Приложение. Концепция проведения эксперимента по привлечению средств населения для строительства гаражей (паркингов) в Юго-Западном административном округе

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 23 ноября 1999 г. N 1068

Концепция
проведения эксперимента по привлечению средств населения для строительства гаражей (паркингов) в Юго-Западном административном округе

I. Введение

В результате финансового кризиса 1998 г. и ухудшения инвестиционного климата условия реализации городской Программы гаражного строительства, выполняемой в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 12.03.96 N 216 "О программе массового строительства многоэтажных гаражей-стоянок на 500000 машино-мест и организации ее выполнения", значительно изменились. Сократилось количество коммерческих организаций, инвестирующих средства в строительство гаражей, снижение доходов населения и невозможность получить долгосрочный кредит на покупку гаража привели к замедлению продажи ранее построенных гаражных объектов. Наряду с этим, платежеспособные покупатели опасаются вкладывать средства в их строительство в связи с отсутствием надежного механизма по контролю за ходом строительства и целевым использованием своих вложений.

Отмеченные факторы определяют необходимость создания ипотечной подсистемы для жителей г.Москвы, основанной на механизме частных стройсберкасс Германии, с учетом опыта его использования в странах Восточной Европы и в г.Москве. С этой целью предлагается создать узкоспециализированную организацию в форме открытого акционерного общества - гаражную строительную сберегательную кассу (далее - ОАО ГССК), учредителем которой является Правительство Москвы.

В ОАО ГССК каждый вкладчик получит возможность накопить в течение любого срока необходимый взнос на покупку машино-места в гараже (паркинге) в размере не менее 50% его стоимости и получить ипотечный кредит на оставшуюся часть этой стоимости. Вкладчик сразу становится полноценным владельцем машино-места и передает его в залог под полученный ипотечный кредит. Тем самым, форма кредита имеет не денежную, а товарную форму в виде завершенного строительством гаража, цена которого зафиксирована договором и не подлежит изменению.

Деятельность ОАО ГССК осуществляется с участием и под контролем организаций Правительства Москвы - префектуры Юго-Западного административного округа и ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" (ГУП УЭЗ), обеспечивающих контроль за надежным и безрисковым привлечением средств населения и строго целевым их использованием на финансирование строительства гаражей в соответствии с пожеланиями вкладчиков.

II. Модель гаражной строительной сберегательной кассы (ГССК)

1. Первоначальным учредителем ОАО ГССК является Правительство Москвы в лице Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы. Департамент поручает организацию работ и контроль за деятельностью ОАО ГССК префектуре Юго-Западного административного округа и ГУП УЭЗ. В дальнейшем контрольный пакет акций в размере не менее 51% всегда остается у городских организаций, а 49% акций может быть продано инвесторам.

2. Основные инициаторы создания ОАО ГССК в лице префектуры Юго-Западного административного округа и ГУП УЭЗ помимо уставного фонда формируют начальный собственный инвестиционный фонд в размере, эквивалентном 3 млн.долл. США. Фонд создается за счет передачи жилья на возвратной основе, строительных материалов, других источников и используется на финансирование строительства гаражей, покрытие временного недостатка средств вкладчиков на оплату строительно-монтажных работ на первых этапах строительства, для завершения ввода объектов в эксплуатацию и сдачи Государственной приемочной комиссии, выдачи ипотечных кредитов (займов) в виде имущества - построенными гаражами.

3. Основными участниками ОАО ГССК являются:

3.1. Покупатель (вкладчик) - физическое лицо, накапливающее средства и за счет этого получающее право получение ипотечного кредита (займа) по определенным процентным ставкам для покупки машино-места.

3.2. Покупатель (соинвестор) - юридическое лицо, желающее приобрести машино-места в многоэтажных гаражах и паркингах, возводимых ОАО ГССК. Для юридических лиц возможность получения ипотечного кредита (займа) не предусматривается.

3.3. ОАО ГССК - организация, которая под контролем представителей Правительства Москвы осуществляет:

- накопление средств населения, вносимых на долевое строительство гаражей;

- финансирование строительства многоэтажных паркингов и гаражей;

- продажу машино-мест в построенных гаражах и паркингах;

- выдачу ипотечных кредитов (займов) населению в виде машино-мест в построенных многоэтажных гаражах и паркингах.

4. Для выполнения отдельных функций ОАО ГССК может привлекать:

4.1. Банк-учреждение, осуществляющее обслуживание счетов ОАО ГССК.

4.2. Риэлтер - предприятие, которое осуществляет оформление машино-мест в собственность покупателям и оказывает сопутствующие услуги.

