Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 апреля 2015 г. N Ф02-1578/15 по делу N А33-607/2014

г. Иркутск

28 апреля 2015 г.

N А33-607/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Скубаева А.И.,

судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шадчиной Е.А.,

при участии представителей муниципального казенного учреждения "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" Власовой А.А. (доверенность от 20.10.2014), общества с ограниченной ответственностью "Олимп" Евельсон А.А. (доверенность от 12.01.2015), общества с ограниченной ответственностью "ЭГИДА" Колбасник А.И. (доверенность от 12.01.2015); Колбасник А.И., как физического лица,

рассмотрев кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 9 сентября 2014 года по делу N А33-607/2014, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 января 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ермакова И.И.; суд апелляционной инстанции: Петровская О.В., Бабенко А.Н., Радзиховская В.В.),

установил:

муниципальное казенное учреждение "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" (далее - учреждение, ИНН 2411001082, ОГРН 1022400663581) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" (далее - ООО "Олимп", ИНН 2463079932, ОГРН 1062463057414) о расторжении договора аренды от 16.03.2007 N 106 на земельный участок общей площадью 121 991,00 кв.м расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельский совет, 4-й км автодороги "Обход г. Красноярска" ("Северное шоссе", левая сторона) участок N 3, с кадастровым номером 24:11:290104:0066, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства; об обязании передать по акту приема - передачи земельный участок общей площадью 121 991,00 кв. м, расположенный по адресу Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельский совет 4-й км автодороги "Обход г. Красноярска" ("Северное шоссе", левая сторона) участок N 3, с кадастровым номером 24:11:290104:0066, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Эгида" (далее - ООО "Эгида") и Колбасник Анжелика Иосифовна.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 сентября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 января 2015 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, учреждение обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы просит проверить законность обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе приводит доводы о несогласии с выводами судов двух инстанций об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 16.03.2007 N 106. Указывает, что неиспользование земельного участка по назначению подтверждается материалами дела; учреждением исполнены требования к соблюдению досудебного порядка расторжения договора аренды, установленные статьями 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; считает необоснованным вывод судов двух инстанций о том, что ООО "Олимп" является ненадлежащим ответчиком по делу, в виду перемены лиц в обязательстве договора аренды спорного земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Олимп" ссылается на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, в удовлетворении кассационной жалобы просит отказать.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали свои доводы и возражения.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Емельяновского района от 15.03.2007 N 217 "О предоставлении в аренду ООО "Олимп" земельного участка, расположенного по адресу: 4-й км автодороги "Обход г. Красноярска" ("Северное шоссе", левая сторона), участок N 3" 16.03.2007 учреждением с ООО "Олимп" был заключен договор аренды N 106 вышеуказанного участка с кадастровым номером N 24:11:290104:0066, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Срок аренды участка устанавливается с 15.03.2007 по 14.03.2056 (пункт 2.1 договора).

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору явилось основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 9, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций пришли к выводу о соблюдении учреждением общего правила о досудебном порядке расторжения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, посчитали, что истцом не представлены доказательства выполнения им требований, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения ответчиком договорных обязательств в разумный срок.

Суды установили отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку в ходе судебного разбирательства по делу был заключен договор о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым ООО "Олимп" (правообладатель) на основании договора от 11.07.2014 N У/Олимп-КАИ/01 передало все права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 16.03.2007 N 106, физическому лицу - Колбасник Анжелике Иосифовне (правообладатель). Договор N У/Олимп-КАИ/01 от 11.07.2014 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 22.07.2014, номер регистрации 24-24-10/019/2014-134. ООО "Олимп" письмом от 11.07.2014 исх.N 6 уведомило учреждение о передаче Колбасник А.И. своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.03.2007 N 106. Письмо получено истцом 25.07.2014.

На основании данных обстоятельств, суды указали, что ООО "Олимп" является ненадлежащим ответчиком по иску.

Установив, что истец был надлежащим образом уведомлен о состоявшейся уступке права 25.07.2014 и, следовательно, мог совершить процессуальные действия по привлечению Колбансик А.Н. к участию в деле в качестве ответчика, но данное ходатайство не заявил, суды признали несостоятельным довод учреждения о том, что ООО "Олимп" и Колбасник А.И. являются солидарными должниками арендодателя, в связи с чем суд по своей инициативе должен был привлечь Колбасник А.И. в качестве соответчика.

