Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 декабря 2014 г. N Ф02-5155/14 по делу N А33-16999/2013

г. Иркутск

04 декабря 2014 г.

N А33-16999/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 4 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бандурова Д.Н.,

судей: Первушиной М.А., Скубаева А.И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Белоглазовой Е.В.,

при участии в судебном заседании присутствующих в Арбитражном суде Красноярского края генерального директора открытого акционерного общества "Новоселовское хлебоприёмное предприятие" - Боронина Р.В. (протокол внеочередного собрания акционеров N 6 от 22.09.2011) и представителя открытого акционерного общества "Новоселовское хлебоприёмное предприятие" - Пугачева М.Н. (доверенность N 03 от 10.09.2014),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Новоселовское хлебоприёмное предприятие" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2014 года по делу N А33-16999/2013 (суд первой инстанции: Баукина Е.А.)

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям и муниципальным заказам администрации Новоселовского района (ИНН 2429002866, ОГРН 1112439000035, с. Новоселово Новоселовского района Красноярского края, далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к открытому акционерному обществу "Новоселовское хлебоприемное предприятие" (ИНН 2429001005, ОГРН 1022400525146, с. Новоселово Новоселовского района Красноярского края, далее - ОАО "Новоселовское ХПП", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 589 029 рублей 44 копеек по договору аренды N 570 от 05.06.2008.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено - федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю, на стороне ответчика привлечены - Корнаков Иван Геннадьевич, Кужилин Вячеслав Борисович, Монахин Юрий Михайлович, Медведев Василий Валерьевич, Анциферов Сергей Николаевич.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2014 года (с учётом определения об исправлении арифметических ошибок от 20.06.2014) исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 570 от 05.06.2008 в размере 435 011 рублей 09 копеек, в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 10 915 рублей 79 копеек.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2014 года обществу отказано в восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы, апелляционная жалоба возвращена.

ОАО "Новоселовское ХПП" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда от 11 июня 2014 года отменить по мотивам неправильного применения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы полагает неправомерным взыскание с него арендной платы по договору аренды N 570 от 05.06.2008 в полном размере, поскольку при отчуждении объектов недвижимости их покупатели приобретают права пользования земельными участками, занятыми данными объектами, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник выбывает из обязательства по аренде соответствующих участков.

Заявитель жалобы также указывает на то, что в период с 26.06.2008 по 16.06.2009 им осуществлена продажа пяти объектов недвижимости (зданий), расположенных на арендуемом земельном участке; о продаже указанных объектов недвижимости уведомлена администрация Новоселовского района, в адрес которой направлено письмо о расторжении договора аренды N 570 от 05.06.2008 в связи с разделом спорного земельного участка; в целях переоформления правоотношений по аренде земельных участков, расположенных под проданными объектами недвижимости, арендуемый обществом земельный участок разделен на девять земельных участков (два из которых выделены под дороги, семь - для размещения зданий) на основании постановлений администрации Новоселовского района от 24.02.2010 N 137 и от 12.04.2010 N 329; действие договора аренды N 570 от 05.06.2008 прекратилось с 16.06.2010 - даты постановки на государственный кадастровый учёт вновь образованных земельных участков; с учётом изложенного у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, общей площадью 80920 кв.м, взыскание арендной платы за пользование земельным участком большей площади является неправомерным; судом первой инстанции не выяснены причины снятия с кадастрового учёта 19.06.2012 вновь образованных земельных участков; идентичность земельных участков с кадастровыми номерами 24:29:1202075:1 и 24:29:1202075:0001 судом не установлена; судом неверно произведен расчёт арендной платы.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Комитет ходатайствовал о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям и муниципальным заказам администрации Новоселовского района (арендодатель) и ОАО "Новоселовское ХПП" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 05.06.2008 N 570, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:29:1202075:0001 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Красноярский край, Новоселовский район, с. Новоселово, ул. Толстикова, 5, под промышленным объектом, площадью 126946 кв.м.

05.06.2008 указанный земельный участок передан по акту приема-передачи (приложение N 2 договора).