4.3. Страховые компании - организации, которые обеспечивают страхование приобретаемых через систему ипотечного кредитования машино-мест, а также жизни и здоровья вкладчиков.

5. Основной особенностью ОАО ГССК является то, что ее деятельность не зависит непосредственно от ситуации на финансовом рынке и колебаний процентных ставок в банковской сфере. Достигается это за счет того, что ОАО ГССК является замкнутой финансовой структурой, начинающей свою деятельность с формирования уставного капитала и создания собственного инвестиционного фонда для выдачи ипотечных кредитов (займов) в натуральной форме - машино-местами. Ставка, по которой ОАО ГССК выдает ипотечные кредиты (займы), назначается Наблюдательным советом с учетом ставок, по которым привлекаются сбережения.

Баланс объемов кредитов и сбережений обеспечивается за счет того, что как в любой кассе взаимопомощи, получить заемные средства может только член этой кассы, внесший в нее свои средства в размере не менее 50% от стоимости машино-места в паркинге или гараже. Использование этой особенности ОАО ГССК позволяет сохранить ставки предоставляемых ею ипотечных кредитов (займов) стабильными.

III. Система защиты вкладчиков

Для преодоления кризиса недоверия населения ко всем кредитным учреждениям предлагаемая финансовая схема должна обеспечить всем вкладчикам ОАО ГССК безрисковые условия накопления. С целью минимизации рисков предоставляются гарантии и различные формы обеспечения возвратности средств и выполнения обязательств, в том числе:

1. Установленные уставом ОАО ГССК ограничения исключают возможность нецелевого и невозвратного расходования привлеченных ресурсов. Все имеющиеся ресурсы ОАО ГССК (собственные и привлеченные) используются только на целевую деятельность ОАО ГССК, т.е. на финансирование строительства паркингов и гаражей.

Таким образом, ядром финансовой системы ОАО ГССК является антипирамидальность, то есть привлеченные денежные средства не вкладываются в невосполняемые и неокупаемые статьи расходов.

2. Процентная ставка по привлекаемым частным инвестициям устанавливается заведомо ниже рыночной, поэтому ОАО ГССК не несет невыполнимых обязательств по выплате процентов. Вкладчик привлекается не большими процентами, а реальной возможностью приобрести гараж в кредит.

3. Абсолютная прозрачность и открытость деятельности ОАО ГССК обеспечивается с помощью создания Наблюдательного совета, который утверждает перспективный план работы компании на 2 года и контролирует текущую деятельность ОАО ГССК.

4. Политика ОАО ГССК предусматривает, что суммарная стоимость активов ОАО ГССК с учетом коэффициента ликвидности всегда должна быть больше денежных вложений граждан - участников ОАО ГССК.

5. Условия для вкладчиков - покупателей:

- образованный уставной капитал и инвестиционный фонд, а также заемные средства населения позволят осуществить строительство нескольких гаражей и паркингов, машино-места в которых станут объектом ипотечных кредитов (займов) тем вкладчикам, которые единовременно (без накопительного периода) внесут установленную часть (не менее 50%) стоимости приобретаемой собственности. Вкладчик, вносящий по своему желанию больше установленного взноса, также имеет возможность сразу получить ипотечный кредит (займ) и купить машино-место в завершенном строительством паркинге (гараже);

- вкладчик (покупатель) может накапливать средства под конкретное место в гараже или паркинге, исходя из утвержденной программы строительства;

- вкладчик может накапливать средства, заранее не определяя конкретное машино-место в определенном паркинге или гараже, оставляя за собой право выбора в конце накопительного периода.

6. Для гарантии возврата ипотечных кредитов (займов) используется действующая система проверки заемщика с учетом соотношения ежемесячных выплат по кредиту и доходов заемщика, его постоянного заработка, семейного положения, возраста, стажа работы, квалификации и др.

IV. Схема функционирования ОАО ГССК

1. ОАО ГССК, исходя из имеющихся финансовых ресурсов, осуществляет строительство многоэтажных паркингов и гаражей. Наблюдательный совет утверждает программу строительства на 2 года.

2. Физическое лицо обращается в ОАО ГССК с просьбой о покупке машино-места в паркинге (гараже) и с целью накопления для этого нужной суммы. С ним заключается договор, согласно которому вкладчик должен внести определенную сумму (не менее 50% стоимости гаража) в течение оговоренного срока.

В условиях договора:

2.1. Определяется размер платежей, срок и сумма ежемесячных платежей. Эти параметры вкладчик (покупатель) выбирает самостоятельно. По его желанию и согласованию с ОАО ГССК эти параметры могут быть изменены в процессе накопления.

2.2. Устанавливается процентная ставка, которая будет начисляться на вклад в течение накопительного периода.

