Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 августа 2013 г. N Ф02-3269/13 по делу N А19-17882/2012

г. Иркутск

8 августа 2013 г.

Дело N А19-17882/2012

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Первушиной М.А., Скубаева А.И.,

при участии в судебном заседании представителей: закрытого акционерного общества "Желдорипотека" Бычкова Ивана Александровича (доверенность от 25.01.2013, паспорт), Федорова Дмитрия Владимировича (доверенность от 13.10.2012, паспорт); Правительства Иркутской области Шабакаевой Екатерины Алексеевны (доверенность от 15.08.2012, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 января 2013 года по делу N А19-17882/2012, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Габескирия М.Н.; суд апелляционной инстанции: Басаев Д.В., Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.),

установил:

Правительство Иркутской области (далее Правительство, ОГРН 1073808005534, место нахождения: г. Иркутск) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" (далее ЗАО "Желжорипотека", ОГРН 1027739623988, место нахождения: г. Москва) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8 за период с 01.04.2012 по 10.11.2012 в сумме 5 065 200 рублей, неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 10.08.2011 по 27.11.2012 в сумме 572 367 рублей 11 копеек; расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8; об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв. м, расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7 в, передав его по акту приема-передачи Правительству.

ЗАО "Желдорипотека" обратилось со встречным исковым заявлением к Правительству о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8 и взыскании убытков в сумме 50 000 руб.

Решением суда первой инстанции от 16 января 2013 года требование Правительства о расторжении договора аренды от 08.04.2008 N 05-51-68/8 оставлено без рассмотрения, с ЗАО "Желдорипотека" в пользу Правительства взыскана арендная плата в сумме 5 065 200 рублей, неустойка в сумме 572 367 рублей 61 копейки; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ЗАО "Желдорипотека" обжаловало в кассационном порядке принятые по делу судебные акты, указав на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не выяснили возможность строительства на переданном в аренду земельном участке здания с параметрами, указанными в аукционной документации, необоснованно отклонив ходатайство о проведении судебной экспертизы, что не позволило ЗАО "Желдорипотека" доказать обстоятельство невозможности строительства на участке; ЗАО "Желдорипотека", не имея возможности построить здание, в полном объёме вносило платежи за земельный участок, в связи с чем понесло убытки в размере этих платежей за весь период действия договора.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители ЗАО "Желдорипотека" подтвердили позицию, изложенную в кассационной жалобе. Представитель Правительства возражала доводам кассационной жалобы, указав, что характеристики здания указаны приблизительно, ответчик имел возможность использовать земельный участок, построив на нём здание.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 01.08.2013 до 14 часов 15 минут 08.08.2013.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ЗАО "Желдоипотека" Федорова Д.В. и представителя Правительства Шабакаевой Е.А., которые подтвердили ранее изложенные позиции по делу.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Суды установили, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Иркутской области с кадастровым номером 38:26:000034:1393, площадью 591 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, д. 7в, для строительства административного здания, между истцом (арендодатель) и ЗАО "Желдорипотека" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 05-51-68/8 от 08.04.2008.

В условиях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Фурье 7в, площадью 591 кв.м (кадастровый номер 38:36:000034:1393) для строительства административного здания, утверждённого распоряжением первого заместителя губернатора Иркутской области от 20.08.2008 N 109-ра (л.д. 123-125 т.1) указаны сведения о параметрах разрешённого строительства объекта капитального строительства: высоты новой застройки - не выше 14 метров, этажность - 4 этажа, площадь застройки - 132 кв.м.

По условиям договора, размер арендной платы определен на основании протокола от 25.03.2008 N 2-А3-08 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутск, ул. Фурье, 7 в и составляет 20 260 800 рублей.

Внесение арендной платы осуществляется в течение 10 дней после заключения договора в размере, указанном в договоре за вычетом задатка, внесенного арендатором в счёт обеспечения участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды участка, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя.

В случае продления договора на неопределенный срок, арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала в размере, соответствующем 1/12 суммы, определенной в договоре.

За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей установлена ответственность в виде пени в размере 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 6.2.2 договора, расторжение договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке допускается в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца до момента расторжения.

Согласно пунктам 6.3, 6.3.2 договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии письменного уведомления об этом арендатора, в том числе: в случае, если арендатор неоднократно не вносит арендную плату в сроки, установленные договором.

Правительство, обращаясь с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, также заявило требование о расторжении договора в связи с неоднократным не внесением ЗАО "Желдорипотека" арендных платежей и истребованием земельного участка.

Суд первой инстанции установил, что истцом не соблюдена предусмотренная пунктом 6.3.2 договора досудебная процедура расторжения договора, в связи с чем на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск Правительства в части требования о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения.

Оставление иска без рассмотрения, явилось основанием для отказа Правительству в требованиях об обязании ответчика освободить земельный участок.

