Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 января 2014 г. N Ф02-6566/13 по делу N А74-670/2013

г. Иркутск

30 января 2014 г.

N А74-670/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 30 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Зуева А.О., Первушиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пластининой Н.Н.,

при участии в судебном заседании: представителя общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Марс" - Чучунова Александра Сергеевича (доверенность от 01.01.2013, паспорт); представителя комитета муниципальной экономики администрации города Абакана и администрации города Абакана - Приходко Ольги Фёдоровны (доверенности от 09.01.2014 и от 15.01.2014 соответственно),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Марс" на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 2 августа 2013 года по делу N А74-670/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ишь Н.Ю.; суд апелляционной инстанции: Бутина И.Н., Бабенко А.Н., Споткай Л.Е.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Марс" (далее - ООО "ВСК-Марс", ответчик, ОГРН 1027706023058) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с уточнёнными требованиями к комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (далее - комитет, истец, ОГРН 1021900519442) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 03.12.2012, в редакции истца:

- пункты 1.3, 1.7, 3.3 договора исключить;

- в пункте 2.1 договора цифры и слова "34 308 000 рублей" заменить цифрами и словами "20 600 000 рублей";

- в пункте 2.2 договора цифры и слова "на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 07.11.2012 N 653-07/11" заменить цифрами и словами "на основании отчёта от 05.12.2012 N 91-Н/12";

- в пункте 2.3.1 договора цифры и слова "Покупатель оплачивает 30 % стоимости нежилого помещения, что составляет 10 292 400 рублей" заменить цифрами и словами "Покупатель оплачивает 5 % стоимости нежилого помещения, что составляет 1 030 000 рублей";

- в пункте 2.3.2 договора цифры и слова "24 015 600 рублей" заменить цифрами и словами "19 570 000 рублей";

- в пункте 2.4 договора слова "Обязательства покупателя по внесению денежных средств по настоящему договору считаются исполненными в день поступления денежных средств на счёт продавца" заменить словами "Обязательства покупателя по внесению денежных средств по настоящему договору считаются исполненными в момент списания денежных средств со счёта покупателя";

- в пункте 3.1 договора цифры "0,1" заменить цифрами "0,03".

Определением суда от 13 июня 2013 года принят отказ ООО "ВСК-Марс" от иска в части требования об исключении пункта 1.7 из текста договора и прекращено производство по делу в указанной части.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне истца - закрытое акционерное общество "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами" (далее - ЗАО "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами"), на стороне ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки собственности" (далее - ООО "Агентство профессиональной оценки собственности") и администрация города Абакана.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 2 августа 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Суд в порядке урегулирования разногласий ООО "ВСК - Марс" и комитета при заключении договора от 03.12.2012 купли-продажи нежилого помещения 63Н площадью 452,5 кв. м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, проспект Ленина, дом 80, обязал изложить спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 2.1 в редакции продавца "Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 34 308 000 рублей (без НДС). В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС";

- пункт 2.2 в редакции продавца "Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 07.11.2012 N 653-07/11";

- пункт 2.3.1 в редакции продавца "Покупатель оплачивает 30 % стоимости нежилого помещения, что составляет 10 292 400 рублей в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи";

- пункт 2.3.2 в редакции продавца "Оставшаяся стоимость нежилого помещения в размере 24 015 600 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3 - 2.3.10 настоящего договора";

- пункт 2.4 в редакции продавца "Обязательства покупателя по внесению денежных средств по настоящему договору, считаются исполненными в день поступления денежных средств на счёт продавца";

- пункт 3.1 в редакции покупателя "За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,03 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки";

- отказать в исключении пункта 1.3 договора, оставив его в редакции продавца;

- пункт 3.3 договора исключить.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2013 года решение от 2 августа 2013 года оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ВСК-Марс" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить в части принятия пунктов 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.2 договора купли-продажи в редакции продавца и направить дело на новое рассмотрение, как содержащие выводы, не соответствующие обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя кассационной жалобы, определяя выкупную цену имущества, суды необоснованно признали недопустимым доказательством экспертное заключение N 07-2013/1бн от 22.07.2013, при наличии в материалах дела двух экспертных заключений суд первой инстанции должен был инициировать проведение судебной экспертизы. В целях обеспечения права истца на приобретение имущества, учитывая невозможность уплаты определённого продавцом первоначального взноса в размере 30 %, суды в нарушение изложенных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 N 25-П принципов не уменьшили первоначальный взнос до 5 %. ООО "ВСК-Марс" указывает на необоснованный отказ суда первой инстанции в принятии заявления об изменении исковых требований, где истец просил зачесть стоимость неотделимых улучшений в счёт уменьшения цены приобретаемого имущества на сумму 9 429 000 рублей.

