Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 февраля 2014 г. N Ф02-6350/13 по делу N А10-933/2013

г. Иркутск

18 февраля 2014 г.

N А10-933/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Клепиковой М.А.,

судей: Белоножко Т.В., Платова Н.В.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" - Распопина Владислава Викторовича (доверенность от 13.07.2013, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 года по делу N А10-933/2013 Арбитражного суда Республики Бурятия (суд первой инстанции: Филиппова В.С.; суд апелляционной инстанции: Скажутина Е.Н., Бушуева Е.М., Юдин С.И.),

установил:

Гражданка, осуществляющая предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющая статус индивидуального предпринимателя, Паюсова Кристина Викторовна (далее - предприниматель Паюсова К.В., истец, ОГРНИП 311525428700028) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с уточненным иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" (далее - ООО "Мультиплекс на Набережной", общество, ответчик, г. Улан-Удэ, ОГРН 1070326004924) о взыскании 1 114 453 рублей 73 копеек неосновательного обогащения, признании недействительным предварительного договора аренды нежилого помещения от 29.06.2012 N 01/ПДА/УУ-А27.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт принят со ссылкой на статьи 1, 168, 309, 310, 329, 421, 429, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации; разъяснения, содержащиеся в пунктах 11, 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 13).

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 года решение от 11 июля 2013 года в части отказа в удовлетворении иска предпринимателя о взыскании с общества неосновательного обогащения отменено; с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в размере 461 025 рублей 80 копеек. В остальной части решение суда оставлено без изменения; распределены судебные расходы. Судебный акт принят со ссылкой на статьи 10, 12, 14, 310, 410, 421, 450, 1102, нормы главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым по делу постановлением в части удовлетворения исковых требований, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы судов о том, что удержание с арендатора гарантийной денежной суммы, предусмотренной договором, является неосновательным обогащением, основаны на неправильном применении статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель ООО "Мультиплекс на Набережной" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Предприниматель Паюсова К.В. о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещена надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направила, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в ее отсутствие.

Поскольку судебный акт обжалуется в части взыскания с общества в пользу предпринимателя суммы неосновательного обогащения, судом кассационной инстанции проверяется законность принятого постановления в указанной части.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого постановления и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.06.2012 между Паюсовой К.В. (арендатор) и ООО "Мультиплекс на Набережной" (арендодатель) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А27.

Согласно пункту 1.1. договора стороны обязались в будущем, в установленный договором срок, заключить договор аренды (основной договор) части нежилого помещения, которое будет расположено в здании Торгового центра "Пионер" по адресу: Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, N 32.

Проект основного договора согласован сторонами и прилагается к договору в виде приложения N 2.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что площадь помещения, передаваемого в аренду по основному договору, составит ориентировочно 37,82 кв.м с отклонениями в большую или меньшую стороны в пределах 10%. Ориентировочное расположение помещения в торговом центре обозначено на предварительном плане 1 этажа торгового центра "Пионер", который является приложением N 1 к договору, помещение N А27.

Согласно пункту 1.5.2 размер базовой части арендной платы за помещение в месяц составляет 217 465 рублей. Арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи помещения. С момента начала коммерческой деятельности до момента подписания основного договора и акта приема-передачи арендатор оплачивает арендодателю плату за пользование помещением в размере 217 465 рублей.

Разделом 3 предварительного договора стороны согласовали, что в течение пяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора арендатор обязуется перечислить на счет арендодателя сумму в размере 434 930 рублей за все помещение, которая будет являться обеспечением исполнения арендатором своих обязательств по договору (гарантийная денежная сумма).

В случае отказа арендатора от заключения основного договора, а также в случае одностороннего расторжения настоящего договора арендодателем в соответствии с пунктом 6.3 договора, гарантийная денежная сумма возврату арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.

В соответствии с пунктом 6.3 договора арендодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном одностороннем порядке (отказаться от исполнения своих обязательств по договору) в случае: уклонения арендатора от выполнения обязательства, предусмотренного пунктами 2.1, 2.2; уклонения арендатора от заключения основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре; неуплаты или частичной неуплаты гарантийной денежной суммы в течение 30 календарных дней.

