Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 октября 2015 г. N Ф02-4463/15 по делу N А78-13358/2014

город Иркутск

6 октября 2015 г.

Дело N А78-13358/2014

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Первушиной М.А.,

судей: Бурковой О.Н., Уманя И.Н.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "МаксиКо" Печкина Алексея Александровича (доверенность от 30.09.2015),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МаксиКо" на постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 года по делу N А78-13358/2014 Арбитражного суда Забайкальского края (суд апелляционной инстанции: Басаев Д.В., Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.),

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "МаксиКо" (ОГРН 1097536007689, далее - ответчик, общество) об обязании ответчика устранить нарушения вида разрешенного использования земельного участка, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Коханского, 14, площадью 3366 кв.м, с кадастровым номером 75:32:030321:12 путем прекращения нецелевого использования данного земельного участка под обслуживание торгового комплекса за счет ответчика и обязании возвратить земельный участок.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 1 апреля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 года решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении иска об обязании общества устранить нарушения вида разрешенного использования земельного участка путем прекращения нецелевого использования данного земельного участка под обслуживание торгового комплекса за счет ответчика. В отменённой части принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение Арбитражного суда Забайкальского края от 1 апреля 2015 года.

Из кассационной жалобы следует, что суд апелляционной инстанции применил нормативные правовые акты, которых на момент заключения договора аренды не имелось. Судом не было дано правовой оценки тому факту, что согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте спорного земельного участка с кадастровым номером 75:32:030321:12, единственным видом разрешенного использования является: "завершение строительства объекта незавершенного строительства - аптечного комплекса". В условиях, когда цель предоставления земельного участка а настоящему моменту достигнута, то на общество не может быть возложена обязанность прекратить нецелевое использование земельного участка, и соответственно вернуться к использованию участка в соответствии с целью, определенной договором. Непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств привело к принятию незаконного судебного акта, поскольку суд пришел к выводу о недобросовестном поведении общества. Ответчик является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, а следовательно, обладает исключительным правом на использование земельного участка, занятого зданием и необходимыми для его эксплуатации, а также приобретение земельного участка в собственность.

В отзыве на кассационную жалобу департамент считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Четвёртого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 28.08.2013 между департаментом и обществом был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Забайкальского края N 902/13 (г.с.) до 01.05.2012 сроком до 30.09.2020.

Предметом договора являлся земельный участок, местоположение которого определено: г. Чита, ул. Коханского, 14, общей площадью 3 366 кв.м., с кадастровым номером 75:32:030321:12.

В соответствии с пунктом 1.3. договора земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства - аптечного комплекса.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке (уведомление о государственной регистрации договора аренды от 2 октября 2013 года N 01/159/2013228).

В силу пункта 4.4.2. договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования.

Как следует из разрешения на строительство от 02.07.2013, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.01.2014, свидетельства о регистрации права собственности от 28.02.2014, ответчик использовал предоставленный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, который указан в пункте 1.3 договора аренды (для завершения строительства здания - аптечного комплекса).

После завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию ответчик обратился к истцу заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении в аренду этого же земельного участка для использования под торговый комплекс.

Письмом от 07.08.2014 истец отказал ответчику в предоставлении земельного участка в аренду для размещения торгового комплекса, при этом указал, что направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды.

В тексте проекта соглашения от 24.06.2014 о расторжении договора аренды истец предложил в пункте 6 согласовать условие, что соглашение является актом приема-передачи земельного участка от ответчика истцу и земельный участок приведен в состояние пригодное для его дальнейшего использования.

В результате обследования земельного участка (акт обследования земельного участка от 25.06.2014) было установлено, что на нем расположен действующий объект недвижимости - двухэтажное капитальное здание торгового комплекса.

26.06.2014 департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление с просьбой в месячный срок после получения уведомления устранить допущенные нарушения и привести земельный участок в соответствии с целевым назначением - для размещения объекта аптечного комплекса. В случае отказа от устранения допущенных нарушений департаментом были направлены три экземпляра соглашения о расторжении договора по соглашению сторон (пункт 6.1. договора аренды).

В связи с тем, что ответчик продолжил использовать здание в виде торгового комплекса истец обратился с иском в суд.

