Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 февраля 2017 г. N Ф02-8175/16 по делу N А74-6616/2016

Требование: о признании недействительным договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Иркутск

14 февраля 2017 г.

Дело N А74-6616/2016

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Первушиной М. А.,

судей: Бандурова Д.Н., Бурковой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Томашевской Т.Н.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Республики Хакасия прокурора Кузнецовой Н.А. (удостоверение), представителя администрации Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия Сукало В.А. (доверенность от 07.10.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика- администрации Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 июля 2016 года по делу N А74-6616/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ишь Н.Ю., суд апелляционной инстанции: Петровская О.В., Магда О.В., Споткай Л.Е.),

установил:

Прокурор Республики Хакасия (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к администрации Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия (далее- администрация), главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тоторову Владимиру Григорьевичу (ОГРНИП 312242326900010, далее - предприниматель Тоторов В.Г.) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 10.11.2015 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 19:10:050131:53 и 19:10:050131:54.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Загревский А.Э., Макарова Е.В..

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 июля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 года, исковые требования удовлетворены.

Администрация, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 25 июля 2016 года и постановление суда апелляционной инстанции от 17 октября 2016 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Из кассационной жалобы следует, что спорные земельные участки в Государственном кадастре недвижимости по-прежнему имеют вид разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства" и на них фактически ведется с/х деятельность. Права неопределенного круга лиц не нарушены, никто на спорные земельные участки не претендует. В нарушение норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не привлек к участию в деле Управление имущественных отношений Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия, как лицо, осуществившее правовую экспертизу документов и подготовившее договор купли-продажи. Суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 29.10.2015 предприниматель Тоторов В.Г. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность путем выкупа земельных участков, расположенных по адресам: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 0,40 км южнее с. Калинино, площадью 3566 кв.м., для сельскохозяйственных нужд. Ранее участок использовался на праве аренды (договор аренды от 12.05.2012, земельный участок с кадастровым номером 19:10:050131:53); 0,33 км южнее с. Калинино, площадью 3177 кв.м., для сельскохозяйственных нужд. Ранее участок использовался на праве аренды (договор аренды от 12.05.2015, земельный участок с кадастровым номером 19:10:050131:54).

Земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:050131:53, 19:10:050131:54 сформированы, поставлены на кадастровый учет 12.03.2012, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

На основании заявлений предпринимателя Тоторова В.Г. 10.11.2015 муниципальным образованием Калининский сельсовет и предпринимателем Тоторовым В.Г. заключен договор купли-продажи в отношении указанных участков.

Право собственности предпринимателя Тоторова В.Г. на указанные земельные участки зарегистрировано 13.01.2016.

01.03.2016 спорные земельные участки предпринимателем Тоторовым В.Г. проданы по цене 300 000 рублей за каждый участок Загревскому А.Э. (не имеет статуса индивидуального предпринимателя). Право собственности Загревского А.Э. на земельные участки зарегистрировано 14.03.2016.

Согласно Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки Калининского сельсовета Усть-Абаканского района, утвержденным решением Совета депутатов Калининского сельсовета от 19.12.2012 N 37, земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:050131:53, 19:10:050131:54, расположены в общественно- деловой зоне (ОД) (схемы нахождения земельных участков, выполненные государственным инспектором в Усть-Абаканском районе, городе Сорске по использованию и охране земель, ответ главы Калининского сельсовета от 25.05.2016 N 422).

Полагая, что договор купли-продажи земельных участков нарушает требования закона, посягает на публичные интересы, в связи с чем, подлежит признанию недействительным в силу ничтожности, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что сделка купли-продажи ничтожна, так как совершена в обход установленных публичных процедур для земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов.

Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. К числу самостоятельных категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (подпункты 1 и 2 пункта 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в том числе общественно-деловым, сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 6 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно- бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, решением Совета депутатов Калининского сельсовета от 19.12.2012 N 37, утверждены Генеральный план муниципального образования Калининский сельсовет Усть-Абаканского района Республики Хакасия, Правила землепользования и застройки Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия, в соответствии с которыми участки расположены в общественно-деловой зоне (ОД), предназначенной для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами (стр. 20, 21 Правил).

Кроме того, в ответе главы Калининского сельсовета от 25.05.2016 N 422 указано, что земельные участки проданы предпринимателю Тоторову В.Г. без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Поскольку спорные земельные участки относятся к землям населенных пунктов, расположены в общественно-деловой зоне (ОД), которая не предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, суды пришли к правильному выводу, что они не могли быть предоставлены в собственность для сельскохозяйственных нужд и без проведения торгов.

Генеральный план и Правила землепользования и застройки Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия, утвержденные решением Совета депутатов Калининского сельсовета от 19.12.2012 N 37, опубликованы в газете "Усть-Абаканские Известия" от 28.12.2012 (спецвыпуск), размещены на официальном сайте администрации.

Сведения о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:050131:53, 19:10:050131:54 относятся к землям населенных пунктов, расположены в общественно- деловой зоне (ОД), являются общедоступными, соответственно известны, как администрации, так и предпринимателю Тоторову В.Г. при его обращении с заявлениями и последующей продаже Загревскому А.Э.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что выкуп земельных участков, отнесенных градостроительным регламентом к общественно- деловой зоне, под видом разрешенного использования для сельскохозяйственных нужд, направлен на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, в том числе процедуры аукциона.

Отсутствие сведений о разрешенном использовании земельного участка в государственном кадастре недвижимости не является основанием для неприменения к земельному участку правового режима земель, установленного градостроительным регламентом территориальных зон, который определяет основу правового режима земельных участков и обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями земельных участков, то есть является правоустанавливающим документом по отношению к государственному кадастру недвижимости, который ведется с целью учета сведений об объектах недвижимости (часть 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Нарушение публичных интересов заключается в нарушении возможности эффективного распоряжения земельными участками на торгах, что нарушает экономические интересы муниципального образования Калининский сельсовет Усть- Абаканского района, интересы неопределенного круга лиц, лишает их возможности приобрести права на земельные участки на равных условиях, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для предпринимателя Тоторова В.Г. на получение прав в отношении данных земельных участков.

Так, спорные земельные участки соответственно по цене 1 462 рубля и 1 303 рубля проданы по цене по 300 000 рублей каждый.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

При таких обстоятельствах, учитывая, что льготный порядок предоставления земельного участка не подтвержден, доказательства ведения на земельных участка сельскохозяйственного производства не представлено, суды двух инстанций пришли к обоснованно выводу, что договор купли-продажи земельных участков от 10.11.2015, является ничтожной сделкой, поскольку нарушает установленный статьями 7, 39.3, 85 Земельного кодекса Российской Федерации порядок распоряжения земельными участками, посягает на публичные интересы в сфере оборота земельных участков.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что к участию в деле следовало привлечь Управление имущественных отношений Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия, как лицо, осуществившее правовую экспертизу документов и подготовившее договор купли-продажи, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, так как договор купли-продажи заключен именно с администрацией Калининского сельсовета, указанное заявителем лицо участником сделки не является.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, так как заявитель просил приобщить новые документы, изготовленные после принятия решения, которым не могла быть дана оценка судом первой инстанции. При этом суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения на момент его принятия.

Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 июля 2016 года по делу N А74-6616/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 июля 2016 года по делу N А74-6616/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Первушина

Судьи

Д.Н. Бандуров О.Н. Буркова