Срок действия основного договора аренды будет составлять 3 года с момента его подписания. Основной договор вступает в силу с момента его подписания (пункт 2.1). Арендатор обязуется подписать основной договор в течение 10 рабочих дней со дня получения уведомления арендатора от арендодателя о получении последним свидетельства о праве собственности на здание (пункт 2.2 договора).

Во исполнение условий договора 10.09.2012 стороны подписали акт на производство работ, согласно которому арендатор принял от арендодателя помещение, указанное в договоре для производства работ арендатора. Помещение соответствует условиям договора, претензий арендатор не имеет.

15.11.2012 стороны подписали акт начала коммерческой деятельности, согласно которому Паюсова К.В. приступила к использованию недвижимого имущества.

Письмом от 25.02.2013 Паюсова К.В. сообщила арендодателю о своем намерении освободить торговую площадь в ТРЦ "Пионер" N А27 с 26.03.2013 и направила претензию от 25.02.2013, в которой указала на отсутствие желания заключать основной договор по причинам недобросовестного исполнения договорных условий арендодателем перед арендатором, чрезмерной арендной платы, отсутствием рентабельности. Паюсова К.В. просила заключить дополнительное соглашение и исключить из текста предварительного договора раздел 3, предусматривающий гарантированную денежную сумму и иные платежи и вернуть ей уплаченную сумму неосновательного обогащения в размере 434 930 рублей и 26 095 рублей 80 копеек (за проведение кампании по открытию торгового комплекса). В тексте обращения указанное письмо просила признать как отказ от заключения основного договора и требование о расторжении предварительного договора аренды от 29.06.2012.

25.03.2013 Паюсова К.В. вернула, а представитель ООО "Мультиплекс на Набережной" принял нежилое помещение N А27 площадью 37,82 кв.м.

Обращаясь с настоящим иском, Паюсова К.В. указала на то, что считает договор недействительным ввиду несогласования его существенных условий, отсутствия полномочий у лица, подписавшего предварительный договор со стороны арендодателя, незаконного включения в текст договора условий о внесении арендной платы и гарантированного платежа, а также отсутствие у арендодателя права на передачу помещения в аренду здания, не введенного в эксплуатацию.

Правовым основанием иска указаны статьи 168, 183, 380, 429, 608, 609, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, признал предварительный договор аренды нежилого помещения от 29.06.2012 N 01/ПДА/УУ-А27 заключенным и, исходя из принципа свободы договора, пришел к выводу об обязательности для сторон условий договора о предмете договора аренды; о размере арендной платы; о неустойке (штрафе) в виде гарантированной денежной суммы в размере 434 930 рублей, не подлежащей возврату арендатору в случае ненадлежащего исполнения им своих обязательств по договору и, соответственно, об отсутствии оснований для взыскания этих сумм как неосновательного обогащения. Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд исходил из того, что денежные средства, внесенные истцом за проведение кампании по открытию торгового комплекса в сумме 26 095 рублей 80 копеек и за проведение маркетинговых акций в сумме 9 455 рублей зачтены арендодателем в счет эксплуатационных расходов, по оплате которых у истца имелась задолженность. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания названного договора недействительной сделкой.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания предварительного договора аренды недвижимого имущества незаключенным и недействительным, а также об отсутствии оснований для возврата внесенных истцом арендных платежей как неосновательного обогащения. Вместе с тем, апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании с общества в пользу предпринимателя гарантийной денежной суммы. Апелляционный суд исходил из того, что установление в разделе 3 договора штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендатора, по сути, только за расторжение предварительного договора и отказ от заключения основного договора, противоречит правовой природе неустойки, как мере ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав, но не за правомерное поведение, каким является предусмотренное законом и договором право арендатора расторгнуть договор.

