Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 декабря 2022 г. N Ф03-5766/22 по делу N А73-36/2021

г. Хабаровск

07 декабря 2022 г.

А73-36/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.,

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО "Автотур": Гапченко Д.С., доверенность от 31.08.2020 б/н

от предпринимателя Мусий А.Е.: Хорошева А.В., доверенность от 23.05.2019 серия 27АА N 1214292

при рассмотрении в судебном заседании кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Автотур"

на решение от 11.04.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022

по делу N А73-36/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Автотур"

к администрации города Комсомольска-на-Амуре, индивидуальному предпринимателю Мусий Александру Евгеньевичу

о признании недействительным договора аренды земельного участка, аннулировании и восстановлении сведений в ЕГРН о земельных участках, признании права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок

третье лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Автотур" (далее - ООО "Автотур", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к администрации города Комсомольска-на-Амуре (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Мусий Александру Евгеньевичу (далее - предприниматель Мусий А.Е.) о признании недействительным договора аренды от 23.04.2020 N 12171/3 земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:700, заключенного между ответчиками, аннулировании (исключении) из Единого государственного реестра недвижимости сведений (ЕГРН) о кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:700, общей площадью 14 978 кв. м, погасив запись о государственной регистрации прав на земельный участок, восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 27:22:0011601:10, площадью 24 501,9 кв.м в прежних границах, существовавших до произведенного раздела; о признании за ООО "Автотур" права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011601:10, площадью 24 501,9 кв.м, существовавший до постановки на государственный кадастровый учёт земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:700, образованного путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

В соответствии со статьёй 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.04.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО "Автотур" просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, а также неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель выражает несогласие с экспертным заключением, которое, по мнению общества, является недопустимым доказательством с приведение мотивов, изложенных в жалобе. Отмечает, что при формировании границ земельных участков, необходимых для эксплуатации нежилых зданий, расположенных в границах исходного земельного участка, в результате его раздела, не был учтен сложившийся и закрепленный на местности более 15 лет назад фактический порядок землепользования.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Мусий А.Е., приводя аргументированные возражения относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ООО "Автотур" поддержал доводы кассационной жалобы, с которыми не согласился представитель предпринимателя.

В судебном заседании объявлялся в порядке статьи 163 АПК РФ перерыв, истец ходатайствовал о проведении онлайн-заседания и такая возможность кассационным судом ему была предоставлена, однако по техническим причинам, не зависящим от суда округа, представитель ООО "Автотур" присоединиться к веб-конференции не смог, заседание продолжено в обычном режиме.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, 05.03.2020 администрацией принято постановление N 429-па о предварительном согласовании предоставления предпринимателю Мусий А.Е. из состава земель - земель населенных пунктов земельного участка площадью 14 978 кв.м, находящегося в коммунально-складской зоне (ПК-2), образованного путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10, расположенного в г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Вагонная, с видом разрешенного использования: склады, хранение автотранспорта (код по классификатору 6.9, 2.7.1), с целью эксплуатации нежилых зданий гаража и склада СМР; утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

После формирования земельного участка и проведения кадастровых работ 27.03.2020 на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 14 978 кв.м, с кадастровым номером 27:22:0011601:700, имеющий разрешенное использование - склады, хранение автотранспорта.

Предприниматель является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Вагонная, 13 корп. 3, нежилого здания - склад СМР, 1981 года строительства, площадью 544,5 кв.м, с кадастровым номером 27:22:0011601:233; нежилого здания - гараж, 1947 года строительства, площадью 3780,7 кв.м, с кадастровым номером 27:22:0011601:231.

23.04.2020 между администрацией (арендодатель) и Мусий А.Е. (арендатор) заключен договор аренды N 12171/3, на основании которого арендатору предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011601:700, площадью 14 978 кв.м с целью эксплуатации нежилых зданий гаража и склада СМР на срок с 27.03.2020 по 25.03.2069.

Данное ограничение зарегистрировано 26.05.2020 в установленном законом порядке.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.05.2011 серии 27-АВ N 531709 ООО "Автотур" является собственником объекта недвижимости - здание бытовых помещений общей площадью 309,4 кв.м, кадастровый номер 27:22:0011601:235, расположенного по ул. Вагонной, 13 корп. 3, лит. Б в г. Комсомольске-на-Амуре.

