Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 июля 2015 г. N Ф02-2894/15 по делу N А19-15016/2014

город Иркутск

31 июля 2015 г.

Дело N А19-15016/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2015 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кадниковой Л.А.,

судей: Сонина А.А., Шелёминой М.М.,

при участии в судебном заседании представителей:

Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области - Константиновой Юлии Михайловны (доверенность от 07.10.2014 N 104),

общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Байкаллессинтез" - Щадинской Юлии Анатольевны (доверенность от 01.01.2015 N 01),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 декабря 2014 года по делу N А19-15016/2014, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции: Зарубина Т.Б.; суд апелляционной инстанции: Желтоухов Е.В., Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Байкаллессинтез" (г. Иркутск, ОГРН: 1033801426867, далее - ООО ПКФ "Байкаллессинтез", общество) обратилось к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (г. Иркутск, ОГРН: 1043801066760, далее - Управление Росреестра по Иркутской области, Управление) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимости: склад ГСМ, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Новаторов, д. 1Б; бытовое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Новаторов, д. 1Б; гараж, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Новаторов, д. 1Б; гараж, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Новаторов, д. 1Б, выраженный в сообщениях об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2014 г. N 13-22427, N 13-22428, N 13-22425, N 13-22429; обязании Управления Росреестра по Иркутской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий по государственной регистрации перехода к обществу права собственности на вышеперечисленные объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 декабря 2014 года заявленные требования удовлетворены.

Суд признал недействительными решения Управления Росреестра по Иркутской области от 25.08.2014 N 13-22427, N 13-22428, N 13-22425, N 13-22429 об отказе в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Новаторов д. 1Б. а именно:

- склад ГСМ (лит. И), площадью 61,4 кв.м., 1995 года постройки, кадастровый номер 38:36:00008:6738;

- бытовое помещение (лит. Д), площадью 95,6 кв.м., 1990 года постройки, кадастровый номер 38:36:00008:6726;

- гараж (лит. К), площадью 435,8 кв.м., 1995 года постройки, кадастровый номер 38:36:00008:6729;

- гараж (лит. Ж, Ж1), площадью 519,8 кв.м., 1992 года постройки, кадастровый номер 38:36:00008:6730

как несоответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и обязал устранить нарушения прав заявителя путем совершения действий по регистрации права собственности ООО ПКФ "Байкаллессинтез" на данные объекты.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2015 года решение суда от 12 декабря 2014 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Иркутской области ставит вопрос о проверке законности судебных актов по основаниям не учёта судами положений пункта 3 статьи 9, пункта 1 статьи 13, пункта 1 статьи 17, статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

Заявитель кассационной жалобы также указывает на то, что суды неправильно применили положения пункта 2 статьи 8, пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 52-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 N 622 "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации".

По мнению заявителя кассационной жалобы, общество избрало ненадлежащий способ защиты прав, поскольку пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) не предусматривает совершение таких действий как регистрация права собственности.

В отзыве на кассационную жалобу общество считает её необоснованной.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 июня 2015 года рассмотрение кассационной жалобы было отложено на 30 июля 2015 года на 10 часов 45 минут.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Иркутской области поддержала доводы кассационной жалобы, просит отменить обжалуемые судебные акты.

Представитель ООО ПКФ "Байкаллессинтез" считает судебные акты законными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Проверив правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва относительно жалобы, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено материалами дела и судами двух инстанций, 10.03.1996 между акционерным обществом открытого типа "Горячий ключ" (далее - АООТ "Горячий ключ") (продавец) и товариществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Байкаллессинтез" (покупатель) (правопредшественником ООО ПКФ "Байкаллессинтез") был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Новаторов, 1 Б: А/склад ГСМ, площадь 78,2 кв.м.; Б/ бытовое помещение, площадь 122,3 кв.м.; В/ гараж, площадь 589,2 кв.м.; Г/ гараж, площадь 481,4 кв.м.; цена за приобретаемое недвижимое имущество составляет 40 000 000 руб.

Во исполнение условий договора от 10.03.1996 продавец по акту приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.1996, подписанному сторонами без разногласий, передал, а покупатель принял и оплатил по цене и на условиях данного договора указанное выше недвижимое имущество по квитанции к приходному кассовому ордеру от 10.03.1996 на сумму 40 000 000 руб. 00 коп.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц 19.01.2005 АООТ "Горячий ключ" ликвидировано по решению суда, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

21.03.2014 ООО ПКФ "Байкаллессинтез" обратилось в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации права на вышеуказанные объекты, представив регистратору следующие документы: заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, государственной регистрации законного владельца закладной от 21.03.2014 N 38-38-01/072/2014-30, от 21.03.2014 N 38-38-01/072/2014-32, от 21.03.2014 N 38-38-01/072/2014-34, от 21.03.2014 N 38-38-01/072/2014-35, доверенность от 7.03.2014 нотариус 17.03.2014, реестровый номер 1526, акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.1996, договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.1996, платежные поручения от 20.03.2014 N 109, от 20.03.2014 N 111, от 20.03.2014 N 110, от 20.03.2014 N 112, что подтверждается расписками регистрирующего органа.

