Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 декабря 2014 г. N Ф02-5636/14 по делу N А19-17882/2012

г. Иркутск

4 декабря 2014 г.

N А19-17882/2012

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Первушиной М.А., Скубаева А.И.,

при участии в судебном заседании представителей: Правительства Иркутской области - Сокольниковой Екатерины Алексеевны (доверенность от 21.08.2014, паспорт), закрытого акционерного общества "Желдорипотека" - Хаблановой Валерии Александровны (доверенность от 13.01.2014, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Правительства Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2014 года по делу N А19-17882/2012, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции - Дягилева И.П., суд апелляционной инстанции - Никифорюк Е.О., Басаев Д.В., Желтоухов Е.В.),

установил:

Правительство Иркутской области (ОГРН 1073808005534, далее - Правительство области) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" (ОГРН 1027739623988, далее - ЗАО "Желдорипотека") о взыскании суммы 5 065 200 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 10.11.2012 на основании договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, неустойки за просрочку возмещения арендной платы за период с 10.08.2011 по 27.11.2012 в сумме 572 367 рублей 11 копеек; о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, заключенного Правительством области и ЗАО "Желдорипотека"; об обязании ЗАО "Желдорипотека" освободить земельный участок, с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв. м, расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7 в, передав его по акту приема-передачи Правительству области.

ЗАО "Желдорипотека" заявило встречный иск к Правительству области о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 б/н, взыскании части убытков в виде уплаченной арендной платы за пользование земельным участком в размере 50 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 января 2013 года требование Правительства области о расторжении договора аренды от 08.04.2008 N 05-51-68/8 оставлено без рассмотрения, с ЗАО "Желдорипотека" в пользу Правительства области взыскана сумма арендной платы в размере 5 065 200 рублей, неустойка в размере 572 367 рублей 61 копеек, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 января 2013 года оставлено без изменения.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 августа 2013 года решение от 16 января 2013 года по делу N А19-17882/2012 в части взыскания с ЗАО "Желдорипотека" арендной платы в сумме 5 065 200 рублей, неустойки в сумме 572 367 рублей 61 копеек и государственной пошлины в сумме 51 187 рублей 61 копеек, а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ЗАО "Желдорипотека", постановление апелляционного суда от 26 апреля 2013 года по тому же делу отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

В ходе нового рассмотрения настоящего дела ЗАО "Желдорипотека", в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило встречные исковые требования, просило расторгнуть договор аренды, взыскать с Правительства области убытки в виде арендной платы в размере 26 390 843 рублей 81 копейки.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2014 года в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен. Расторгнут договор аренды земельного участка от 08.04.2008, заключенный между Иркутской областью и ЗАО "Желдорипотека", взыскано с Правительства области в пользу ЗАО "Желдорипотека" 26 390 843 рубля 81 копейка убытков, 6000 рублей расходов по госпошлине, а всего 26 396 843 рубля 81 копейка.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2014 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2014 года оставлено без изменения.

Правительство области в кассационной жалобе просит отменить решение от 23 мая 2014 года и постановление от 21 августа 2014 года в части и отказать в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании 26 396 843 рублей 81 копейки.

Заявитель кассационной жалобы указывает на ненадлежащее исполнение ЗАО "Желдорипотека" своих обязанностей по заключенному договору аренды от 08.04.2008, выражающееся в несвоевременном, по истечении 3,5 года после заключения договора аренды, обращением в уполномоченные органы за получением градостроительного плана на земельный участок. Правительство области полагает, что с учетом положений пункта 3.4.13 договора ЗАО "Желдорипотека" обязано было не позднее 19.05.2009 представить документы, подтверждающие срок строительства, следовательно, к моменту предъявления встречного иска (17.12.2012) был пропущен срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также в кассационной жалобе указано на злоупотребление правом ЗАО "Желдорипотека", которое, занимаясь недвижимым имуществом, могло оценить предоставленный по договору земельный участок, возможность либо невозможность осуществления строительства на нем, что согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в судебной защите.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Присутствующие в судебном заседании представитель Правительства области подтвердила доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель ЗАО "Желдорипотека" возражала доводам кассационной жалобы, просила обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 02.12.2014 до 14 часов 30 минут 04.12.2014.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения заявленной кассационной жалобы в связи со следующим.

