Приложение. Основные положения кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы

Приложение
к распоряжению Мэра Москвы
от 24 июля 2000 г. N 784-РМ

Основные положения
кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г.Москвы

1. Основные понятия и определения

1.1. Кадастровая оценка земель г. Москвы - реализуемая по поручению Московской городской администрации система мероприятий по оценке земель г. Москвы с целью создания информационной базы для установления в городе экономически обоснованных размеров земельных платежей (включая налоговые).

1.2. Кадастровая стоимость земель на территории г. Москвы - стоимость земель, определяемая в соответствии с настоящими Основными положениями в ходе работ по кадастровой оценке земель г. Москвы. Кадастровая стоимость земель на территории г. Москвы определяется в форме:

- показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам);

- базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам.

1.3. Территориально-экономическое зонирование г. Москвы - зонирование территории г. Москвы с учетом ее градостроительной ценности, используемое для дифференцированного установления ставок земельных платежей, а также укрупненного представления результатов кадастровой оценки земель. Результатом территориально-экономического зонирования г. Москвы является выделение на территории города территориально-экономических зон, подзон повышенной и пониженной ценности земель.

2. Цели и задачи кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы

2.1. Кадастровая оценка земель и территориально-экономическое зонирование г. Москвы осуществляются в рамках работ по формированию Государственного земельного кадастра (ГЗК) г. Москвы для информационного обеспечения раздела ГЗК г. Москвы "Стоимость городских земель".

2.2. Кадастровая оценка земель г. Москвы, территориально-экономическое зонирование г. Москвы, их актуализация и корректировка осуществляются как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих оперативное обновление информации о стоимости земель на территории г. Москвы.

2.3. Информационные массивы данных о стоимости земель на территории г. Москвы используются для установления в городе экономически обоснованных размеров регулярных (арендная плата за землю, земельный налог, иные предусмотренные действующим законодательством налоговые платежи, взимаемые с владельцев и пользователей недвижимости) и единовременных (цены продажи городом прав на земельные участки) платежей, а также профессиональными оценщиками в качестве ориентира для определения части стоимости недвижимости, приходящейся на земельный участок, и стоимости незастроенных земельных участков (прав на них) расположенных на территории г. Москвы.

2.4. Система мероприятий по кадастровой оценке земель и территориально-экономическому зонированию г. Москвы имеет многоуровневый характер и включает в себя:

- определение показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам);

- территориально-экономическое зонирование г. Москвы (корректировку территориально-экономического зонирования г. Москвы) по результатам кадастровой оценки земель;

- определение базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам.

2.5. Кадастровая оценка земель г. Москвы с детализацией на уровне кадастровых кварталов (кадастровых массивов) - поквартальная кадастровая оценка, которая регулярно проводится как оценка земель на всей территории административного округа города, либо на всей территории города. Поквартальная кадастровая оценка осуществляется на определенную дату оценки.

2.6. Организационно-технологическая схема кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы представлена в приложении.

3. Состав и структура представления результатов кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы, их утверждение и периодичность обновления. Использование результатов кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г.Москвы

3.1. Состав результатов кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы, вносимых в раздел ГЗК г. Москвы "Кадастровая стоимость городских земель".

Для утверждения и внесения в раздел ГЗК г. Москвы "Кадастровая стоимость городских земель" представляются следующие результаты кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы:

- показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам);

- карты-схемы территориально-экономического зонирования г. Москвы с текстовым описанием границ территориально-экономических зон, подзон повышенной и пониженной ценности земель;

- базовые показатели кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам.

3.2. Показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам).

3.2.1. Наиболее детальным уровнем представления периодически обновляемых результатов кадастровой оценки является их представление по кадастровым кварталам. По отдельным территориям города (преимущественно периферийным территориям нового освоения) с несформировавшейся структурой кварталов представление результатов кадастровой оценки может осуществляться по кадастровым массивам. Результаты кадастровой оценки представляются по кадастровым кварталам (кадастровым массивам) в форме:

- показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам);

- карт-схем пространственного представления результатов поквартальной кадастровой оценки.

