3/2-3596.

Таким образом, принимая во внимание осведомленность Министерства и иных органов публичной власти Сахалинской области о факте отчуждения спорного участка N 83 по договору купли-продажи от 06.03.2014, суды пришли к верному выводу о том, что с момента регистрации перехода права собственности на данный участок к предпринимателю в апреле 2014 года Министерство могло и должно было уже знать о предполагаемом нарушении его прав, в связи с чем на момент предъявления встречного иска в ноябре 2020 года срок исковой давности по требованию о признании недействительной данной сделки истек.

Отказ в удовлетворении указанных требований Министерства лишь по мотиву истечения срока исковой давности соответствует статье 199 ГК РФ и разъяснениям пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Доводы Министерства о том, что срок исковой давности не распространяется на требование о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на спорный участок, в связи с чем суды необоснованно отказали в удовлетворении этой части встречного иска, также отклоняются судом округа как несостоятельные.

Так согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Указанный исключительный способ защиты в виде признания зарегистрированного права отсутствующим имеет узкую сферу применения и не может заменять виндикационный, негаторный, реституционный или иные прямо предусмотренные законом иски, поэтому допустим только при объективной невозможности защитить нарушенное право иными средствами (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 12576/11).

Возможность обращения с таким исключительным способом защиты предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом с нарушением закона (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, а сам способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

Между тем, право собственности предпринимателя на спорный земельный участок N 83 в данном случае возникло на основании договора купли-продажи от 06.03.2014, в признании недействительным которого судами отказано.

В этой связи требование о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на спорный участок в рассматриваемой ситуации является ненадлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку удовлетворение такого требования в любом случае не могло привести к восстановлению какого-либо нарушенного права Министерства.

Также у судов не имелось оснований для удовлетворения в рамках настоящего спора, рассмотренного по правилам искового производства, требования Министерства о признании незаконными действий Управления Росреестра, которое не является участником спорных гражданско-правовых отношений.

Доводы кассационной жалобы о том, что у предпринимателя не могло возникнуть прав в отношении земельного участка N 83 ввиду неправомерного его отчуждения органами местного самоуправления без согласия Министерства, судом округа не принимаются, поскольку действия и решения указанных органов по формированию в 1991 году данного участка и последующее распоряжение им в 1994-1995 годах путем передачи в частную собственность не были оспорены и не признавались судами незаконными в установленном законом порядке.

Ссылки заявителя на отсутствие в материалах дела аудиозаписи судебного заседания, состоявшегося 06.03.2020, являлись предметом проверки апелляционного суда, которым обоснованно указано, что такой недостаток, вопреки мнению Министерства, не повлиял на результат рассмотрения настоящего спора и не может служить основанием для безусловной отмены принятого по делу решения исходя из смысла разъяснений пункта 22 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

Как правомерно отмечено апелляционным судом, в данном случае суд первой инстанции при принятии решения в первую очередь руководствовался заключением эксперта Шейкина А.С. от 19.01.2019, а не его пояснениями, данными в судебном заседании. При этом Министерством не обоснованно, каким образом указанные пояснения эксперта могли повлиять на итоговый результат рассмотрения настоящего спора.

Иных доводов и аргументов, которые имеют существенное значение, однако не были проверены судами первой и апелляционной инстанций, в кассационной жалобе не приведено.

Нормы материального права применены судами верно, процессуальных нарушений, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами также не допущено.

С учетом изложенного обжалуемое апелляционное постановление, которым было изменено решение суда первой инстанции, не подлежит отмене, а кассационная жалоба Министерства - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 по делу N А59-2026/2018 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

М.Ю. Бурлова-Ульянова В.А. Гребенщикова