2.3. Оговаривается, что в случае прерывания договора и снятия вкладчиком средств для использования на другие нужды, вложенные им средства возвращаются без накопленных процентов.

2.4. Дается обязательство ОАО ГССК предоставить ипотечный кредит (займ) в сумме не более 50% от цены приобретаемого машино-места в случае соблюдения покупателем (вкладчиком) условий договора.

2.5. Оговаривается срок кредита (займа) и процентная ставка, по которой вкладчик получит ипотечный кредит (займ) под залог гаража.

2.6. Указывается адресное машино-место в паркинге или гараже, на приобретение которого накапливаются средства, либо указывается, что накопление осуществляется без предварительного резервирования конкретного машино-места.

3. Накопив требуемую сумму (не менее 50% от стоимости машино-места), покупатель-вкладчик подбирает себе машино-место в паркинге или гараже (в случае накопления без предварительного резервирования машино-места).

4. При условии, что цена машино-места равна сумме накопленных и внесенных средств плюс величина выдаваемого кредита (займа), составляются следующие документы:

4.1. Договор на приобретение машино-места в паркинге или гараже и оформление его в собственность.

4.2. Договор залога машино-места.

4.3. Договоры страхования покупаемого машино-места, а также жизни и здоровья заемщика.

4.4. Договор ипотечного кредита (займа) с покупателем (вкладчиком), который имеет следующие особенности:

4.4.1. Сумма ипотечного кредита (займа) не может превышать 50% коммерческой стоимости машино-места в паркинге или гараже.

4.4.2. Ставка процентов по ипотечному кредиту (займу) дифференцируется в соответствии со сроком накопления в ОАО ГССК (чем больше период накопления, тем ниже процентная ставка).

4.4.3. Задолженность погашается равномерными ежемесячными платежами.

4.4.4. Оговариваются штрафные и другие санкции в случае задержки ежемесячных выплат в погашении кредита (займа).

5. В случае, если заемщик оказывается не в состоянии осуществить оговоренные выплаты по кредиту (потеря работы, изменение семейного положения, заболевание и т.д.), он имеет возможность продать машино-место через ОАО ГССК или заменить его на более дешевое.

V. Схема финансовых потоков ОАО ГССК

В предлагаемую схему входят следующие потоки:

1. Входящие финансовые потоки:

1.1. Средства (сбережения) покупателей, аккумулируемые на накопительных счетах в ОАО ГССК.

1.2. Возврат ранее полученных ипотечных кредитов (займов).

1.3. Проценты по выданным ипотечным кредитам (займам).

1.4. Привлеченные сторонние инвестиции и собственные средства.

1.5. Целевые кредиты банков.

1.6. Вложения акционеров и соинвесторов в инвестиционный фонд.

2. Исходящие финансовые потоки:

2.1. Инвестиции в финансирование гаражно-стояночного строительства.

2.2. Выплаты процентов по накопительным счетам вкладчиков.

2.3. Выдача вкладчикам товарных ипотечных кредитов (займов) на покупку машино-мест и гаражей.

Важным моментом настоящей концепции является предоставление в начальный период функционирования ОАО ГССК возможности получить ипотечные кредиты (займы) по приемлемым ставкам даже в случае единовременного взноса в размере не менее 50% от цены машино-места без предварительного накопления.

3. Первоначальный этап предусматривает:

3.1. На стадии накопительного периода создание "задела" из подготовленных 2-3 проектов строительства гаражей, включая завершенную исходно-разрешительную документацию, полностью разработанный проект и компьютерную графику объекта, где вкладчик (покупатель) может выбрать свое машино-место.

Минимальный накопительный период должен соответствовать минимальному сроку строительства подготовленных проектов гаражей.

3.2. Инициаторы создания ОАО ГССК должны внести свой капитал для финансирования подготовительных и проектных работ на первоначальные объекты, чтобы вкладчики имели возможность вносить средства на адресные машино-места.

3.3. Планируемая стоимость одновременно возводимых объектов должна соответствовать объему собственных средств в инвестиционном фонде ОАО ГССК, сумме планируемых поступлений от вкладчиков с учетом периода накопления, сроков строительства и кредитования.

4. При данной схеме сумма ежегодных выплат в погашение полученного заемщиком ипотечного кредита (займа) ставится в зависимость от выбранного вкладчиком графика и срока накопления. При этом чем больше у вкладчика срок и сумма накопления, тем на больший срок и под меньшую процентную ставку он сможет получить ипотечный кредит (займ).

Предлагаемая к рассмотрению концепция разработана с учетом имеющегося опыта применения ипотечного кредитования в строительстве и является исходным документом для дальнейшей работы.