Приложение. Концепция проекта закона г. Москвы "О техническом учете объектов недвижимости"

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 25 апреля 2000 г. N 293

Концепция
проекта закона города Москвы "О техническом учете объектов недвижимости"

1. Общие положения

Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" от 24.10.99 N 28-ФЗ регулирует отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению кадастрового учета земельных участков и использовании данных государственного земельного кадастра.

Нормативно-правовая основа учета иных объектов недвижимости (кроме земельных участков) имеется только для объектов жилищного фонда на уровне постановления Правительства Российской Федерации от 13.10.97 N 1301. Действующее федеральное гражданское, градостроительное и налоговое законодательство не регламентируют порядок государственного учета таких объектов недвижимости, как строения и помещения нежилого назначения, садовые и дачные дома, гаражи.

Первым и необходимым условием регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является технический учет объекта недвижимости и его кадастровая регистрация.

Цель законопроекта - установить правовые и организационные основы технического учета и инвентаризации недвижимости, обеспечить информационную полноту, необходимую для обеспечения государственного контроля в сфере недвижимости. Доступ к достоверной информации создаст условия для развития цивилизованных отношений между субъектами права, значительно облегчит деятельность государственных органов и других участников рынка недвижимости, а также даст дополнительные гарантии защиты прав и интересов собственников недвижимости.

Проект закона регулирует отношения, возникающие при сборе, регистрации, обобщении и предоставлении сведений об объектах учета, полученных при описании и индивидуализации недвижимого имущества. Предполагает создание Реестра объектов недвижимости, содержащего краткое описание объектов недвижимости, в том числе информацию о кадастровом и инвентарном номере объекта, его местоположении, назначении, составе и техническом состоянии, оценке и обязанностях лиц, по содержанию недвижимого имущества. Записи об объекте недвижимости, внесенные в реестр недвижимости, являются основанием для удостоверения юридически значимых документов, содержащих описание основных физических и экономических характеристик недвижимого имущества.

В то же время, настоящий проект не вторгается в сферу действия гражданского законодательства, в том числе федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 31 этого закона ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их предоставления несут организации по учету соответствующих объектов. Создание же региональных программ развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и учреждений юстиции возложено на субъекты Российской Федерации.

Данный законопроект не требует создания в Москве новых специальных государственных органов, так как кадастровый учет земельных участков осуществляется органами Москомзема, а технический учет и инвентаризация иной недвижимости проводится Государственным унитарным предприятием "Московское городское бюро технической инвентаризации" (МосгорБТИ). Уточнения фактических количественных, качественных и экономических характеристик недвижимого имущества будет способствовать увеличению налоговых платежей и повышению эффективности контроля использования объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одной из важных задач технического учета является обеспечение полноты Реестра объектов недвижимого имущества, содержащего количественные, стоимостные, технические и другие характеристики объектов недвижимости. При этом необходимо учитывать, что основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).

Технический учет объектов недвижимости - описание и индивидуализация недвижимой вещи или их совокупности как объекта учета, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов путем осуществления работ по определению местоположения, технической паспортизации, технической инвентаризации, технической регистрации и документальному учету текущих изменений объектов.

Цели государственного технического учета объектов недвижимости

Технический учет объектов недвижимости на территории г. Москвы осуществляется в целях информационного обеспечения:

государственного и муниципального управления недвижимым имуществом;

налогообложения и страхования недвижимости;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

инвестирования недвижимости и градостроительной деятельности;

государственного контроля использования объектов недвижимости; иной, связанной с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом.

Объекты технического учета недвижимости

1. Объекты технического учета недвижимости, в том числе домовладения, здания и сооружения (далее - объекты технического учета), формируется в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества на основе результатов технической инвентаризации, независимо от количества собственников и владельцев, наличия отдельных составных элементов, входящих в их состав. Домовладением, как объектом учета и регистрации, является одно или несколько строений с принадлежащими им служебными строениями и сооружениями (или без них), которые расположены на одном земельном участке и имеют единый адрес и назначение.

В составе объекта технического учета могут учитываться отдельные объекты вещных прав на недвижимость при условии выделения их в натуре, в том числе функциональные части здания - жилые помещения, нежилые помещения, определенного функционального назначения, служебные постройки, гаражные боксы и сооружения вспомогательного назначения.

