Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 декабря 2012 г. N Ф02-5443/12 по делу N А19-9059/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шелёминой М.М.,

судей: Кадниковой Л.А., Шелега Д.И.,

при участии в судебном заседании представителей: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Бочаровой Натальи Михайловны (доверенность от 13.04.2012 N 43), общества с ограниченной ответственностью "Девелоперская группа Время" Ранневой Евгении Сергеевны (доверенность от 07.12.2012),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 июля 2012 года по делу N А19-9059/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции - Ермакова Е.В., суд апелляционной инстанции: Ячменёв Г.Г., Желтоухов Е.В., Рылов Д.Н.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Девелоперская группа Время" (г. Иркутск, ОГРН 1113850015080) (далее - ООО "Девелоперская группа Время", общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным сообщения от 06.04.2012 N 01/024/2012-274 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (г. Иркутск, ОГРН 1043801066760) (далее - Управление Росреестра по Иркутской области, регистрирующий орган) и об обязании зарегистрировать договор аренды от 03.02.2012 между ООО "Девелоперская группа Время" и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющим статус индивидуального предпринимателя, Родогузовым Андреем Борисовичем (г. Иркутск, ОГРНИП 304381221000071) (далее - предприниматель Родогузов А.Б.).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены предприниматель Родогузов А.Б., гражданин Шикуев Андрей Дмитриевич и открытое акционерное общество (ОАО) "Сбербанк России" (г. Москва, ОГРН 1027700132195).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 июля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 года, заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Иркутской области обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты по мотивам неправильного применения судами статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), пункта 3 статьи 40 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости") (далее - Закон об ипотеке), пункта 37 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 (далее - Методические рекомендации), несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы оспаривает выводы суда о незаконности отказа в государственной регистрации договора аренды, считает, что судами правомерность отказа в регистрации поставлена в зависимость от обоснованности ее приостановления, указывая на то, что статьей 20 Закона о регистрации неустранение причин приостановления регистрации не предусмотрено в качестве основания для отказа в государственной регистрации; причины отказа могут возникнуть и после принятия решения о приостановлении регистрации; указывает на наличие оснований для принятия решения об отказе в регистрации, ввиду непредставления документов, подтверждающих право арендодателя на распоряжение имуществом (таким документом не может являться договор передачи объекта недвижимости в безвозмездное временное пользование); а также на то, что данный вывод судов неправомерно основан на документах (дополнительное соглашение к договору аренды и решение ОАО "Сбербанк России" о предоставлении согласия на заключение договора аренды), которые не представлялись на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Иркутской области и не могут являться основанием для государственной регистрации на основании решения суда в соответствии с пунктом 22 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.2007 N 112.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Девелоперская группа Время", считает ее доводы несостоятельными, противоречащими нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны и иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (уведомления, информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в сети Интернет).

Представители Управления Росреестра по Иркутской области и ООО "Девелоперская группа Время" в судебном заседании подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 10 декабря 2012 года до 17 декабря 2012 года до 11 часов 00 минут, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.

После перерыва в судебном заседании представитель ООО "Девелоперская группа Время" дополнений не имеет.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012, заключенного между Шикуевым А.Д. (ссудодатель) и обществом (ссудополучатель), обществу "Девелоперская группа Время" передано в безвозмездное пользование имущество: здание, нежилое 2-этажное, общей площадью 1 467,9 кв.м, инв. N 25:001:200484160, лит А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а, кадастровый номер 38:36:000018:0377:25:401:200484160 на срок с 01.01.2012 по 31.12.2017, принадлежащее ссудодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 27 апреля 2011 года 38 АД 475125).

Пунктом 1.10 упомянутого договора предусмотрено право ссудополучателя без согласия ссудодателя в пределах срока действия договора распоряжаться полученным по договору имуществом путем сдачи его в аренду третьим лицам, передачи в качестве вклада в уставный капитал, передачи в безвозмездное пользование.

03.02.2012 между ООО "Девелоперская группа Время" (арендодатель) и предпринимателем Родогузовым А.Б. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, согласно которому последнему переданы в аренду принадлежащие обществу на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012, заключенного с Шикуевым А.Д., помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а: на 1-ом этаже - 197,5 кв.м; на 2-втором этаже - 575 кв.м, согласно поэтажному плану из технического паспорта (приложение N 1 к договору), сроком на 3 года с момента подписания акта приема-передачи.

Предприниматель Родогузов А.Б. 09.02.2012 обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о регистрации договора от 03.02.2012 аренды объекта недвижимости, представив предусмотренные Законом о государственной регистрации документы, что подтверждается распиской регистрирующего органа.

При проведении правовой экспертизы в порядке статей 9, 13 Закона о регистрации регистрирующим органом установлено наличие недостатков, препятствующих государственной регистрации, а именно: с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, что в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации; в ЕГРП содержится запись о праве собственности на передаваемое в аренду имущество третьего лица, не являющегося стороной представленного на государственную регистрацию договора аренды; на государственную регистрацию представлен договор безвозмездного пользования имуществом от 01.02.2012, согласно которому общество приняло объект недвижимости в безвозмездное пользование, однако такой договор государственной регистрации не подлежит и не может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего права ООО "Девелоперская группа Время" на распоряжение нежилым зданием. Управление Росреестра по Иркутской области уведомлением от 22.02.2012 N 25-5655 предложило Родогузову А.Б. представить дополнительные документы для устранения перечисленных недостатков.

В связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права Управление Росреестра по Иркутской области уведомлением от 07.03.2012 N 01/024/2012-274 приостановило государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на срок до 06.04.2012.

Согласно сообщению от 06.04.2012 N 01/024/2012-274 Управлением Росреестра по Иркутской области отказано предпринимателю Родогузову А.Б. в государственной регистрации договора аренды. В качестве оснований отказа указано, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо (абзац 3 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации); лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не наделено полномочиями по распоряжению объектом недвижимого имущества (абзац 6 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации); лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абзац 7 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации); не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

ООО "Девелоперская группа Время", полагая, что названный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с указанным заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Иркутской области не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене, а кассационную жалобу - удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 5 статьи 2, части 3 статьи 20 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации этапами государственной регистрации прав являются: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно пункту 32 Методических рекомендаций при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.

В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи (пункт 2 статьи 19).

В соответствии с пунктом 37 Методических рекомендаций если в Едином государственном реестре прав имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, например аренды, рекомендуется проверить указание на наличие этого ограничения (обременения) в договоре, представленном на регистрацию сделки и (или) перехода права. В случае отсутствия такого указания в договоре, в государственной регистрации может быть отказано в соответствии с абзацем седьмым пункта 1 статьи 20 Закона. Вместе с тем в случае, когда отсутствуют препятствия для устранения заявителем (заявителями) данного основания для отказа в государственной регистрации (например, стороны сделки могут заключить соглашение о внесении в договор соответствующих дополнений), рекомендуется рассмотреть вопрос о ее приостановлении в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона.

Из правового смысла приведённых норм права в их системной взаимосвязи следует, что целью приостановления государственной регистрации является не только устранение сомнений государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации права, выявленных в ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации, но и предоставление заявителю возможности устранить данные препятствия к регистрации.

В государственной регистрации прав может быть отказано в том числе, в случаях, если: с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзацы 3, 6, 7, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается, что основанием для приостановления регистрации, а затем для оспариваемого отказа регистрирующего органа послужил вывод Управления Росреестра по Иркутской области о том, что ООО "Девелоперская группа Время" не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, поскольку договор безвозмездного пользования, на основании которого общество владеет поименованным в договоре аренды имуществом, не может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего права ООО "Девелоперская группа Время" на распоряжение указанным недвижимым имуществом.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали данные выводы регистрирующего органа основанными на ошибочном толковании норм гражданского права.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены нормы главы 34 этого Кодекса (общие положения об аренде), которые применяются к договору безвозмездного пользования. При этом пункт 2 статьи 615 Кодекса (о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду) в названном перечне не указан.

Учитывая названное и принимая во внимание отсутствие в главе 36 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей положения о договоре безвозмездного пользования, норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду, а также положения пункта 2 статьи 1, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации суды правильно указали на то, что передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не свидетельствует о нарушении закона.

Судами также учтено условие договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012 (пункт 1.10), предусматривающее право ссудополучателя без согласия ссудодателя в пределах срока действия договора сдавать полученное имущество в аренду третьим лицам, подтвержденное Шикаевым А.Д. в отзыве на заявление общества в суд. В этой связи суды пришли к обоснованному выводу о том, что у Управления Росреестра по Иркутской области отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды, установленные абзацами 3 и 6 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды неправомерно сослались на подтверждение Шикуевым А.Д. при рассмотрении дела судом права ООО "Девелоперская группа Время" передавать в аренду полученное в безвозмездное пользование имущество, в связи с непредставлением при проведении правовой экспертизы каких-либо дополнительных документов, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку данное условие следует из договора безвозмездного пользования имуществом от 01.12.2012, который был представлен в Управление Росреестра по Иркутской области для государственной регистрации договора аренды, а Шикуев А.Д. в своем отзыве только подтвердил данное обстоятельство.

Признавая необоснованным отказ Управления Росреестра по Иркутской области в государственной регистрации по основаниям, предусмотренным абзацами 7, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, что представленный на регистрацию договор аренды не содержит условия о нахождении объекта договора в залоге, и заявителем не представлено согласие ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель по договору ипотеки) на передачу объекта недвижимого имущества в аренду, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что приостанавливая государственную регистрацию, регистрирующий орган в уведомлении от 07.03.2012 не сослался на указанные обстоятельства, не предложил заявителю устранить данные нарушения и не запросил у Родогузова А.Б. соответствующие документы; названные основания для отказа были указаны лишь в сообщении от 06.04.2012 об отказе в государственной регистрации. Тем самым регистрирующий орган лишил заявителя возможности представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав.

Суды двух инстанций с учетом вышеприведенных норм права и на основании исследования и оценки в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленных в материалы документов (учитывая, что обстоятельства, связанные с нахождением имущества в залоге, учтены сторонами договора аренды в дополнительном соглашении от 03.02.2012 к договору аренды, и от залогодержателя (ОАО "Сбербанк") получено согласие на передачу недвижимого имущества в аренду), пришли к выводу об отсутствии законных оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Суд кассационной инстанции не усматривает правовых оснований для переоценки данных выводов.

Неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено.

Выводы судебных инстанций основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.

При таких условиях Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 июля 2012 года по делу N А19-9059/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области от 13 июля 2012 года по делу N А19-9059/2012, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 года по тому же делу, принятые определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 ноября 2012 года.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.М. Шелёмина

Судьи

Л.А. Кадникова Д.И. Шелег