Между тем, в договоре не содержится условий, предоставляющих арендатору право отказаться от его исполнения в любое время по своему усмотрению без каких-либо санкций. Так, в предварительном договоре стороны предусмотрели право арендатора отказаться от исполнения договора с предупреждением арендодателя за один месяц только в следующих случаях: просрочки открытия здания по истечении трех месяцев с даты, установленной пунктом 2.4 договора; отказа арендодателя от заключения договоров аренды на условиях, согласованных сторонами; препятствия арендодателя проведению отделочных работ; изменения арендодателем назначения здания (пункт 6.6 договора).

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке. Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Как установлено судами, оснований для досрочного расторжения договора, предусмотренных вышеуказанными нормами или договором, в претензии не содержится. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о наличии у истицы в силу закона и договора права по своему усмотрению досрочно расторгнуть договор с предварительным предупреждением ответчика за один месяц, не соответствует установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам (пункт 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Напротив, судами установлено, что в случае отказа арендатора от заключения основного договора и в случае одностороннего расторжения предварительного договора арендатором, за исключением обстоятельств, предусмотренных пунктом 6.6 договора, спорная гарантийная сумма возврату не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа. Данное условие не противоречит требованиям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой исполнение обязательств может обеспечиваться и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Кроме того, исходя из условий предварительного договора и последующего поведения сторон с учетом требований статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что фактически предварительный договор является смешанным, поскольку содержит как элементы предварительного договора, обязывающего стороны заключить основной договор аренды на трехлетний срок, так и элементы договора аренды на неопределенный срок, поскольку обязывает до заключения основного договора передать имущество в пользование за плату.

Прекращение договора, заключенного на неопределенный срок, осуществляется по правилам абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Истица предупредила ответчика о намерении отказаться от договора за один месяц, в течение данного месяца пользовалась помещением и уплатила соответствующую арендную плату. Сумма гарантийного платежа составляет двухмесячный размер согласованной сторонами арендной платы.

Суд апелляционной инстанции взыскал с ответчика в пользу истца как неосновательное обогащение 26 095 рублей 80 копеек, перечисленные на подготовку и проведение кампании по открытию торгового центра, поскольку в материалы дела не представлен отчет арендодателя, предусмотренный пунктом 3.6 предварительного договора, и нет писем о зачете в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, судом первой инстанции установлено, что денежные средства за маркетинговые акции в соответствии с заявлением ответчика N 104 от 17.06.2013 зачтены в оплату задолженности истца по коммунальным услугам, при этом истец против зачета не возражал, наличие задолженности по коммунальным платежам не оспорил. Кроме того, ни в претензии, ни в исковом заявлении, ни в иных документах, адресованных суду, истица не указала, что фактически мероприятия по открытию торгового центра не проводились. Факт открытия здания и осуществления арендатором торговой деятельности судами установлен и сторонами не оспаривается.

Выводы арбитражного суда первой инстанции основаны на установленных по делу обстоятельствах, соответствуют имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление принято с нарушением норм материального права; выводы суда не соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции на основании части 1 статьи 287 того же Кодекса оставлению в силе.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на предпринимателя Паюсову К.В.

Принятые судом кассационной инстанции меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с возвращением предоставленного заявителем встречного обеспечения с депозита суда.

Руководствуясь статьями 110, 274, 283, 286 - 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 года по делу N А10-933/2013 Арбитражного суда Республики Бурятия отменить, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 июля 2013 года по тому же делу оставить без изменения.

Взыскать с гражданки, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющей статус индивидуального предпринимателя, Паюсовой Кристины Викторовны (ОГРНИП 311525428700028) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" (ОГРН 1070326004924) государственную пошлину в сумме 2000 рублей.

Арбитражному суду Республики Бурятия выдать исполнительный лист.

Меры по приостановлению исполнения постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 года по делу N А10-933/2013 Арбитражного суда Республики Бурятия, принятые определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 января 2014 года, отменить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" (ОГРН 1070326004924) с депозитного счета Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа денежные средства в сумме 461 025 рублей 80 копеек, перечисленные в порядке встречного обеспечения по платежному поручению N 9 от 16 января 2014 года.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Клепикова

Судьи

Т.В. Белоножко Н.В. Платов