2. К объектам технического учета относятся:

а) комплексы недвижимого имущества, в том числе кондоминиумы и домовладения, включающие земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые и нежилые здания (строения) и сооружения основного назначения и иные единицы имущественного комплекса;

б) здания, строения, в том числе жилого, гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения, возведенные в массиве квартальной или иной застройки, либо производственной площадке на необособленном земельном участке;

в) сооружения различных типов, в том числе передаточные устройства и транспортные коммуникации, объекты инженерной инфраструктуры городских и сельских поселений;

г) объекты благоустройства;

д) многолетние растения и насаждения - лесные массивы и замкнутые водные объекты, не как самостоятельные объекты, а как находящиеся в границах земельных участков объекты учета и тесно связанные со зданиями, строениями, сооружениями.

2. Полномочия органов государственной власти г. Москвы, права и обязанности органов учета объектов недвижимости

Полномочия органов государственной власти г. Москвы в области технического учета объектов недвижимости

К полномочиям органов государственной власти г.Москвы в области технического учета объектов недвижимости относятся:

разработка, утверждение и реализация программ создания и развития городской системы информации о недвижимости, разработка и принятие нормативных правовых актов по техническому учету объектов недвижимости в г.Москве;

реализация функций государственного управления и контроля по организации и осуществлению технического учета объектов недвижимости;

определение состава показателей, дополнительно включаемых при осуществлении технического учета объектов недвижимости на территории города;

определение размеров оплаты за осуществление технического учета объектов недвижимости и предоставление сведений об объектах учета;

координация взаимодействия органов учета недвижимого имущества на территории города с Департаментом государственного и муниципального имущества, Москомрегистрацией, Госгоринспекцией, Департаментом муниципального жилья и жилищной политики, налоговыми, статистическими и градостроительными органами, другими участниками отношений, возникающих при учете объектов недвижимости;

финансирование на основе государственного заказа проведения плановой технической инвентаризации объектов недвижимости, расположенных на территории города;

выполнение иных, установленных законодательством, полномочий в области технического учета объектов недвижимости.

Обязанности и права органа учета объектов недвижимого имущества

Органом учета объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений) в г.Москве является Государственное унитарное предприятие "Московское городское бюро технической инвентаризации".

1. Орган учета объектов недвижимого имущества обязан:

осуществлять на территории города технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости независимо от форм собственности в соответствии со стандартами и правилами, установленными законами и иными нормативными актами;

предоставлять Москомрегистрации информацию о поставленных на государственный учет объектах недвижимости в объеме, необходимом для ее работы, на основании письменных запросов;

предоставлять налоговым органам сведения о поставленных на государственный учет объектах недвижимости, их налогооблагаемой стоимости и принадлежности, согласно имеющейся информации и на основе государственных или муниципальных заказов;

предоставлять руководителям органов государственной и муниципальной власти, правоохранительным органам, суду и прокуратуре необходимые сведения об объектах недвижимости по их письменным запросам в соответствии с законодательством;

предоставлять физическим и юридическим лицам, по их письменным запросам, сведения и справки в соответствии с установленным порядком для обеспечения операций с объектами недвижимости.

2. Орган учета объектов недвижимого имущества имеет право:

запрашивать и получать у органов государственной и муниципальной власти, у юридических и физических лиц информацию, необходимую для ведения технического учета объектов недвижимости на безвозмездной основе;

требовать предоставления надлежащее оформленной копии правоустанавливающих документов и (или) документов разрешающих возведение, достройку, переоборудование, перепланировку, реконструкцию недвижимости для учета текущих изменений объекта технического учета.

Ответственность органа учета недвижимого имущества

Орган учета недвижимого имущества несет ответственность за достоверность и своевременность представляемой информации, а также за полноту, достоверность и сохранность информационной базы на объекты недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

Финансирование деятельности по ведению технического учета объектов недвижимости

1. Система технического учета объектов недвижимости действует и развивается за счет платы за выполненные работы и предоставляемую информацию об объектах недвижимости, поставленных на государственный учет, и иных источников, разрешенных законодательством.

2. Техническая инвентаризация, паспортизация, внеплановые обследования и учет текущих изменений характеристик объектов недвижимого имущества осуществляются за счет средств их собственников и владельцев по ставкам, утвержденным в установленном порядке.

3. Государственный (муниципальный) заказ на технический учет и инвентаризацию осуществляется соответственно: для учета объектов государственной и муниципальной собственности за счет бюджетных средств и иных источников.

