Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 февраля 2017 г. N Ф02-668/17 по делу N А74-3192/2016

город Иркутск

28 февраля 2017 г.

Дело N А74-3192/2016

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Бандурова Д.Н., Первушиной М.А.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Инком Трейд" - Горских Е.А. (доверенность от 11.01.2017, удостоверение адвоката),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 сентября 2016 года, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 года по делу N А74-3192/2016 (суд первой инстанции - Ищенко И.В., суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Ишутина О.В., Магда О.В.),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (далее - Теруправление, истец) (ИНН 1901090033, ОГРН 1091901001829) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" (далее - ООО УК "Инком Трейд", ответчик) (ИНН 7710519851, ОГРН 1037789023700) о взыскании 3 096 259 рублей 54 копеек, в том числе 2 436 702 рублей 16 копеек задолженности за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 и 659 557 рублей 38 копеек пени за период с 11.11.2014 по 26.04.2016.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 27 мая 2016 года принят к производству встречный иск ООО УК "Инком Трейд" о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 сентября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 года, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

Теруправление, обжалуя в кассационном порядке принятые по делу судебные акты, просит их отменить в части отказа в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований по мотиву неправильного применения судами норм материального права, статей 10, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствия выводов судов установленным обстоятельствам. По мнению заявителя жалобы, арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора и, взяв его в аренду на условиях заключенного договора, снял с арендодателя ответственность за убытки арендатора, наступающие в результате приема-передачи в аренду данного имущества. Теруправление полагает, что на него договором не возложена обязанность по проведению капитального ремонта, как и не установлен срок его проведения, на арендатора же возложена обязанность по проведению текущего ремонта. Истец оспаривает выводы судов о недобросовестном поведении Теруправления и о незаконности отказа ответчику в согласовании капитального ремонта, указывая на наличие объективных оснований в виде позиции Федерального агентства по управлению государственным имуществом о нецелесообразности заключения соглашения по проведению капитального ремонта.

В письменном отзыве на кассационную жалобу ООО УК "Инком Трейд" выражает несогласие с доводами жалобы, считает принятые судебные акты законными и обоснованными.

Присутствующий в судебном заседании представитель ООО УК "ИнкомТрейд" подтвердила доводы, изложенные в письменном отзыве на кассационную жалобу.

Теруправление о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направило, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Проверив в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что по результатам открытого аукциона от 06.10.2010 между Теруправлением (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) заключен 08.10.2010 предварительный договор аренды государственного недвижимого имущества (далее - предварительный договор), в соответствии с которым арендодатель и арендатор пришли к соглашению, что по окончании ремонтных работ, осуществляемых арендатором собственными силами и за свой счет, по приведению здания, относящегося к федеральной собственности, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, общей площадью 791,2 кв. м, в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра, стороны подписывают на предусмотренных в предварительном договоре условиях основной договор аренды.

По условиям предварительного договора арендатор обязался перед проведением ремонтных работ здания, составить дефектную ведомость, которая представляется на согласование арендодателю и является неотъемлемой частью договора; осуществить реконструкцию (перепланировку) здания в соответствии с проектом (проектной документацией) и соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации; заключить с эксплуатационными органами договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на период проведения ремонтных работ, после окончания ремонтно-строительных работ подписать акт о завершении реконструкции (перепланировки) здания в установленном порядке.

Срок действия предварительного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2012.

По условиям предварительного договора срок аренды устанавливается на 10 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи с указанием фактического состояния арендуемого здания и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.3 предварительного договора).

Предварительным договором предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного помещения и не производить никаких переделок или улучшений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2 предварительного договора).

По акту приема-передачи N 1 от 08.10.2010 арендатор передал, а арендодатель принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, литер. А, площадью 791,2 кв. м. Техническое состояние следующее: состояние стен, потолка, пола, окон и конструкций неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, существует необходимость проведения капитального ремонта.

Теруправление (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) 01.11.2012 подписали договор аренды N 08-ф (далее - договор аренды), в соответствии с которым на основании протокола открытого аукциона от 06.10.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) недвижимое имущество - здание речного вокзала, общей площадью 791,2 кв. м с земельным участком площадью 3 162 кв. м, кадастровый номер 19:01:040301:0014, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, для размещения культурно-развлекательного центра (пункт 1.1 договора).

Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 рубля 32 копейки в год, 146 526 рублей 94 копеек в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222 рубля 35 копеек/кв. м без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае увеличения инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным (пункт 3.3 договора).

В случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в установленный срок, начисляются пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора).

Договор действует до 30.10.2022 и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.4 договора).