Для одного кадастрового квартала (кадастрового массива) может указываться несколько показателей кадастровой стоимости земель для различных типов функционального (целевого) назначения земельных участков. Набор типов функционального (целевого) назначения земельных участков квартала (массива) определяется с учетом разрешенного использования, установленного для земель данного квартала в соответствии с утвержденным функциональным зонированием, другой градостроительной документацией.

3.2.2. Показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам) ежегодно обновляются в ходе работ по кадастровой оценке городских земель, утверждаются Московским земельным комитетом по согласованию с префектурами административных округов (в части оценки территории соответствующего округа) и подлежат внесению в раздел ГЗК г. Москвы "Стоимость городских земель".

3.2.3. Показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам) используются:

- для расчета (стартовой) цены продажи городом прав на земельные участки;

- для установления (корректировки) границ территориально-экономических зон;

- для расчета базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам;

- профессиональными оценщиками при оценке недвижимости в качестве ориентира для определения части стоимости недвижимости, приходящейся на земельный участок, и стоимости незастроенных земельных участков (прав на них).

3.3. Карты-схемы территориально-экономического зонирования.

3.3.1. Результаты территориально-экономического зонирования (актуализации и корректировки территориально-экономического зонирования) по данным кадастровой оценки земель с учетом градостроительной ценности территории представляются в форме карт-схем с нанесением на них границ территориально-экономических зон.

В пределах территориально-экономических зон могут выделяться подзоны повышенной и пониженной ценности земель.

В дополнение к картам-схемам зонирования представляется также текстовое описание границ территориально-экономических зон (подзон повышенной, пониженной ценности земель).

3.3.2. Актуализация (корректировка) границ территориально-экономических зон г. Москвы осуществляется не реже одного раза в три года.

3.3.3. В соответствии со статьей 7 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" границы территориально-экономических зон г. Москвы подлежат утверждению Московской городской Думой по представлению Московской городской администрации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду статья 8 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34

Утвержденная схема территориально-экономического зонирования г. Москвы с описанием границ территориально-экономических зон включается в состав материалов ГЗК г. Москвы "Стоимость городских земель".

3.3.4. Территориально-экономическое зонирование г. Москвы используется:

- в соответствии со статьей 4 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" для дифференцированного по территории установления ставок земельного налога и арендной платы за землю;

- для укрупненного представления результатов кадастровой оценки земель г. Москвы в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам.

3.4. Базовые показатели кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам.

3.4.1. Базовые показатели кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам являются укрупненным представлением результатов кадастровой оценки земель г. Москвы.

3.4.2. В случае выделения при территориально-экономическом зонировании г. Москвы подзон повышенной (пониженной) ценности земель базовые показатели кадастровой стоимости земель представляются также и по подзонам повышенной (пониженной) ценности.

3.4.3. Базовые показатели кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам, подзонам повышенной (пониженной) ценности земель определяются (актуализируются) ежегодно в ходе работ по кадастровой оценке земель г. Москвы.

3.4.4. Базовые показатели кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам, подзонам повышенной (пониженной) ценности земель, в том числе относящиеся к территориям производственных зон города, утверждаются Московской городской администрацией по согласованию с ее соответствующими органами и подлежат внесению в раздел ГЗК г. Москвы "Стоимость городских земель".

Базовые показатели кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам г. Москвы:

- используются при расчете арендной платы за землю в г. Москве;

- используются при расчете базовых ставок земельного налога по территориально-экономическим зонам г. Москвы;

- используются при расчете иных регулярных платежей, взимаемых в г. Москве с пользователей и владельцев земельных участков (недвижимости) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и г. Москвы;

- учитываются при расчете стартовых цен продажи городом прав на земельные участки;

- учитываются в качестве ориентира профессиональными оценщиками при оценке части стоимости недвижимости, приходящейся на земельный участок, и при оценке незастроенных земельных участков.

3.5. Предоставление информации раздела ГЗК г. Москвы "Стоимость городских земель".

3.5.1. Информация раздела ГЗК г. Москвы "Стоимость городских земель" предоставляется профессиональным оценщикам недвижимости, пользователям и владельцам земельных участков, другим заинтересованным лицам в установленном порядке.