В соответствии с пунктом 2 договора на участке имеются промышленные здания.

Срок договора аренды установлен с 01.06.2008 по 31.12.2008. При отсутствии возражений сторон договор продлевается на неопределенный срок (пункт 2.1).

Расчет арендной платы определен в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3).

В соответствии с пунктом 6.3 договора в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую методику (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органами местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта.

К договору приложен кадастровый план земельного участка от 04.05.2006 N 29/06-1-395 с кадастровым номером 24:29:1202075:0001, общей площадью 126949 кв.м, с категорией земель: земли поселений, разрешенное использование: для эксплуатации зданий и производственной территории.

Письмами от 26.02.2010 N 56, от 30.05.2011 N 56, от 08.10.2012 N 202 комитет уведомлял ОАО "Новоселовское ХПП" об изменении арендной платы за 2010, 2011, 2012 годы.

27.02.2013 комитет направил обществу претензию N 171 о наличии задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 24:29:1202075:0001 за 2010 год в размере 106 634 рублей 64 копеек, за 2011 год в размере 229 772 рублей 26 копеек, за 2012 год в размере 252 622 рублей 54 копеек.

ОАО "Новоселовское ХПП" заключены договоры купли-продажи нежилых зданий, расположенных на земельном участке площадью 126946 кв.м. с кадастровым номером 24:29:1202075:0001, от 26.06.2008 с Медведевым В.В., от 27.11.2008 с Корнаковым И.Г., от 17.12.2008 с Кужилиным В.Б., от 02.02.2009 с Монахиным Ю.М., от 16.06.2009 с Анциферовым С.Н.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 марта 2011 года по делу N А33-17033/2010 удовлетворено исковое заявление индивидуальных предпринимателей Корнакова И.Г., Кужилина В.Б., Монахина Ю.М. к ОАО "Новоселовское ХПП" о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности ОАО "Новоселовское ХПП" на зерносушилку СОБ-32 N 2 (нежилое здание площадью 820,4 кв.м с кадастровым номером объекта 24:29:1202075:0001:04:241:002:000367090:0007, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, Новосёловский район, с.Новоселово, ул.Толстикова, 5 "ж"); о государственной регистрации перехода права собственности на зерносушилку СОБ-32 N 2 от ОАО "Новоселовское ХПП" к индивидуальным предпринимателям Корнакову И.Г., Кужилину В.Б., Монахину Ю.М.

Право долевой собственности Кужилина В.Б., Монахина Ю.М., Медведева В.В., право собственности Корнакова И.Г., Анциферова С.Н. на нежилые здания, расположенные на земельном участке площадью 126946 кв.м с кадастровым номером 24:29:1202075:0001, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлениями администрации Новоселовского района от 24.02.2010 N 137 и от 12.04.2010 N 329 "О разделе земельного участка" земельный участок площадью 126946 кв.м из земель населённых пунктов с кадастровым номером 24:29:1202075:0001, с разрешённым использованием: для эксплуатации зданий и производственной территории, расположенный по адресу: Красноярский край, Новосёловский район, с. Новоселово, ул. Толстикова, д. 5, разделен на семь земельных участков.

Согласно сведениям федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю учтенным является земельный участок с кадастровым номером 24:29:1202075:1, земельные участки с кадастровыми номерами: 24:29:1202075:13, 24:29:1202075:14, 24:29:1202075:15, 24:29:1202075:16, 24:29:1202075:17, 24:29:1202075:18, 24:29:1202075:19, 24:29:1202075:20, 24:29:1202075:21 имеют статус "аннулированный".

В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка от 05.09.2013 N 24/13-389648 с кадастровым номером 24:29:1202075:1 общей площадью 126949 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Новоселовский район, с. Новоселово, ул. Толстикова, д. 5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий и производственной территории, дата постановки на государственный кадастровый учет 14.01.2004, кадастровая стоимость 54987929 рублей 36 копеек.

Согласно представленному истцом расчёту задолженности по договору от 05.06.2008 N 570 у ООО "Новоселовское ХПП" образовалась задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 24:29:1202075:1 за период с 01.07.2011 по 31.12.2012 в размере 589 029 рублей 44 копеек.

