Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 августа 2022 г. N Ф03-3754/22 по делу N А51-7554/2021

г. Хабаровск

26 августа 2022 г.

А51-7554/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.Н. Новиковой

при участии:

от управления муниципальной собственности города Владивостока: Хомова О.В., представитель по доверенности от 17.12.2021

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 25.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022

по делу N А51-7554/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Алтекс" (ОГРН 1132537005435, ИНН 2537101960, адрес: 690035, Приморский край, г. Владивосток, ул. Окатовая, 4, 15)

к управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15)

третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ОГРН 1022501294551, ИНН 2536123449, адрес: 690106, Приморский край, г. Владивосток, пр-кт Партизанский, 3)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алтекс" (далее - ООО "Алтекс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, управление, уполномоченный орган, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 354-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Согласно заключению эксперта N 10/2022-СЭ от 01.02.2022, составленного индивидуальным предпринимателем Беловой Еленой Вадимовной, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 093 000 (три миллиона девяносто три тысяч) рублей (без учета НДС)" (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022, исковое требование удовлетворено.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, управление просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления. В обоснование жалобы заявитель указал на то, что уполномоченным органом приняты все возможные меры, направленные на установление достоверной величины стоимости объекта недвижимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО "Аналитик Центр" от 21.09.2020 N 2738/20, который согласно экспертному заключению от 12.12.2019 N 34/160920/22-03 Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ). Отметил, что приватизация муниципального имущества направлена на пополнение бюджета муниципального образования с целью содержания городского хозяйства. Кроме того, ответчик, ссылаясь на положения частей 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", обратил внимание на то, что порядок оплаты имущества, находящегося в собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

ООО "Алтекс" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель УМС г. Владивостока поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения присутствующего в судебном заседании представителя управления, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, что между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Алтекс" (арендатор) был заключен договор аренды от 23.01.2015 N 04-00598-003-Н-АР-7096-00 в отношении недвижимого имущества - помещение II, назначение: нежилое, общая площадь 99,1 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1, 4, 5, 6, расположенное по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, д. 44, для использования в целях: офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг.

Указанное нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 23.01.2015. Договор аренды зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 29.07.2015 (номер регистрационной записи 25-25-001-25/001/006/2015-4049).

21.01.2020 ООО "Алтекс" направило в адрес управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, в ответ на которое 09.03.2021 получено уведомление от 05.02.2021 N 21/191 с предложением заключить договор купли-продажи с приложением копии решения Думы г. Владивостока от 28.01.2021 N 485 и 3 проектов договора с различными условиями: о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет.

Пунктом 3.1 проектов договора предусмотрена цена помещения в размере 7 115 166 рублей 67 копеек (без учета НДС), определенная на основании отчета ООО "Аналитик Центр" об оценке от 21.09.2020 N 2738/20.

Ввиду несогласия арендатора с предложенной выкупной стоимостью имущества, по его заказу обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "Консант" подготовлен отчет об оценке от 08.04.2021 N 01-02/03-21, согласно которому величина рыночной стоимости нежилого помещения составляет 3 475 723 рубля (без учета НДС).

В связи с чем ООО "Алтекс" 09.04.2021 направило МКУ "АПМЗН" предложение заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества N 354-ППВ с условием о рассрочке в редакции приложенного протокола разногласий по цене, в ответ на которое письмом от 12.04.2021 N 21/173 отказано по мотиву отсутствия полномочий самостоятельно вносить изменения в стоимость выкупа муниципальных помещений.

Неурегулирование сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в добровольном порядке явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Из положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 от 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании статьи 3 Закона от 29.07.1998 N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона от 29.07.1998 N 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего спора установлено, что между сторонами имеются разногласия в части выкупной стоимости имущества, препятствующие заключению договора купли-продажи, представленные сторонами отчеты имеют существенные различия в отношении этой стоимости, в связи с чем судом первой инстанции назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 01.02.2022 N 10/2022-СЭ, выполненному индивидуальным предпринимателем Беловой Еленой Вадимовной рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 21.01.2020 составила 3 093 000 рублей (без учета НДС), исследовав и оценив которое суды пришли к выводу о его достоверности, не содержащему противоречий и неточностей, соответствующим требованиям Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно удовлетворили уточненные требования общества, определив условия договора купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 3 093 000 рублей (без учета НДС).

С учетом правильного применения судами норм материального права к установленным обстоятельствам по спорному вопросу доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 по делу N А51-7554/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

М.Ю. Бурлова-Ульянова С.Н. Новикова