По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим: состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, требуется капитальный ремонт, состояние не соответствует требованиям по его эксплуатации.

Договор прошел регистрацию в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Республике Хакасия 27.02.2013 (регистрационный номер 19-19-01/012/2013-420).

Уведомлениями от 04.02.2013 N 250, от 31.12.2013 арендодатель сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013, с 01.01.2014.

За период с ноября 2014 года по февраль 2016 года ответчик производил оплату арендных платежей в заявленный истцом период ежемесячно в размере 30 000 рублей.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в полном объеме за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд. Несогласие с возникновением обязанности по оплате арендных платежей в спорный период явилось основанием для обращения ответчика с встречным иском.

Суд первой инстанции усмотрел в действиях Теруправления недобросовестное поведение, выражающееся в получении арендатором здания, назначение которого отлично от назначения, указанного в договоре, в неудовлетворительном состоянии, требующем обязательного проведения строительных работ для возможности его использования, установлении в договоре обязанности ответчика получить разрешение арендодателя на проведение необходимых работ, требовании истца предоставить документы для получения его разрешения на проведение работ после издания распоряжения о включении в Примерный прогнозный план приватизации земельного участка, на котором расположено спорное здание, отказе истца спустя год после издания данного распоряжения в согласовании проведения ремонтных работ. Применив статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отказал в удовлетворении требований Теруправления о взыскании задолженности по арендной плате в связи с невозможностью использования арендованного здания по независящим от арендатора обстоятельствам.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о том, что истец поставил в прямую зависимость использование арендатором имущества по назначению от своего волеизъявления или от своих действий по проведению капитального ремонта или иных работ, истцом не принимались меры по устранению обстоятельств, препятствующих использованию ответчиком арендованного здания (проведения или организации работ), действия истца не отвечают критерию добросовестности и разумности, поскольку привели к нарушению прав ответчика, принимавшего все разумно необходимые действия для временного пользования арендуемым помещением в соответствии с условиями договора аренды.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных исковых требований о признании права на уменьшении размера арендной платы по договору в связи с отказом по основному иску о взыскании задолженности по договору аренды.

Делая вывод о невозможности использования арендатором имущества, суды исходили из толкования условий договора аренды, пунктов 2.2.8 и 2.2.9 и указали, что арендодатель предоставил право арендатору производить текущий ремонт только с его предварительного письменного согласия, а обязанность по проведению капитального ремонта здания и инженерно-технических коммуникаций арендодатель возложил на себя, предоставив возможность арендатору принимать участие в проведении этих работ по отдельно заключенным соглашениям.

Между тем, договор аренды как и предварительный договор заключены по результатам аукциона (протокол аукциона от 06.10.2010), что соответствует требованиям Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила), согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Согласно Документации об аукционе для проведения открытого аукциона на право заключения договоров аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, утвержденной Теруправлением от 16.08.2010, здание речного вокзала с земельным участком, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Набережная, N 08, литер А, выставлялось на аукцион частично разрушенным, требующим капитального ремонта, с отсутствием водоснабжения и электричества, с целевым назначением для использования под размещение культурно-развлекательного центра. В аукционной документации было указано на проведение капитального ремонта за счет средств арендатора, в связи с чем на период его проведения заключался предварительный договор сроком на два года.

По условиям предварительного договора ремонтные работы осуществляются арендатором собственными силами и за свой счет.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре аренды от 08.10.2010 предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений.

Суды, сделав вывод об обязанности арендодателя производить капитальный ремонт, не учли положения статей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, 17.1 Закона о защите конкуренции, условия конкурсной документации, что повлекло преждевременность вывода судов о злоупотреблении со стороны арендодателя.

Недостаточно обоснованный вывод о злоупотреблении правом со стороны истца явился определяющим при принятии судами решения об отказе в удовлетворении заявленных Теруправлением требований, отказ в первоначально заявленных требованиях повлек отказ в удовлетворении встречных исковых требований.

На основании изложенного принятые по делу судебные акты согласно частям 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как содержащие выводы, несоответствующие фактическим обстоятельствам, и принятые с неправильным применением норм материального права.

Поскольку фактические обстоятельства по делу необходимо установить с учетом правильного применения норм материального права и выяснить дополнительные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует установить объем обязательств арендодателя и арендатора по договору аренды с учетом его заключения по результатам аукциона, а также установить, были ли выполнены принятые на себя обязательства, если не были выполнены, повлекло ли их невыполнение освобождение от встречных обязательств в виде уплаты арендных платежей, а также рассмотреть встречные исковые требования с правильным применением норм материального права.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 сентября 2016 года по делу N А74-3192/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

Д.Н. Бандуров М.А. Первушина