Неоплата обществом задолженности по арендной плате в указанном размере послужила основанием для обращения комитета в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 307, 309, 322-323, 424, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, признал исковые требования комитета подлежащими удовлетворению в части взыскания с общества в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды N 570 от 05.06.2008 в размере 435 011 рублей 09 копеек.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости заключенный ранее прежним собственником договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Данные правовые позиции изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года N 8611/09.

Поскольку в течение действия договора аренды часть расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости перешла в собственность разных лиц, то с момента государственной регистрации права собственности на эти объекты указанные лица приобретают право пользования данным земельным участком на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Суд первой инстанции, принимая во внимание тот факт, что Кужилин В.Б., Монахин Ю.М., Медведев В.В., Анциферов С.Н. и Корнаков И.Г. являются собственниками нежилых зданий, расположенных по адресу: Россия, Красноярский край, Новоселовский район, с. Новоселово, ул. Толстикова, д. 5, находящихся на спорном земельном участке с кадастровым номером 24:29:1202075:1, исходя из положений пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу о возникновении у них с ответчиком солидарной обязанности по внесению арендных платежей ввиду неделимости предмета обязательства.

При этом, руководствуясь пунктом 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, суд счёл подлежащим удовлетворению требование комитета о взыскании с общества суммы задолженности по арендной плате за весь земельный участок.

Суд кассационной инстанции считает вывод суда первой инстанции о неделимости предмета обязательства, основанным на неправильном применении норм материального права и не соответствующим фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Как следует из материалов дела, право долевой собственности Кужилина В.Б., Монахина Ю.М., Медведева В.В., право собственности Корнакова И.Г., Анциферова С.Н. на нежилые здания, расположенные на земельном участке площадью 126946 кв.м с кадастровым номером 24:29:1202075:0001, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлениями администрации Новоселовского района от 24.02.2010 N 137, от 12.04.2010 N 329 "О разделе земельного участка" земельный участок площадью 126946 кв.м из земель населённых пунктов с кадастровым номером 24:29:1202075:0001, с разрешённым использованием: для эксплуатации зданий и производственной территории, расположенный по адресу: Красноярский край, Новосёловский район, с. Новоселово, ул. Толстикова, д. 5, делился на семь земельных участков.

Указанное может свидетельствовать о возможности формирования новых земельных участков в связи с разделом спорного земельного участка с кадастровым номером 24:29:1202075:0001, то есть о делимости предмета обязательства.

Кроме того, при определении характера обязательства собственников объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, являющихся соарендаторами данного участка, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 20 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, поскольку Кужилин В.Б., Монахин Ю.М., Медведев В.В., Анциферов С.Н. и Корнаков И.Г. стали соарендаторами спорного земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества, суду при определении характера обязательства всех соарендаторов по договору аренды спорного земельного участка следовало выяснить вопрос о том, в каких целях они используют находящиеся на нем здания (помещения в здании).

Поскольку данное обстоятельство не входило в предмет исследования суда первой инстанции, вывод о возникновении у соарендаторов солидарной обязанности по внесению арендных платежей и наличии оснований для взыскания с общества всей суммы задолженности по арендной плате за спорный земельный участок в порядке пункта 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации является преждевременным.

Учитывая, что выводы суда первой инстанции сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, решение Арбитражного суда Красноярского края подлежит отмене. Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать доказательства с целью установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2014 года по делу N А33-16999/2013 принято с нарушением норм права, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с передачей дела на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Арбитражный суд Красноярского края.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Красноярского края следует учесть изложенное в настоящем постановлении, включить в предмет исследования с учетом имеющихся в материалах дела доказательств вопрос о целях использования соарендаторами находящихся на спорном земельном участке зданий (помещений в здании), и рассмотреть спор по существу в соответствии с подлежащими применению нормами материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2014 года по делу N А33-16999/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.Н. Бандуров

Судьи

М.А. Первушина А.И. Скубаев