3. Состав сведений и документов технического учета объектов недвижимости

Состав
сведений и документов технического учета объектов недвижимости

1. Сведения государственного технического учета являются государственным информационным ресурсом (фонды, базы данных и архив).

2. Документы технического учета объектов недвижимости подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы.

3. К основным документам технического учета объектов недвижимости относятся: Реестр объектов недвижимости, Адресные реестры недвижимости, инвентаризационные дела, паспорта и планы объектов недвижимости.

4. К вспомогательным документам технического учета относятся книги учета документов и книги учета выданных сведений.

5. К производным документам технического учета объектов недвижимости относятся: статистические отчеты, документированная информация выданная по запросам и в установленном законом и иными нормативными правовыми документами порядке, аналитические обзоры, иные справочные и аналитические документы.

6. Информационные фонды и базы данных технического учета недвижимости, которые представляют собой совокупность данных на магнитных носителях, сформированные на основе технического учета и инвентаризации недвижимости, считаются продукцией в производстве, обеспечивающем информационные процессы и оказание информационных услуг, являются собственностью города Москвы.

7. Архивы инвентаризационно-технической документации на объекты недвижимости, независимо от источников их формирования, относятся к государственному архивному фонду и являются государственной собственностью и не подлежат отчуждению.

Правом пользователя архива инвентаризационно-технической документации наделяется орган учета объектов недвижимости на территории г.Москвы, который обязан вести государственный Реестр архивов, переданных ему для хранения, пополнения и обновления в процессе технического учета объектов недвижимости.

Порядок доступа и выдачи информации из архивов инвентаризационно-технической документации определяется Правительством Москвы.

8. Инвентарные дела на объекты, отнесенные в порядке, установленном законодательством к категории объектов культурного наследия, памятникам архитектуры, не подлежат уничтожению и в случае ликвидации объекта по различным причинам по истечении одного года должны передаваться на хранение в государственный архив.

Реестр
объектов недвижимости

ГАРАНТ:

См. Положение о Реестре объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 5 июня 2001 г. N 502-ПП

1. Все здания (строения) и сооружения и иное недвижимое имущество, за исключением земельных участков, подлежат включению в Реестр объектов недвижимости, расположенных на территории города Москвы (далее - Реестр объектов недвижимости).

2. Реестр объектов недвижимости содержит следующие сведения об объектах недвижимости на конкретную дату:

кадастровый и инвентарный номер;

наименование и назначение объекта;

местоположение (адрес), краткое описание объекта, в том числе состав, площадь, объем;

качественные характеристики, в том числе состояние, физический износ;

экономические характеристики, в том числе инвентаризационная стоимость;

результаты регистрации текущих изменений объекта;

наименование лиц, обязанных нести бремя содержания объекта недвижимости, а также лиц, ответственных за техническое состояние объекта недвижимости (владельцев по договору или по закону).

3. Неотъемлемой частью Реестра объектов недвижимости являются инвентарные дела, включающие в себя материалы инвентаризации и документы об обязанностях лиц по содержанию объектов недвижимости.

Инвентарное дело открывается на каждый инвентарный объект, комплектуется документами и материалами, на основании которых определяются предусмотренные настоящим Законом характеристики объекта учета, и идентифицируется инвентарным номером объекта учета.

Инвентарное дело закрывается после регистрации сведений в Реестре объектов недвижимости о ликвидации объекта учета.

4. Выявленные в ходе инвентаризации недвижимости изменения регистрируются в Реестре объектов недвижимости и заносятся в технические паспорта объектов учета.

5. Документация Реестра объектов недвижимости на объекты учета хранится постоянно и находится под охраной государства. Ее уничтожение, отчуждение, а равно изъятие из нее каких-либо документов или их частей не допускается.

Удостоверение
технического учета объектов недвижимости

На основании проведенного государственного технического учета объектов недвижимости заявителю выдается выписка из Реестра объектов недвижимости или технический паспорт установленной формы с отметкой о регистрации данного объекта в Реестре объектов недвижимости.

При регистрации изменений характеристик объекта учета недвижимости заявителю выдается технический паспорт объекта недвижимости с внесенными в него изменениями и с отметкой о регистрации изменений в Реестре объектов недвижимости.

При необходимости внесения изменения в часть объекта учета и получения соответствующих удостоверяющих документов, заявителю выдается извлечение из технического паспорта на часть объекта учета и выписка из Реестра объектов недвижимости.