В июне 2020 года с целью оформления прав на земельный участок, занятый зданием бытовых помещений, общество обратилось в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 3949 кв.м и об утверждении схемы земельного участка, по результатам рассмотрения которого сообщено, что границы подлежащего образованию земельного участка частично пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:700, в этой связи заявителю отказано письмом от 15.06.2020 N 1.3-9/6597 в предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка на основании пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Письмом от 22.06.2020 N 1-1-37/6965 администрация разъяснила также заявителю обстоятельства предварительного согласования предоставления земельного участка, утверждения схемы границ земельного участка, образованного путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10 по постановлению от 05.03.2020 N 429-па, а также рекомендовала обратиться с заявлением о предварительном согласовании земельного участка, занимаемого зданием бытовых помещений по ул. Вагонной 13, корпус 3, с приложением схемы расположения земельного участка, выполненной в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 27.11.2014 N 762.

Предъявляя настоящий иск, ООО "Автотур" указало на нарушение его прав как фактического землепользователя и собственника нежилого здания с кадастровым номером 27:22:00116016:235, допущенного при образовании земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:700 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10 с сохранением его в измененных границах, поскольку при формировании границ земельных участков, необходимых для эксплуатации нежилых зданий, расположенных в границах исходного участка в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10, не был учтен сложившийся порядок землепользования, минимальные размеры земельных участков, а также условия, при которых размещение объектов недвижимости и их эксплуатация была возможна без установления сервитутов на смежных земельных участках.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Порядок предоставления в собственность, аренду земельного участка, без проведения торгов регламентирован правилами статей 39.14, 39.15 ЗК РФ, согласно которым, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" предоставление земельного участка осуществляется по процедуре предварительного согласования предоставления земельного участка.

Соответствующая процедура включает: подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (подпункты 1, 3 части 1 статьи 39.14 ЗК РФ).

Судами установлено, что Мусий А.Е. является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Вагонная, 13 корп. 3, в том числе:

- нежилого здания - склад СМР, 1981 года строительства площадью 544,5 кв.м с кадастровым номером 27:22:0011601:233;

- нежилого здания - гараж, 1947 года строительства, площадью 3780,7 кв.м с кадастровым номером 27:22:0011601:231.

Оба объекта недвижимости находятся в границах земельного участка площадью 14 978 кв.м с кадастровым номером 27:22:0011601:700.

Кроме того, по указанному адресу расположен объект недвижимости - здание бытовых помещений общей площадью 309,4 кв.м, кадастровый номер 27:22:0011601:235, собственником которого является ООО "Автотур".

При этом данный объект недвижимости не находится в границах земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:700.

В соответствии со статьей 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

Судами при рассмотрении дела N А73-14370/2020, имеющего в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, установлено, что исходным для образования земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:700 являлся земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011601:10, что непосредственно отражено в постановлении администрации от 05.03.2020 N 429-па.

При этом доказательств того, что ООО "Автотур" являлось правообладателем земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10, не представлено.

Общество с 17.10.2007, являясь собственником здания бытовых помещений, использовало земельный участок в отсутствие правоустанавливающих документов, без внесения соответствующей платы за земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его эксплуатации.

Установлено, что после образования земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:700 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10, в ЕГРН внесены сведения о земельных участках, в том числе площадью 14 978 кв.м с кадастровым номером 27:22:0011601:700 и площадью 9 523,9 кв.м с кадастровым номером 27:22:0011601:10.

При принятии постановления от 05.03.2020 N 429-па и утверждении схемы земельного участка площадью 14 978 кв.м Мусий А.Е. предоставлены необходимые документы, в частности схема земельного участка, в границах которого объект недвижимости - здание бытовых помещений, принадлежащий ООО "Автотур", не находится.

Со стороны общества доказательств того, что из земельного участка площадью 9 523,9 кв.м невозможно сформировать самостоятельный земельный участок, необходимый для эксплуатации здания бытовых помещений общей площадью 309,4 кв.м, в материалы дела не представлено.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств, путем их всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования и оценки (статьи 64, 71, 168, 170 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В рамках настоящего дела судом первой инстанции назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю Романенко Е.Ю.