22.12.2014 ответчик вновь обратился к истцу с заявлением от 19.12.2014 о расторжении договора аренды N 902/13 от 28.08.2013 в связи с вводом объекта в эксплуатацию, а 29.12.2014 с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность.

Департамент письмами от 29.01.2015 и от 06.02.2015 отказал ответчику в расторжении договора во внесудебном порядке и в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на разбирательство в суде по этому спору.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что заявленное требование об обязании ответчика устранить нарушения вида разрешенного использования земельного участка путем прекращения нецелевого использования данного земельного участка не отвечает требованиям исполнимости судебного акта, поскольку земельный участок по условиям договора аренды предоставлен для строительства объекта и в настоящее время объект построен и введен в эксплуатацию. Соответственно ответчик не сможет исполнить требование департамента и продолжить использовать земельный участок для строительства, как указано в договоре аренды.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд, частично отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что использование земельного участка не в соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) не соответствует нормам права и договорным обязательствам, согласно которым земельный участок предоставлялся для завершение строительства объекта незавершенного строительства - аптечного комплекса.

В силу статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков являются составной частью правил землепользования и застройки и делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

В силу статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты обязательны для использования всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от формы собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельный участок в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

При этом изменение вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствие с градостроительным регламентом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорный земельный участок находится в зоне О-2.

Согласно статье 28 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Чита", утвержденных решением Думы городского округа "Город Чита" от 12.11.2009 N 171, зона О-2 - зона учреждений здравоохранения и социальной защиты предназначена для размещения учреждений здравоохранения и социальной защиты городского значения, а также обслуживающих объектов, вспомогательных по отношению к основному назначению зоны. При этом градостроительный регламент указанной зоны не предусматривает возможность использования земельного участка под торговый комплекс.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, использование земельного участка не в соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) не соответствует приведенным нормам права и договорным обязательствам, вытекающим из пункта 1.3 договора от 28 августа 2013 года N 902/13 (г.с.), согласно которым земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства - аптечного комплекса.

Согласно статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", Правила землепользования и застройки городского округа "Город Чита", принятые решением Думы городского округа "Город Чита" N 171 от 12.11.2009 при определении вида разрешенного использования не указывается отдельно вид "строительство объекта" или "эксплуатация объекта", а содержится общая формулировка "размещение объекта" определенного назначения, что свидетельствует о том, что вид разрешенного использования не заключается в строительстве объекта или его эксплуатации, а определяется в назначении того объекта, который должен быть размещен или уже размещен на земельном участке.

В последующем законодатель легитимировал указанную правовую конструкцию, указав в пункте 35 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", что в случае если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие документы и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.

Таким образом, формулировка "завершение строительства аптечного комплекса" предполагает также и его последующую эксплуатацию и обслуживание. Следовательно, вид разрешенного использования земельного участка предопределен в данном случае назначением здания, которое предполагается разместить на земельном участке.

При таких обстоятельствах, как правильно указал суд апелляционной инстанции, размещение торгового комплекса на спорном земельном участке не соответствует установленным видам разрешенного использования.

Довод ответчика о том, что использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования не представляется возможным, поскольку из-за экономического кризиса привлечь арендаторов - аптечные организации не предоставляется возможным, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку не подтверждается соответствующими доказательствами, свидетельствующими, что ответчиком разумно и добросовестно предпринимались соответствующие меры (например, деловой перепиской, коммерческими предложениями и т.д.).

При этом апелляционный суд правомерно отказал, на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, поскольку последний не обосновал уважительность причин непредставления таких доказательств суду первой инстанции и не исполнил процессуальную обязанность по заблаговременному их раскрытию перед истцом (часть 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик не смог бы получить земельный участок в аренду для целей размещения торгового комплекса в зоне О-2, обоснованно усмотрел отклонение действий ответчика как участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Устранение нарушения вида разрешенного использования земельного участка, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Коханского, 14, площадью 3366 кв.м, с кадастровым номером 75:32:030321:12, возможно путем прекращения нецелевого использования данного земельного участка под обслуживание торгового комплекса за счет ответчика.

При этом суд апелляционной инстанции правомерно указал, что ответчик не лишен возможности в установленном законом порядке обратиться за изменением вида разрешенного использования.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 года по делу N А78-13358/2014 Арбитражного суда Забайкальского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Первушина

Судьи

О.Н. Буркова И.Н. Умань