Суды установили, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, д. 7в, площадью 591 кв.м, кадастровый номер 38:26:000034:1393 для строительства административного здания, между администрацией области (арендодатель) и ЗАО "Желдорипотека" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 05-51-68/8 от 08.04.2008.

В условиях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Фурье 7в, площадью 591 кв.м (кадастровый номер 38:36:000034:1393) для строительства административного здания, утвержденного распоряжением первого заместителя губернатора Иркутской области от 20.08.2008 N 109-ра указаны сведения о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства: высоты новой застройки - не выше 14 метров, этажность - 4 этажа, площадь застройки - 132 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора он считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует в течение 3 (трех) лет.

Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.2 договора).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка N 05-51-68/8 от 08.04.2008 произведена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 19.05.2008 (уведомление от 20.05.2008 N 01/015/2008-715).

По условиям договора, размер арендной платы определен на основании протокола от 25.03.2008 N 2-А3-08 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутск, ул. Фурье, 7в и составляет 20 260 800 рублей.

Внесение арендной платы осуществляется в течение 10 дней после заключения договора в размере, указанном в договоре за вычетом задатка, внесенного арендатором в счет обеспечения участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды участка, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В случае продления договора на неопределенный срок, арендатор уплачивает арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала в размере, соответствующем 1/12 суммы, определенной в договоре.

За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей установлена ответственность в виде пени в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 6.2.2 договора, расторжение договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке допускается в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца до момента расторжения.

Согласно пунктам 6.3, 6.3.2 договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии письменного уведомления об этом арендатора, в том числе: в случае, если арендатор неоднократно не вносит арендную плату в сроки, установленные договором.

При рассмотрении заявленных в рамках настоящего дела требований судами правильно квалифицирован договор от 08.04.2008 как договор аренды, отношения по которому регулируются нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правительством области заявлены требования к ЗАО "Желдорипотека" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 10.11.2012 на основании договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8 в сумме 5 065 200 рублей, неустойки за просрочку возмещения арендной платы за период с 10.08.2011 по 27.11.2012 в сумме 572 367 рублей 11 копеек.

ЗАО "Желдорипотека", возражая требованиям Правительства области по взысканию задолженности по арендной плате и заявляя встречные требования о расторжении договора аренды, взыскании убытков, сослалось на невозможность использования переданного по договору аренды от 08.04.2008 земельного участка по целевому назначению, в качестве правового основания указало пункты 1, 2 статьи 451, статью 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Согласно пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По результатам строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, судами установлено, что предоставленный по договору аренды от 08.04.2008 земельный участок не пригоден для строительства административного здания, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу о предоставлении ЗАО "Желдорипотека" земельного участка, который не может быть использовать по целевому назначению - строительство административного здания, о чем ЗАО "Желдорипотека" при заключении договора не было известно, а потому на основании пункта 3 статьи 450, статьи 452, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая неоднократные обращения ЗАО "Желдорипотека" с требованиями о расторжении договора, суды правомерно признали подлежащим удовлетворению требование о расторжении договора аренды от 08.04.2008.

Поскольку по данному делу арендованный земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался в состоянии, не пригодном для использования, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что требования Правительства области о взыскании с ЗАО "Желдорипотека" задолженности по арендным платежам и пени за просрочку их уплаты не подлежат удовлетворению, а требования ЗАО "Желдорпотека" о взыскании 26 390 843 рублей 81 копейки - расходов, понесенных в связи с уплатой арендных платежей, являются обоснованными.

