Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 1 февраля 2012 г. N Ф02-6291/11 по делу N А19-22854/2010

г. Иркутск

01 февраля 2012 г.

N А19-22854/10

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Левошко А.Н.,

судей: Воробьевой Н.М., Горячих Н.А.,

при участии в судебном заседании представителя гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Кузьминой Юлии Николаевны - Рычкова Алексея Григорьевича (доверенность от 22.02.2011, удостоверение),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Кузьминой Юлии Николаевны на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 мая 2011 года по делу N А19-22854/10, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2011 года по тому же делу (суд первой инстанции: Апанасик С.В.; апелляционный суд: Капустина Л.В., Клочкова Н.В., Скажутина Е.Н.),

установил:

гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Городецкая Людмила Владимировна (далее - индивидуальный предприниматель Городецкая Л.В.) (ОГРНИП 305384711200043, ИНН 383401806360) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Кузьминой Юлии Николаевне (далее - индивидуальный предприниматель Кузьмина Ю.Н.) (ОГРН 306384707300025, ИНН 383400052576) о признании недействительным договора купли-продажи права аренды N 10 от 12.09.2008 и применении последствий его недействительности в виде взыскания 189 360 рублей.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 мая 2011 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2011 года, с индивидуального предпринимателя Кузьминой Ю.Н. в пользу индивидуального предпринимателя Городецкой Л.В. взыскано 189 360 рублей неосновательного обогащения, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, индивидуальный предприниматель Кузьмина Ю.Н. обратилась с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Иркутской области, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда, в которой просила указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы просит проверить законность принятых по делу судебных актов в связи с неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Городецкая Л.В., ссылаясь на необоснованность доводов заявителя кассационной жалобы, считала ее не подлежащей удовлетворению и просила оставить без изменения принятые по делу судебные акты.

Индивидуальный предприниматель Городецкая Л.В. о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом (уведомление о вручении N 10123), однако в суд кассационной инстанции не явилась, своих представителей не направила, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель ответчика по делу - Рычков А.В. подтвердил требования кассационной жалобы, полагал их подлежащими удовлетворению.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Кузьмина Ю.Н. (продавец) и индивидуальный предприниматель Городецкая Л.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи права аренды с рассрочкой платежа N 10 от 12.09.2009, предметом которого является выкуп права на заключение договора аренды нежилых помещений в здании строящегося торгового центра, объектом - право на заключение договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Железногорск-Илимский, квартал 6, строение 18/1, этаж второй (цокольный, первый, второй), помещение N 13, общей площадью 24 кв.м (пункты 1.1, 1.2 договора).

Общая сумма по договору составляет 189 360 рублей (пункт 3.2 договора).

Во исполнение своей обязанности по договору индивидуальный предприниматель Городецкая Л.В. уплатила указанную в договоре денежную сумму по приходным кассовым ордерам от 19 сентября 2008 года, 27 октября 2008 года, 25 ноября 2008 года.

Полагая, что данный договор является недействительным в силу ничтожности, поскольку на момент его заключения у индивидуального предпринимателя Кузьминой Ю.Н. отсутствовали полномочия на продажу права аренды, объекта недвижимости, определенного в договоре, не существовало и право на него в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" за продавцом зарегистрировано не было, индивидуальный предприниматель Городецкая Л.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции на основании статей 431, 432, 454, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, квалифицировав состоявшуюся между истцом и ответчиком сделку как договор купли-продажи и установив его незаключенность в силу несогласованности сторонами предмета договора, пришел к выводу о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде уплаченной покупной цены права аренды.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, при принятии обжалуемых судебных актов судами не установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, не применены и неправильно истолкованы нормы материального права, подлежащие применению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 указанной статьи установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из раздела 4 договора N 10 от 12.09.2008 следует, что продавец принимает на себя обязанность по подготовке и оформлению договора аренды нежилого помещения не позднее срока сдачи объекта строительства, то есть до 31.01.2009, и выполнению других зависящих от него условий таким образом, чтобы аренда была оформлена в установленном законом порядке.

Покупатель согласно условиям раздела 5 договора обязуется заплатить сумму выкупа права аренды нежилого помещения и реализовать право аренды в пятидневный срок с момента предоставления продавцом договора аренды нежилого помещения.

Таким образом, стороны обязались выполнить определенные договором совместные действия, направленные на возникновение между ними в будущем обязательственных арендных отношений.

Между тем, судами не дана оценка правовой природе договора купли-продажи права аренды N 10 от 12.09.2008, его заключенности, действительности и исполнению сторонами с учетом приведенных норм материального права.

Кроме того, не соответствует имеющимся в деле доказательствам вывод судов о несогласованности предмета данного договора в силу невозможности установить, какое право на заключение договора аренды передано от продавца к покупателю - право арендодателя либо право арендатора.

По смыслу части 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора, если буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений не позволяет определить его содержание. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из преамбулы договора купли-продажи права аренды N 10 от 12.09.2008 и условий договора безвозмездного пользования от 06.09.2008, заключенного между гражданином РФ Кузьминым Игорем Анатольевичем (ссудодатель) и индивидуальным предпринимателем Кузьминой Ю.Н. (ссудополучатель), следует, что индивидуальный предприниматель Кузьмина Ю.Н. на момент заключения оспариваемого договора обладала правомочием пользования нежилым помещением, подлежащим передаче в аренду, что исключает приобретение ею статуса арендатора.

В нарушение требований части 2 статьи 65, части 1 статьи 168, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций исследованы не были.

Поскольку арбитражными судами не включены в предмет судебного исследования все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в полном объеме, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует дать оценку правовой природе, заключенности, действительности оспариваемой сделки с учетом положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации; установить наличие (отсутствие) факта заключения сторонами договора аренды, как обстоятельства, прекращающего обязательства по договору купли-продажи права аренды; дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам, в том числе договору безвозмездного пользования от 06.09.2008 (том 1 л.д. 14); распределить расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 мая 2011 года по делу N А19-22854/10, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2011 года по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Левошко

Судьи

Н.М. Воробьева Н.А. Горячих