Раздел 3. Проведение экспертизы

3. Проведение экспертизы

3.1. При проведении экспертизы отчетного документа об оценке Уполномоченный орган обеспечивает его анонимность, для чего в отчетных документах об оценке изымает имя адрес и иные данные об профессиональном оценщике, заказчике данной оценки и иные данные, которые могли бы позволить лицу, проводящему экспертизу, определить автора данного отчетного документа.

3.2. Уполномоченный орган не сообщает автору отчетных документов данные об лице (эксперте), которому направлены на экспертизу эти документы.

3.3. На первой странице отчетных документов, подлежащих экспертизе, проставляется идентификационный номер. Такой же идентификационный номер проставляется и на первом листе и последнем листе (экспертный лист) Заключения.

3.4. Экспертируемые отчетные документы и Заключение не подлежат тиражированию, передаче иным лицам (кроме случаев, установленных в настоящем Временном положении), после завершения экспертизы они вносятся в аттестационное дело соответствующего профессионального оценщика.

3.5. По результатам экспертизы отчетных документов по оценке эксперт заполняет соответствующий экспертный лист (пункт 5 настоящего Временного положения), анализируя представленные документы по ниже перечисленным критериям и их весам (по десятеричной шкале):

3.5.1. Источники и качество исходной информации (вес критерия 10): "хорошо", если для всей, используемой в отчетных документах информации, указаны достоверные источники (доступные для проверки) ее получения;

"удовлетворительно", если для всей, используемой в отчетных документах информации, ее источники являются закрытыми (использована конфиденциальная информация, недоступная для проверки) либо часть информации получена из косвенных источников;

"неудовлетворительно", если использованы исходные данные без указания их источника или иного обоснования использованных численных значений.

3.5.2. Описание юридического статуса оцениваемого объекта и прав на него (вес критерия 10):

"хорошо", если исчерпывающим образом описан (со ссылками на соответствующие доступные документы и приведением их копий) объект, обременения этого объекта и круг лиц - обладателей прав на объект, вид права, подлежащего оценке, объем правомочий владельца (владельцев) объекта;

"удовлетворительно", если юридический статус объекта описан не исчерпывающим образом, нет ссылок на соответствующие доступные документы и не приложены их копии, а достоверность и соответствие законодательству приведенного описания юридического статуса объекта не вызывают сомнения;

"неудовлетворительно", если перечисленные выше вопросы не проработаны в отчетном документе, неправильно использованы юридические понятия или использованы юридические понятия, не соответствующие действующему законодательству.

3.5.3. Стиль и форма изложения (вес критерия 5):

"хорошо", если стиль изложения делает возможным разобраться в отчетном документе не специалисту;

"удовлетворительно", если стиль изложения точен, но не оправдано перегружен специальными терминами и труден для восприятия;

"неудовлетворительно", если возможна неоднозначная трактовка положений, или текст сложен для восприятия даже специалистом.

3.5.4. Применение доходного метода (вес критерия 4):

"хорошо", если подробно и аргументировано спрогнозированы доходы (расходы) от использования объекта и период их получения (выплаты), а также обоснованы ставка дисконтирования и/или коэффициент капитализации;

"удовлетворительно", если доходы (расходы) от использования объекта и период их получения (выплаты), обоснованы с большими допущениями, существенно влияющими на конечный результат оценки, или получены из сопоставления с другим (близким по назначению) объектом;

"неудовлетворительно", если величины будущих доходов (расходов), ставки дисконта, коэффициента капитализации приведена без обоснования, или обоснования неубедительны, их значения явно не соответствуют, сложившимся на рынке, или данный метод не применим к данному объекту недвижимости, или в расчетах имеются существенные арифметические ошибки.