4. Ведение технического учета объектов недвижимости

Порядок
ведения технического учета объектов недвижимости

Ведение государственного технического учета недвижимости состоит из работ по определению местоположения, технической паспортизации, технической инвентаризации, технической регистрации и документального учета текущих изменений объекта недвижимости.

Обязательными при формировании документации на объект учета недвижимости являются:

картографическая съемка земельного участка с установлением (восстановлением) границ;

обследование зданий (строений) и сооружений, установление их местоположения на земельном участке, определение материалов их изготовления, физических характеристик и состояния их конструктивных элементов, установление их внутренних и наружных размеров;

определение назначения объекта учета по фактическому использованию;

анализ документов, представленных для государственного технического учета, в том числе документов о лицах, несущих бремя содержания недвижимого имущества и ответственность за его техническое состояние;

выявление возможных противоречий между техническими документами на данный объект недвижимости и правовыми, устанавливающими объект права и ответственное лицо за его техническое состояние;

внесение записей в Реестр объектов недвижимости.

3. Основанием для проведения работ по государственному техническому учету недвижимости является обращение органов государственной власти и местного самоуправления или их уполномоченных представителей, юридических или физических лиц.

4. Учетные действия начинаются с момента приема документов, необходимых для проведения технического учета недвижимости. Объект недвижимости считается учтенным со дня внесения записей об объекте в Реестр объектов недвижимости. Не подлежат приему для проведения технического учета недвижимости документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

5. Собственники или владельцы объектов недвижимости обеспечивают доступ к объекту для проведения технической инвентаризации в согласованные сроки. Дата проведения технической инвентаризации письменно согласовывается между заинтересованными сторонами.

При проведении плановой инвентаризации собственник или владелец письменно уведомляются о дате ее проведения.

6. При нахождении объекта учета недвижимости в общей долевой собственности работы по внеплановой инвентаризации или учету текущих изменений проводятся по всему объекту в целом за счет заявителя.

7. Запись в Реестр объектов недвижимости о наличии, составе, состоянии, местоположении объекта недвижимости осуществляется на дату фактической инвентаризации (обследования) объекта.

8. Документация технического учета объектов недвижимости ведется на бумажных и магнитных носителях. При наличии расхождения между сведениями, записанными на бумажных и магнитных носителях, приоритет имеют записи на бумажных носителях, если иное не установлено законодательством.

Порядок
представления информации о техническом учете объектов недвижимости

1. Орган учета недвижимости в соответствии с действующим законодательством представляет сведения о техническом учете объектов недвижимости физическим лицам, предъявившим удостоверения личности и заявления в письменной форме, юридическим лицам - по их запросам.

Органам государственной власти и местного самоуправления, налоговым, правоохранительным органам и судам информация предоставляется бесплатно на основании их мотивированного запроса, в котором излагается цель использования запрашиваемой информации. Целью использования запрашиваемой информации не может быть сокращение расходов третьих лиц по обеспечению их интересов.

2. Орган учета недвижимости представляет запрошенную заявителем информацию или выдает ему и письменной форме мотивированный отказ и течение пяти дней со дня получения запроса. Отказ может быть обжалован лицом, обратившимся за информацией в судебном порядке.

3. Информация о конструктивных и планировочных особенностях отдельных строений и сооружении (учреждений исполнения наказания, банков и пр.) является закрытой, если об этом прямо указано в решениях органов государственной власти, и выдается в специально установленном порядке.

4. Использование содержащихся в инвентаризационном архиве данных об объектах недвижимости сведений способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей и уполномоченного органа, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Порядок
взаимодействия между органами и организациями по вопросам проведения кадастрового и государственного технического учета объектов недвижимости

1. Органы и организации, ответственные за кадастровый и технический учет соответствующих объектов недвижимости осуществляют формирование этих объектов и присвоение кадастровых (условных) номеров на основании данных государственного земельного кадастра. Кадастровая съемка земельного участка выполняется соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству в установленном законодательством порядке. При отсутствии кадастрового номера земельного участка указанные органы обязаны идентифицировать земельный участок путем присвоения ему условного номера.

2. Органы государственной власти, местного самоуправления и органы архитектуры и градостроительства безвозмездно и в согласованные сроки направляют в уполномоченный орган копии решений и актов, разрешающих достройку, переоборудование, перепланировку, возведенного нового строения, ликвидацию, изъятие, выдел, расширение или изменение целевого назначения здания, помещения, а также земельного участка, актов государственной комиссии о приемке объектов в эксплуатацию, иных документов, выданных в порядке, установленном законодательством.