Арбитражный суд округа полагает, что данные выводы судами сделаны без полного исследования всех обстоятельств по делу, в результате неправильного применения норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который в силу пункта 2 статьи 46 данного Кодекса может быть применен к правоотношениям по поводу аренды земельных участков, соответствующее право прекращается принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Как следует из материалов дела, в декабре 2008 года отделом государственного земельного контроля Управления Россельхознадзора проведена плановая проверка соблюдения земельного законодательства при использовании ООО "Олимп" вышеуказанного земельного участка. В ходе проверки установлено неиспользование земельного участка по целевому назначению. Постановление от 24.12.2008 N 140-118 ООО "Олимп" привлечено к административной ответственности, предусмотренной статьей 8.8 КоАП РФ.

Управлением Россельхознадзора по Красноярскому краю 24.05.2012 проведена проверка, по результатам которой составлены протоколы об административном правонарушении от 25.05.2012 N 205-118, от 25.05.2012 N 121-118.

На основании проведенной проверки 09.06.2012 Управлением Россельхознадзора по Красноярскому краю рассмотрено дело и вынесено постановление N 101-118, согласно которому установлено отсутствие признаков сельскохозяйственного производства в весенне-полевой сезон 2011 года; зарастание участка кустарниковой растительностью; захламление строительным мусором.

Согласно акту проверки от 28.05.2012 N 85-117КП и предписания от 25.05.2012 N 185118 почва на участке представляет собой плотный дерн, т.е. механизированная обработка почвы не проводилась в 2010, 2011 гг.

Управлением Россельхознадзора по Красноярскому краю 04.10.2012 проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО "Олимп" с целью контроля исполнения предписания от 25.05.2012 N 185-118, которая установила, что предписание не исполнено.

Исходя из протокола об административном правонарушении от 06.11.2012 N 721-118 предписание от 25.05.2012 N 185-118 не исполнено.

Управлением Россельхознадзора по Красноярскому краю 28.10.2013 в адрес ООО "Олимп" направлено предписание N 463-118, согласно которому также установлено, отсутствие признаков сельскохозяйственного производства в весенне-полевой сезон 2012 года; зарастание участка кустарниковой растительностью; захламление строительным мусором.

В связи с неиспользованием ответчиком земельного участка в соответствии с его целевым назначением 09.10.2013 в адрес ответчика направлено письмо от 07.10.2013 N 6888, согласно которому истец предлагает расторгнуть договор аренды N 106 от 16.03.2007, руководствуясь статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Письмо получено ответчиком 17.10.2013.

Требования указанного предупреждения не были исполнены ООО "Олимп" в добровольном порядке, договор аренды не был расторгнут.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

С учетом указанной правовой позиции, закрепленной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 3914/13 от 01.10.2013, суды обязаны были включить в предмет судебного исследования наличие согласия арендодателя на перевод прав и обязанностей по спорному договору с учетом ссылок истца на наличие по делу обстоятельств, свидетельствующих о намерениях общества избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды, исходя из фактов: передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка общей площадью 121 991, 00 кв.м физическому лицу; отсутствия по делу оснований, свидетельствующих об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, с учетом отсутствия какой-либо деятельности, связанной с сельскохозяйственной более 4-х лет с момента заключения договора; наличия намерений использования спорного участка для целей строительства, выраженных в письмах от 25.10.2013, 10.12.2013 в адрес администрации, в связи с направлением обществу предупреждения о расторжении договора с учетом нарушений им условий договора.

Кроме того, арбитражный суд округа полагает, что суды, делая вывод об отсутствии в деле доказательств, подтверждающих несоблюдение истцом порядка досрочного расторжения договора по правилам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не дали оценку всей совокупности доказательств, представленных истцом в виде письменной переписки с ответчиком (л.д. 18-20, 24-25, 111, 112 т. 1), в которой общество неоднократно просило истца о продлении для него сроков в части исполнения обязательств по восстановлению земельного участка для сельскохозяйственного использования.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценить имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное в данном постановлении; включить в предмет доказывания все обстоятельства, подлежащие установлению для правильного разрешения спора; исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; сделать выводы о наличии или отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований учреждения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка; разрешить вопрос о распределении судебных расходов за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 9 сентября 2014 года по делу N А33-607/2014, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 января 2015 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Скубаев

Судьи

О.Н. Буркова М.А. Первушина