Установив, что обязанность по надлежащему уведомлению лиц, участвующих в деле, о времени проведения осмотра экспертом не исполнена, что повлекло нарушение прав ответчика, а также, что экспертом в заключении применены нормативные документы, утратившие силу, определением от 15.09.2021 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Фаир фокс" - кадастровому инженеру Тертышному О.И., по результатам проведенного исследования подготовлено заключение от 28.11.2021 N 2811/21.

Согласно выводам эксперта границы земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10 сформированы без нарушений требований законодательства РФ, СП 4.13130.2013. Площадь и местоположение границ сформированного земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10 достаточны для эксплуатации и обслуживания здания (кадастровый номер 27:22:0011601:235). Раздел земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10 согласно постановлению администрации от 05.03.2020 N 429-па осуществлен без нарушения требований к образуемым и изменяемым земельным участкам.

Установлено, что площадь занимаемого на земельном участке здания бытовых помещений, принадлежащего истцу (с учетом лестниц и пристроек), составляет 391 кв.м; здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10, площадь которого составляет 9 523,9 кв.м; общая площадь исследуемого земельного участка, а также площадь каждого контура не меньше, установленной градостроительным регламентом минимальной площади 400 кв.м; процент застройки земельного участка (4 %) не превышает размер максимального процента застройки земельного участка (65 %); доступ к зданию обеспечен с внутриквартального проезда; граница земельного участка определена по фактически установленному ограждению, расположенному вдоль здания, принадлежащего ООО "Автотур", с западной стороны (со стороны земельного участка, принадлежащего предпринимателю на праве аренды), тем самым, в данном месте отступ был установлен с учетом фактического расположения существующего ограждения и существующего здания, что соответствует статье 33 Правил землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре, утвержденных решением городской Думы от 14.10.2009 N 72 (в ред. от 19.05.2021).

Поскольку заключением экспертизы подтверждено, что доступ к зданию с кадастровым номером 27:22:00111601:235 осуществляется по всей его длине с земель общего пользования - внутриквартальному проезду, в связи с чем доводы истца о невозможности использования здания не приняты судами.

Эксперт также пояснил, что длина контура 2 земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10 определена с юга на север, от и до границы земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:700, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства. Показатель длины определен по данным сведений о земельном участке с кадастровым номером 27:22:0011601:700, имеющимся в выписке из ЕГРН. Нормы статьи 11.9 ЗК РФ "Требования к образуемым и измененным земельным участкам" не конкретизируют их применение к уточненным или не уточненным образуемым или изменяемым земельным участкам, в части (максимальных и минимальных) размеров, были исследованы и определены те параметры, по которым возможно сделать однозначный вывод.

Заключение эксперта от 28.11.2021 N 2811/2021 суды признали допустимым и относимым доказательством по настоящему делу соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ. Оценив данное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, представленными сторонами спора в материалы дела, суды констатировали, что оно отвечает принципу достоверности, использованные экспертом сведения, методики, подходы и существенные факторы сформировали достоверные выводы на поставленные вопросы, оно содержит подробное описание проведенного исследования, противоречий в заключении эксперта не установлено.

Доказательства, опровергающие выводы заключения повторной экспертизы, в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены.

Следовательно, как отметили суды, оспариваемый договор аренды не нарушает прав и законных интересов истца, не противоречит закону.

Требование о признании за ООО "Автотур" права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок площадью 24 501,9 кв.м с кадастровым номером 27:22:0011601:10 суды сочли не подлежащим удовлетворению, так как признаков неделимости земельного участка не выявлено.

Установив, что границы земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10 сформированы без нарушений требований законодательства, площадь и местоположение границ сформированного земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10 достаточны для эксплуатации и обслуживания здания общества, соответственно, раздел земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:10 согласно постановлению администрации от 05.03.2020 N 429-na осуществлен без нарушения требований к образуемым и изменяемым земельным участкам, суды пришли к закономерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд кассационной инстанции в силу норм главы 35 АПК РФ не наделен полномочиями по переоценке доказательств, поэтому доводы заявителя кассационной жалобы, направленные на несогласие с выводами повторной экспертизы и ее оценкой судами, подлежат отклонению.

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к таким выводам (в том числе относительно доводов о невозможности использования земельного участка) с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.04.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 по делу N А73-36/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

М.Ю. Бурлова-Ульянова С.Н. Новикова