25.08.2014 сообщениями N 01/072/2014-30, N 01/072/2014-32, N 01/072/2014-34, N 01/072/2014-35 Управление отказало ООО ПКФ "Байкаллессинтез" в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды двух инстанций исходили из следующего.

Право ООО ПКФ "Байкаллессинтез" на указанные объекты недвижимости основано на договоре купли-продажи, заключённом 10.03.1996 года.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавший на момент заключения сделки) было установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1).

Статьёй 8 Федерального закона N 52-ФЗ определено, что впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При таких условиях суды правомерно посчитали, что переход права собственности на недвижимость по сделке от 10.03.1996 года подлежал регистрации в установленном порядке, однако сроков на обращение за такой регистрацией законодательством не установлено.

Как следует из оспариваемого отказа, выраженного в сообщениях от 25.08.2014, обществу было отказано в регистрации прав по следующим причинам:

- представленный на государственную регистрацию договор не содержит отметки органа технической инвентаризации о регистрации права собственности покупателя, что свидетельствует о том, что право заявителя не является "возникшим",

-не представлены заявления продавца на государственную регистрацию перехода права собственности,

- отсутствуют заявления о регистрации первичного права продавца на вышеуказанные объекты.

Признавая данный отказ от 25.08.2014 недействительным, суды установили следующее.

Продавец по сделке ликвидирован как юридическое лицо, в силу чего отсутствует возможность представления заявлений продавца, названных Управлением в данном отказе.

Действующее законодательство не устанавливает порядок регистрации перехода прав по сделке в случае ликвидации продавца недвижимого имущества.

В то же время пунктом 62 постановления N 10/22 разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Суды двух инстанций установили, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к обществу являлось отсутствие продавца в связи с его ликвидацией.

При таких условиях заявленные обществом требования подлежали удовлетворению.

Не соглашаясь с выводами судов, заявитель кассационной жалобы указывает на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона N 52-ФЗ впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

По мнению заявителя кассационной жалобы, поскольку Федеральный закон N 122-ФЗ вступил в действие 31.01.1998, соответственно, на договор, заключённый в 1996 году, его положения не распространяются, однако, на момент его заключения действовала Инструкция "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утверждённая приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 N 83, согласно которой полномочия по регистрации прав и сделок на строения возложены на бюро технической инвентаризации. В связи с этим заявитель настаивает на том, что право собственности покупателя должно было быть зарегистрировано в установленном порядке.

Проверка названных доводов показала, что суды правомерно исходили из того, что вопрос о том, когда покупателю по договору от 10.03.1996 регистрировать право собственности, находился в данном случае в его компетенции. Вместе с тем, оценив представленные в дело доказательства, суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что спорное имущество было передано обществу, им оплачено. Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Кроме того, Федеральным законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации продавца на момент подачи заявления о регистрации, в связи с чем ссылка Управления на отсутствие регистрации права собственности общества в бюро технической инвентаризации не имеет в данном случае значения.

Не могут быть учтены и доводы кассационной жалобы о том, что заявитель обратился за регистрацией права собственности, регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации именно права собственности, а заявление о государственной регистрации перехода права собственности заявителем не подавалось.

Между тем ввиду отсутствия продавца суды учли, что заявитель действовал в рамках способа защиты, указанного в пункте 62 постановления N 10/22; юридический интерес состоял в регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, о чём свидетельствуют возражения на отзыв Управления от 17.11.2014 (л.д. 65-67, том 2).

При таких условиях требования общества основаны на пункте 62 постановления N 10/22.

Суд первой инстанции, признав отказ государственного регистратора зарегистрировать права общества недействительным, должен был в резолютивной части решения обязать государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Фактически резолютивная часть решения суда первой инстанции в части восстановительной меры не в полной мере отвечает данным требованиям; суд апелляционной инстанции не изменил резолютивную часть.

Однако, учитывая, что Управление исполнило судебный акт и зарегистрировало права общества, судебные акты следует оставить без изменения.

Доводы управления о том, что отсутствовали основания для признания недействительным отказа в государственной регистрации права, предусмотренные частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учтены быть не могут. Безусловно, отказ нарушал права и охраняемые законом интересы общества, а также не соответствовал законодательству, поскольку в случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 декабря 2014 года по делу N А19-15016/2014, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Кадникова

Судьи

А.А. Сонин М.М. Шелёмина