В части оставления исковых требований без рассмотрения и отказе в исковых требованиях об освобождении земельного участка Правительством решение суда первой инстанции не обжалуется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации суды правильно установили, что договор от 08.04.2008 пролонгирован на неопределённый срок.

Исходя из платности пользования земельным участком, установленной статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и невнесения арендатором платежей за 2, 3, 4 кварталы 2012 года, суды признали обоснованными требования по взысканию задолженности в сумме 5 065 200 рублей.

Проверив расчёт неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей, на основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации были удовлетворены требования истца по взысканию предусмотренной договором пени в сумме 572 367 рублей 61 копейки.

ЗАО "Желдорипотека", возражая требованиям истца по взысканию задолженности по арендной плате и заявляя встречные требования о расторжении договора аренды, взыскании убытков, сослалось на невозможность использования переданного по договору аренды от 08.04.2008 земельного участка по целевому назначению, в качестве правового основания указало пункты 1, 2 статьи 451, статью 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признавая встречные исковые требования ЗАО "Желдорипотека" не обоснованными, суды исходили из того, что арендатор не обосновал невозможность использования земельного участка. При этом суды сослались на вступившее в законную силу 21.09.2012 решение Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-3891/2012 от 30 мая 2012 года, которым суд обязал администрацию города Иркутска выдать ЗАО "Желдорипотека" градостроительный план спорного земельного участка.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с доводами заявителя кассационной жалобы о не установлении судами существенных для дела обстоятельств, что повлекло несоответствие выводов, имеющемся в деле доказательствам.

Суды установили, что ЗАО "Желдорипотека" арендовало земельный участок для строительства административного здания (пункт 1.4 договора), параметры разрешенного строительством объекта установлены в условиях проведения аукциона.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Исходя из данных норм права, судам надлежало установить возможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными заключенным между сторонами договором.

ЗАО "Желдорипотека" в суде первой инстанции ходатайствовало о назначении судебной экспертизы с целью установления возможности строительства здания с установленными в аукционной документации параметрами на переданном в аренду земельном участке.

Суд первой инстанции определением от 17 декабря 2012 года отклонил заявленное ходатайство, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств.

При этом вывод о возможности использования земельного участка для строительства административного здания с параметрами, заявленными в условиях проведения аукциона, основан судом первой инстанции на решении арбитражного суда, обязывающего администрацию города Иркутска выдать ЗАО "Желдорипотека" градостроительный план спорного земельного участка. Однако, в указанном решении не исследовались обстоятельства возможности строительства заявленного здания и не содержится вывод о его возможном строительстве на предоставленном в аренду земельном участке.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом о возможности использования земельного участка для строительства административного здания, дополнительно указал о наличии градостроительного плана на земельный участок.

Между тем, оспаривая возможность строительства здания на земельном участке, ЗАО "Желдорипотека" представило в суд апелляционной инстанции экспертное заключение от 20.01.2013, составленное обществом с ограниченной ответственностью "Инновационные строительные материалы", согласно которому строительство административного здания на предложенной территории не возможно. Данное доказательство оценено судом как недопустимое.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Суд апелляционной инстанции не мотивировал, в чём выразилась недопустимость экспертного заключения от 20.01.2013 как доказательства, подтверждающего невозможность строительства здания с определёнными параметрами на земельном участке.

Также судом апелляционной инстанции не мотивировано отклонено заявленное ЗАО "Желдорипотека" ходатайство о назначении экспертизы для определения возможности строительства здания и его эксплуатации на земельном участке.

На основании изложенного, суд округа полагает, что вывод о возможности использования предоставленного земельного участка для целей, указанных в договоре, основан на недостаточных доказательствах и является преждевременным.

Без установления данного обстоятельства не могут быть разрешены требования о взыскании задолженности по арендной плате, а также встречные требования о расторжении договора на основании пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также взыскании убытков.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты содержат выводы, не соответствующие установленным обстоятельствам, в связи с чем судебные акты в части удовлетворения исковых требований Правительства и отказа в удовлетворении встречных исковых требований ЗАО "Желдорипотека" подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку для правильного рассмотрения дела надлежит установить дополнительные обстоятельства, а суд кассационной инстанции не наделён полномочиями по установлению новых обстоятельств, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует в соответствии с допустимыми доказательствами установить возможность использования земельного участка для заявленных в договоре аренды целей, в зависимости от этого разрешить первоначальные и встречные исковые требования.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 января 2013 года по делу N А19-17882/2012 в части взыскания с закрытого акционерного общества "Желдорипотека" арендной платы в сумме 5 065 200 рублей, неустойки в сумме 572 367 рублей 61 копейки и государственной пошлины в сумме 51 187 рублей 61 копейки, а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований закрытого акционерного общества "Желдорипотека", постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 года по тому же делу отменить, дело в отменённой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

В остальной части суд судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

М.А. Первушина А.И. Скубаев