В письменном отзыве на кассационную жалобу комитет просил оставить её без удовлетворения, указав на то, что истцом в суд первой инстанции не представлено надлежащих доказательств недостоверности рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке от 07.11.2012 N 653-07/11, от проведения экспертизы указанного отчёта в суде первой инстанции истец отказался, основания для назначения экспертизы по своей инициативе у суда отсутствовали, установление первоначального взноса в размере 30 % не противоречило действующему законодательству, ООО "ВСК-Марс" не представило доказательств невозможности его оплаты, вопрос о неотделимых улучшениях не заявлялся истцом ранее, в настоящее время в рамках другого дела рассматриваются требования по зачёту неотделимых улучшений.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители ООО "ВСК-Марс" и комитета подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на неё, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

При рассмотрении дела суды установили, что ООО "ВСК-Марс" является субъектом малого предпринимательства и с 07.10.2005 на основании договора аренды от 07.10.2005 N 83 непрерывно пользуется нежилым помещением площадью 429,1 кв. м, расположенным по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, пр. Ленина, 80, помещение N 63Н.

Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе указанного арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства).

21.11.2012 администрацией города Абакана принято постановление "Об утверждении условий приватизации нежилого помещения, расположенного по пр. Ленина, 80 в г. Абакан", которым утверждены условия приватизации указанного помещения, установлена цена продажи имущества - 34 308 000 рублей на основании отчёта ООО "Агентство профессиональной оценки собственности"; утвержден порядок оплаты, согласно которому 10 292 400 рублей - 30 % от суммы, подлежащей уплате по договору купли-продажи, оплачивается в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи, оставшаяся часть стоимости имущества в размере 24 015 600 рублей вносится арендатором ежемесячными равными платежами в течение трех лет.

Письмом от 04.12.2012 N 3088 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения на указанных выше условиях, подписанный истцом с протоколом разногласий от 28.12.2012. В основу протокола разногласий истец заложил стоимость выкупаемого имущества, определенную в заказанном им отчёте оценщика ЗАО "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами" от 05.12.2012 N 91-Н/12.

Ответчик 17.01.2013 в адрес истца направил протокол согласования разногласий, в котором спорные пункты договора изложены в прежней редакции продавца.

Не согласившись с предложенной редакцией ответчика по спорным пунктам договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Определяя цену по договору, суд исходил из достоверности величины стоимости объекта недвижимого имущества, содержащейся в отчёте от 07.11.2012 N 653-07/11; устанавливая предварительную оплату в размере 30 %, суд руководствовался утверждённым постановлением администрации города Абакана Положением о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает оснований для удовлетворения заявленной кассационной жалобы в связи со следующим.

Суды правильно установили, что спор по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.2 договора между сторонами возник из-за разногласий относительно величины рыночной оценки отчуждаемого в собственность истца недвижимого имущества.

При определении цены по сделке, суды исходили из суммы в размере 34 308 000 рублей, установленной отчётом от 07.11.2012 N 653-07/11 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения 63Н, расположенного в доме N 80 по пр. Ленина города Абакана, проведённом ООО "Агентство профессиональной оценки собственности" по заказу комитета, что соответствует положениям Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 9 вышеназванного Закона субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности); принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества после принятия отчёта о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленный истцом отчёт ЗАО "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами" от 05.12.2012 N 91-Н/12, суды пришли к обоснованному выводу о не доказанности ООО "ВСК-Марс" недостоверности отчёта от 07.11.2012 N 653-07/11.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учётом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Суды правильно в рамках настоящего спора распределили бремя доказывания недостоверности отчёта, составленного по заказу ответчика, возложив данную обязанность на истца.

Истцом в суде первой инстанции не заявлено ходатайство о назначении экспертизы для проверки достоверности отчёта от 07.11.2012 N 653-07/11.

Довод заявителя кассационной жалобы об обязанности суда первой инстанции инициировать назначение экспертизы отклоняется на основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы.

В рамках настоящего дела оснований для назначения экспертизы по инициативе суда не имелось.

При таких обстоятельствах, при разрешении вопроса об установлении цены суды правомерно определили стоимость имущества по договору в редакции, предложенной комитетом.

Принимая пункт 2.3.1 договора в редакции ответчика, согласно которому покупатель оплачивает 30 % стоимости нежилого помещения в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи, суды исходили из Положения о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, утвержденного постановлением администрации города Абакана от 28.09.2012 N 1805, и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.07.2010 N 2468/10, согласно которой по содержанию и смыслу пунктов 3, 7 статьи 35 во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

Доводы истца о неправомерном отказе в уменьшении первоначального взноса до 5 % отклоняются судом округа как направленные на переоценку доказательств по делу, что в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Не может явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов довод ООО "ВСК-Марс" о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выражающийся в непринятии уточнений исковых требований о зачёте стоимости неотделимых улучшений в счёт уменьшения цены приобретаемого имущества на сумму 9 429 000 рублей, поскольку иск об урегулировании разногласий поступил в суд 18.02.2013, тогда как уточнение иска в части зачёта стоимости неотделимых улучшений заявлено истцом к судебному заседанию, назначенному на 16.07.2013, то есть на пределе истечения процессуальных сроков рассмотрения настоящего спора.

Отказ в принятии уточнений не привёл к нарушению прав истца, поскольку он не утратил возможность обратиться в суд с соответствующим иском в самостоятельном порядке.

На основании изложенного Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что принятые по делу судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального и процессуального права, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 2 августа 2013 года по делу N А74-670/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

А.О. Зуев М.А. Первушина