3.5.2. Карты-схемы территориально-экономического зонирования г. Москвы и базовые показатели кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам, подзонам повышенной (пониженной) ценности земель публикуются в открытой печати.

4. Методы и подходы, используемые для кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы

4.1. Кадастровая стоимость земель определяется в ходе работ по кадастровой оценке исходя из рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) незастроенных земельных участков (прав на них), либо исходя из части рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) недвижимости, приходящейся на земельный участок (права на него).

4.2. Объектом кадастровой оценки земель г. Москвы являются земельные участки, расположенные на территории города. При этом, ввиду значительности территории города и, как следствие этого, необходимости значительных затрат труда и денежных средств для сплошной поучастковой кадастровой оценки, регулярная кадастровая оценка земель г. Москвы (отдельных административных округов г. Москвы) проводится по кадастровым кварталам (кадастровым массивам), с представлением результатов кадастровой оценки в виде показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам) и базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам.

4.3. Используемая для поквартальной кадастровой оценки земель г. Москвы методика должна обеспечивать учет основных факторов, определяющих стоимость городских земель и ее дифференциацию в пределах территории города:

- разрешенное использование земель в соответствии с градостроительным зонированием, их фактическое использование;

- местоположение по отношению к центру города, другим центрам обслуживания и отдыха населения, местам приложения труда;

- уровень благоустройства территории, обеспеченность территории транспортной инфраструктурой и социальной инфраструктурой;

- экологические условия, культурно-историческая и ландшафтная ценность территории;

- уровень инженерной освоенности территории;

- инженерно-геологические условия;

- другие факторы.

При оценке влияния отдельных факторов на стоимость земельных участков кадастровых кварталов (кадастровых массивов) должно приниматься в расчет функциональное (целевое) назначение земельных участков с учетом их разрешенного использования.

4.4. Методика поквартальной кадастровой оценки земель г. Москвы должна обеспечивать учет имеющихся данных статистики продажи и аренды недвижимости в г. Москве.

4.5. Используемая для поквартальной кадастровой оценки земель г. Москвы методика должна строиться с учетом рентной теории стоимости земель, предусматривать при оценке учет фактической или потенциальной доходности городских земель для отдельных видов деятельности.

Применяемая методика кадастровой оценки земель должна предусматривать с учетом особенностей земельно-имущественных отношений и уровня развития рынка недвижимости в г. Москве возможность применения распространенных в мировой практике основных методов оценки недвижимости:

- метод сравнительного анализа сопоставимых продаж;

- затратный метод;

- доходный метод.

Применяемая методика кадастровой оценки земель должна предусматривать с учетом особенностей земельно-имущественных отношений и уровня развития рынка недвижимости в г. Москве возможность применения распространенных в мировой оценочной практике методов и подходов к оценке части стоимости недвижимости, приходящейся на земельный участок (земельных участков как незастроенных) в условиях отсутствия достаточного количества данных о ценах продажи земельных участков:

- метод капитализации земельной ренты;

- метод выделения (экстракции) и метод распределения;

- метод остатка для земли;

- метод развития (освоения).

4.6. В условиях недостаточного количества достоверной информации о ценах продажи в г. Москве недвижимости и прав на земельные участки применяемая методика кадастровой оценки земель может в значительной мере основываться на оценке и моделировании влияния отдельных факторов на территориальную дифференциацию стоимости городских земель.

4.7. По мере развития земельного рынка в г. Москве применяемая для кадастровой оценки земель г. Москвы методика должна в большей мере ориентироваться на использование в качестве исходных данных цен продажи прав на земельные участки и на применение метода сравнительного анализа сопоставимых продаж.

4.8. Территориально-экономическое зонирование г. Москвы должно осуществляться на основе результатов кадастровой оценки земель г. Москвы с учетом фактически сложившегося землепользования, градостроительных характеристик территории, утвержденного градостроительного зонирования территории г. Москвы.

4.9. Для ускорения работ по обработке массивов исходных данных, проведению расчетов, предусматриваемых методикой кадастровой оценки земель г. Москвы, применяются компьютерная техника и разрабатываемое для этих целей программное обеспечение.