Правительством области не оспариваются судебные акты в части отказа в требованиях по взысканию задолженности по арендным платежам и в части расторжения договора аренды от 08.04.2008. Правительство области оспаривает судебные акты в части удовлетворения требований ЗАО "Желдорипотека" о взыскании убытков, составляющих сумму уплаченных по договору арендных платежей, указывая на пропуск срока исковой давности по уплаченным суммам: задатка в размере 643 200 рублей платежным поручением N 906 от 18.03.2008 и перечисленной в соответствии с пунктом 4.3 договора суммы в размере 19 617 600 рублей платежным поручением N 1362 от 18.04.2008; а также указывая на злоупотребление правом ЗАО "Желдорипотека", которое, занимаясь недвижимым имуществом, могло оценить предоставленный по договору земельный участок, возможность либо невозможность осуществления строительства на нем.

При рассмотрении дела судами установлено, что 08.04.2011 договор аренды земельного участка был пролонгирован. ЗАО "Желдорипотека" обращалась в Комитет по градостроительной политике администрации г. Иркутска с просьбой о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1393, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, д. 7в.

Полученный отказ в выдаче градостроительного плана по указанному объекту был обжалован ЗАО "Желдорипотека", решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 мая 2012 года по делу N А19-3891/2012 заявленные ЗАО "Желдорипотека" требования удовлетворены судом.

06.09.2012 ЗАО "Желдорипотека" обратилось в Архитектурное бюро ООО "АРТ-Консалт" с просьбой разработать эскизный проект по объекту "Административное здание по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 7-а". Письмом от 10.09.2012 ООО Архитектурное бюро "АРТ-Консалт" отказалось от разработки эскизного проекта, ввиду невозможности выполнения параметров здания, представленных в анкете предварительных данных.

Из данного письма усматривается, что по требованиям градостроительных норм и правил выполнить эскизный проект объекта, планируемого к возведению на земельном участке, невозможно, следовательно, невозможно и строительство указанного объекта.

Вышеназванный вывод подтвержден и письмом ООО "Главстройпроект" от 03.04.2013, к которому также обращалось ЗАО "Желдорипотека".

Проведенная в рамках настоящего дела экспертным учреждением Национальным Исследовательским Иркутским Государственным Техническим Университетом экспертиза также подтвердила, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв. м, расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7в, переданный ЗАО "Желдорипотека" по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, с момента заключения договора по настоящий момент, для строительства административного здания с учетом требований всех нормативно - правовых актов, соблюдение которых необходимо при проектировании и строительстве данного здания, не пригоден.

При таких обстоятельствах, суды правильно определили начало течения срока исковой давности, посчитав, что о возможном, но неоднозначном, нарушении своего права ЗАО "Желдорипотека" узнало с момента получения письма ООО Архитектурное бюро "АРТ-Консалт" от 10.09.2012 N 24/12, информация в котором подтверждена также в апреле 2013 года при обращении ЗАО "Желдорипотека" в проектную организацию ООО "Главстройпроект", в связи с чем, исходя из положений статей 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, не усмотрели пропуска срока исковой давности.

Доводы о том, что ЗАО "Желдорипотека" должно было узнать о нарушении своего права 19.05.2009 - даты, до которой должны быть представлены документы, подтверждающие нормативный срок строительства, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции по мотиву возникновения у ЗАО "Желдорипотека" до истечения срока исковой давности препятствия к получению необходимой документации, в том числе разрешения на строительство, что следует как из установленных в рамках настоящего дела обстоятельств, так и из судебного акта по делу N А19-2891/2012.

Судами правильно не усмотрено оснований для применения пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку невозможность строительства объекта по заявленным параметрам не являлась очевидной, для установления данного обстоятельства, как следует из материалов настоящего дела, необходимо было проведение определенных работ квалифицированными специалистами, а потому утверждение заявителя кассационной жалобы о злоупотреблении правом ЗАО "Желдорипотека" подлежат отклонению.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что принятые по делу судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2014 года по делу N А19-17882/2012, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2014 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.Н. Буркова

Судьи

М.А. Первушина А.И. Скубаев