Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 апреля 2024 г. N Ф03-1301/24 по делу N А51-4827/2023

г. Хабаровск

22 апреля 2024 г.

А51-4827/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой

при участии:

от управления муниципальной собственности г. Владивостока: Салыкова Л.В. по доверенности от 25.12.2023 N 28/35781-исх.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Метро", индивидуального предпринимателя Малышевой Юлии Витальевны

на решение от 07.12.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2024

по делу N А51-4827/2023 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Метро" (ОГРН 1022502264388, ИНН 2540043683, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Алеутская, 10), индивидуального предпринимателя Малышевой Юлии Витальевны (ОГРНИП 320253600021627, ИНН 253602722736)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15)

о признании незаконным решения управления муниципальной собственности г. Владивостока, оформленного письмом от 21.12.2022 N 32390/1у/28 об отказе в реализации преимущественного права

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Метро" (далее - общество, ООО "Метро"), индивидуальный предприниматель Малышева Юлия Витальевна (далее - предприниматель, ИП Малышева) обратились в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, управление, ответчик) о признании незаконным решения управления, оформленного письмом от 21.12.2022 N 32390/1у/28, об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Решением от 07.12.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Метро" и ИП Малышева просят отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявители настаивают, что согласно плану помещений и акту совместного осмотра объект недвижимости имеет два выхода, следовательно, не исключена возможность выделения обособленных помещений.

В отзыве на кассационную жалобу УМС г. Владивостока приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель управления поддержал свои возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование г. Владивосток является собственником нежилого помещения (офис) площадью 134 кв.м с кадастровым номером 25:28:010003:248 цокольного этажа многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, д. 34.

На основании договора от 06.12.2021 N 02-97663-001-Н-АР-10197-00 нежилое помещение площадью 20,5 кв.м, номера на поэтажном плане: 8, 9, 14, этаж цокольный, часть помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248/3, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, д. 34 в здании (дом жилой, лит.А), передано в аренду ИП Малышевой для использования в целях "офис, оказание услуг населению" на срок с 14.10.2021 по 13.10.2026 (пункты 1.1, 1.3 договора).

На основании договора от 06.02.2014 N 02-04435-001-Н-АР-6997-00 нежилое помещение площадью 103,1 кв.м, номера на поэтажном плане 4-7, 10-13, 16(1), этаж цокольный, часть помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248/2, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, д. 34 в здании (дом жилой, лит.А), передано в аренду ООО "Метро" для использования в целях "офис, склад, торговля, бытовое обслуживание, оказание услуг" на срок с 06.02.2014 по 05.02.2024 (пункты 1.1, 1.3 договора).

На основании договора от 06.02.2014 N 02-04435-002-Н-АР-6998-00 нежилое помещение площадью 10,4 кв.м, номера на поэтажном плане 15 (1), этаж цокольный, часть помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248/1, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, д. 34 в здании (дом жилой, лит.А), передано в аренду ООО "Метро" для использования в целях "офис, склад, торговля, бытовое обслуживание, оказание услуг" на срок с 06.02.2014 по 05.02.2024 (пункты 1.1, 1.3 договора).

ИП Малышева и ООО "Метро" обратились в УМС г. Владивостока с заявлениями о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества с условиями о рассрочке платежей.

Распоряжением от 27.12.2022 N 4510/28 арендаторам отказано в удовлетворении их заявлений по причине того, что действующим законодательством не предусмотрена продажа учетных частей с кадастровыми номерами 25:28:010003:248/1, 25:28:010003:248/2, 25:28:010003:248/3 помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248.

Полагая, что решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, оформленное письмом от 21.12.2022 N 32390/1у/28, нарушает права и законные интересы ООО "Метро" и ИП Малышевой в сфере предпринимательской деятельности, последние обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в этой статье субъектов, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества при возмездном отчуждении его из государственной или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных названной статьей. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Разрешая настоящий спор, суды установили, что по договорам аренды ООО "Метро" арендованы части помещений цокольного этажа с кадастровыми номерами 25:28:010003:248/1 и 25:28:010003:248/2; ИП Малышевой - часть помещения цокольного этажа с кадастровым номером 25:28:010003:248/3 в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, д. 34.

Согласно кадастровому паспорту на 27.11.2015, помещение с кадастровым номером 25:28:010003:248 является единым сформированным объектом, имеющим отдельный выход; разделен на условные учетные части (временные) с датой истечения временного характера сведений о части помещения - 2019, 2020 гг., которые имеют единый выход и которые не могут быть сформированы в виде отдельных нежилых помещений как самостоятельные объекты недвижимости.

Проанализировав содержание технической документации в отношении спорных помещений, суды, учитывая разъяснения, приведенные в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, позиции, изложенные в Письмах Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667, Управления Росреестра от 09.01.2014 N 14-исх/00072-ГЕ/14, и, установив, что арендуемые истцами части объектов с кадастровыми номерами 25:28:010003:248/1, 25:28:010003:248/2 и 25:28:010003:248/3 не обладают признаками изолированности и обособленности, пришли к обоснованному выводу о наличии препятствий для формирования из этих частей самостоятельных объектов недвижимости и, как следствие, об отсутствии правовых оснований для реализации заявителями преимущественного права покупки спорных частей помещений.

Учитывая, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения при установлении оснований взыскания задолженности, спор разрешен при верном применении норм процессуального права, оснований не согласиться с выводами судов суд округа не усматривает.

Доводы, вновь приведенные заявителем в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.12.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2024 по делу N А51-4827/2023 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.И. Гребенщиков В.А. Гребенщикова