3.5.5. Применение метода сравнения продаж (вес критерия 3):

"хорошо", если правильно и полно подобран круг сопоставимых объектов, правильно внесены корректировки, обоснован окончательный вывод и его точность;

"удовлетворительно", если круг сопоставимых объектов не достаточно полон, или допущены незначительные ошибки в корректировках (не существенно повлиявшие на конечный результат), или не оценена точность конечного результата;

"неудовлетворительно", если неправильно определен круг сопоставимых объектов, или неправильно внесены корректировки, или точность конечного результата не позволяет использовать его в дальнейшем, или данный метод использован, но не мог быть применим к данному объекту недвижимости, или в расчетах имеются существенные арифметические ошибки.

3.5.6. Применение затратного метода (вес критерия 3):

"хорошо", если даны ссылки на источники информации при расчете затрат на строительство, правильно определен их состав и рассчитан накопленный износ;

"удовлетворительно", если неточно определен состав затрат на строительство или накопленный износ, но, допущенные неточности не оказали существенного влияния на конечный результат;

"неудовлетворительно", если строительная стоимость рассчитана исходя из необоснованно укрупненных показателей, или не обоснована величина накопленного износа, или данный метод неприменим к данному объекту недвижимости, или в расчетах имеются существенные арифметические ошибки.

3.5.7. Использование терминов и понятий (вес критерия 2):

"хорошо", если все термины и основные понятия, используемые в отчетных документах, соответствуют их определениям, данным в нормативных правовых актах, а при отсутствии таких определений - сложившейся практике;

"удовлетворительно", если термины и основные понятия, используемые в отчетных документах, не в точности соответствуют их определениям, данным в нормативных правовых актах, но и не противоречат им, а также используются понятия, излишние для данных отчетных документов;

"неудовлетворительно", если термины и основные понятия, используемые в отчетных документах, не соответствуют их определениям, данным в нормативных правовых актах Российской Федерации и города Москвы.

3.5.8. Обоснованность окончательного результата (вывода) (вес критерия 2):

"хорошо", если правильно и аргументировано обоснована значимость результатов, полученных с помощью различных методов и сделан верный окончательный вывод;

"удовлетворительно", если окончательный вывод сделан верно, но значимость результатов, полученных с использованием различных методов, не проанализирована;

"неудовлетворительно", если не оценена значимость результатов, полученных с помощью различных методов и окончательный вывод сделан неверно.

3.5.9. Качество оформления отчетного документа (вес критерия 1):

"хорошо", если структура документа проста, нет большого числа перекрестных ссылок, текст, данные, формулы, таблицы напечатаны аккуратно и удобны для восприятия, текст отчетного документа изложен понятно и в необходимых случаях содержит достаточные пояснения;

"удовлетворительно", если в целом документ оформлен аккуратно, но имеются некоторые отдельные недочеты (орфографические и синтаксические ошибки, излишние ссылки, лишние выделения и отсутствие необходимых акцентов, недостаточные пояснения сложных для восприятия фрагментов текста);

"неудовлетворительно", если оформление неаккуратное или единые (по восприятию) фрагменты, блоки (например: формулы, таблицы) разнесены по различным местам документа (в том числе по различным страницам), или имеется значительное число орфографических ошибок.

3.6. В случае, если в отчетных документа какой-либо метод не использован (критерии 3.5.4 - 3.5.6), то:

3.6.1. Соответствующая такому критерию оценка считается удовлетворительной, если данный метод (по обоснованному мнению эксперта) не был необходим для применения к оцениваемому объекту недвижимости, но его применение не оказало существенного влияния на конечный результат оценки;

3.6.2. Соответствующая такому критерию оценка считается неудовлетворительной, если данный метод (по обоснованному мнению эксперта) должен был быть применен к оцениваемому объекту недвижимости, но не был применен профессиональным оценщиком.

3.7. За проведение экспертизы, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2.1.1 и 2.1.3 настоящего Временного положения, заинтересованное в ней лицо уплачивает 10 (десять) минимальных месячных оплат труда. Средства на проведение экспертизы зачисляются на счет Финансово-хозяйственного управления Мэрии Москвы для проведения государственных аттестаций и аккредитаций профессиональных оценщиков недвижимости. Квитанция об оплате прилагается к соответствующей претензии или запросу.