5. Структура и состав информационного обеспечения кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы

5.1. Информационное обеспечение кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы составляют:

- базы данных на магнитных и бумажных носителях с представлением данных по кадастровым кварталам (кадастровым массивам);

- прочие базы данных на магнитных и бумажных носителях;

- исходная информация для проведения кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования в форме карт и карт-схем на бумажном и/или магнитном носителях.

5.2. В состав информационного обеспечения кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы включаются перечисленные ниже разделы.

5.2.1. Количественные и качественные характеристики земель кадастровых кварталов (кадастровых массивов):

5.2.1.1. Характеристики земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам) в целом, включая данные о фактическом функциональном (целевом) использовании земельных участков кварталов (массивов).

5.2.1.2. Характеристики земель отдельных (эталонных) земельных участков кадастровых кварталов (кадастровых массивов).

5.2.1.3. Данные о разрешенном использовании земель в соответствии с градостроительным зонированием территории г. Москвы.

5.2.2. Количественные и качественные характеристики зданий и сооружений:

5.2.2.1. Данные по жилым зданиям, зданиям и сооружениям кондоминиумов.

5.2.2.2. Данные по нежилым зданиям и сооружениям.

5.2.3. Данные по имущественным комплексам предприятий.

5.2.4. Количественные и качественные характеристики инженерной инфраструктуры.

5.2.5. Данные по транспортно-дорожной сети и объектам транспортной инфраструктуры.

5.2.6. Данные о местах приложения труда, объектах культурно-бытового обслуживания и отдыха населения:

5.2.6.1. Данные о местах приложения труда населения.

5.2.6.2. Данные об объектах культурно-бытового обслуживания населения.

5.2.6.3. Данные об объектах и местах отдыха населения (рекреации).

5.2.7. Данные отдельных секторов рынка недвижимости г.Москвы:

- данные о ценах продажи прав на земельные участки;

- данные о ценах продажи жилых помещений;

- данные о ценах продажи на вторичном рынке нежилых зданий и сооружений, помещений, размерах рыночной арендной платы за нежилые помещения.

5.2.8. Данные о стоимости строительства на территории г. Москвы.

5.2.9. Данные об экологическом состоянии территории города.

5.2.10. Данные о населении, трудовых ресурсах, хозяйствующих субъектах в г. Москве.

5.2.11. Данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые для кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы, в объеме и в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2.12. Иные необходимые для кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы исходные данные.

5.3. Указанный в п. 5.2 состав разделов информационного обеспечения кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы может корректироваться и уточняться в ходе работ по кадастровой оценке.

5.4. Основными источниками получения исходных данных для кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы являются:

- данных, указанных в п. 5.2.1.1 и 5.2.1.2 - Москомзем;

- данных, указанных в п. 5.2.1.3 - НИиПИ Генплана г. Москвы;

- данных, указанных в п. 5.2.2.1 - МосгорБТИ;

- данных, указанных в п. 5.2.2.2 - МосгорБТИ, Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы;

- данных, указанных в п. 5.2.3. - Департамент науки и промышленной политики, Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы, НИиПИ Генплана г. Москвы;

- данных, указанных в пп. 5.2.4 и 5.2.5- Москомархитектура, НИиПИ Генплана г. Москвы;

- данных, указанных в п. 5.2.6 - НИиПИ Генплана г. Москвы;

- данных, указанных в п. 5.2.7 - Москомзем, Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы, Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы;

- данных, указанных в п. 5.2.8 - Департамент экономической политики и развития г. Москвы;

- данных, указанных в п. 5.2.9 - НИиПИ Генплана г. Москвы;

- данных, указанных в п.5.2.10 - Московский городской комитет государственной статистики.

5.5. Предоставление организациями указанных в пункте 5.2 исходных данных осуществляется на основе согласованного с Москомземом порядка предоставления исходной информации для кадастровой оценки земель г. Москвы.

5.6. В случае недостаточности данных, получаемых из указанных в п.5.4 источников, могут использоваться также и иные источники информации, включая результаты полевых обследований.

6. Заключительные положения

Настоящие Основные положения являются временными и подлежат пересмотру после утверждения методических и нормативно-технических документов, необходимых для проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316.