Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 сентября 2018 г. N Ф02-3568/18 по делу N А19-7106/2016

город Иркутск

26 сентября 2018 г.

Дело N А19-7106/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 26 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Бурковой О.Н., Кушнаревой Н.П.

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" Высоцкого А.Ф. (доверенность от 19.12.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 декабря 2017 года по делу N А19-7106/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции: судья Антонова С.Н.; апелляционный суд: судьи Ячменев Г.Г., Басаев Д.В., Каминский В.Л.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ТМ Иркутск" (ОГРН 1143850023900, ИНН 3808235873, место нахождения: г. Иркутск, далее также - ООО "ТМ Иркутск", истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, место нахождения: г. Иркутск, далее также - ООО "Интеграл-Девелопмент", ответчик) о взыскании 225 583 рублей, составляющих сумму обеспечительного платежа по предварительному договору аренды нежилого помещения от 27.06.2014 N ПДА-52/06/2014, и 5 470 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе рассмотрения дела ООО "Интеграл-Девелопмент" заявило встречный иск о взыскании с ООО "ТМ Иркутск" 18 100 рублей платы за право доступа в помещение для строительно-монтажных работ, 543 у.е. платы за открытие комплекса и 22 263 у.е. неустойки, предусмотренной пунктом 10.2 предварительного договора аренды нежилого помещения от 27.06.2014 N ПДА-52/06/2014.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 февраля 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 мая 2017 года, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 августа 2018 года указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 декабря 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2018 года, первоначальный иск удовлетворен: с ООО "Интеграл-Девелопмент" в пользу ООО "ТМ Иркутск" взыскано 225 583 рубля, составляющие сумму обеспечительного платежа, и 5 470 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами; встречный иск удовлетворен частично: с ООО "ТМ Иркутск" в пользу ООО "Интеграл-Девелопмент" взыскано 18 100 рублей платы за право доступа в помещение для строительно-монтажных работ. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, ООО "Интеграл-Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов жалобы ответчик сослался на неправильное применение судами норм статей 421 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и на то, что выводы судов о прекращении заключенного сторонами предварительного договора аренды от 27.06.2014 N ПДА-52/06/2014 с 24.01.2016 не соответствуют правовой природе этого договора, являющегося смешанным и содержащим в себе элементы предварительного договора и основного договора аренды. По утверждению ответчика, он выполнил предусмотренные этим договором обязательства по передаче помещения истцу для проведения ремонтных работ, в связи с чем между сторонами возникли арендные правоотношения. Ответчик также указал на ошибочность выводов судов о том, что в период действия предварительного договора ни одна из сторон не направляла другой предложение заключить основной договор аренды, и сослался при этом на представленное им письмо от 24.11.2015 N 80, в котором он выражал свое намерение на заключение основного договора. Кроме того, ответчик указал на недобросовестность поведения истца в период действия договора (в том числе на невнесение им обеспечительного платежа в полном объеме) и на наличие оснований для удовлетворения встречного иска ввиду того, что он предоставил истцу возможность доступа в помещение для проведения ремонтных работ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Общество "ТМ Иркутск" своих представителей в заседание не направило, о времени и месте его проведения считается извещенным надлежащим образом. В представленном отзыве общество указало на несостоятельность доводов ответчика, в связи с чем просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Информация о времени и месте проведения заседания размещена на официальном сайте федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети Интернет (www.arbitr.ru) в разделах "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru) и "Календарь судебных заседаний" (rad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Интеграл-Девелопмент" (арендодатель) и ООО "ТМ Иркутск" (арендатор) заключили предварительный договор аренды нежилого помещения от 27.06.2014 N ПДА-52/06/2014 (с учетом дополнительного соглашения от 27.06.2014 N 2), согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева, на условиях, согласованных в этом договоре и приложении N 1 к нему.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатель обязался завершить строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса с подземной автостоянкой и подготовить его к открытию для посетителей не позднее окончания четвертого квартала 2014 года. При этом о дате официального открытия комплекса для свободного доступа посетителей арендодатель должен был сообщить арендатору в письменной форме в срок не позднее, чем за 30 календарных дней до наступления такой даты.

Дополнительным соглашением от 10.07.2014 N 3 стороны перенесли срок завершения строительства комплекса и открытия его для посетителей и указали, что он наступает не позднее окончания второго квартала 2015 года.

В статье 4 договора стороны урегулировали заключение основного договора аренды. В частности, согласно пункту 4.1 договора при условии оформления арендодателем имущественных прав на здание до даты официального открытия комплекса стороны подпишут краткосрочный и долгосрочный (основной) договоры аренды. Существенные условия и текст договоров (примерная форма) указаны сторонами в приложении N 1 к предварительному договору. В случае оформления арендодателем имущественных прав на здание до даты официального открытия комплекса обязательства арендодателя в части передачи помещения в аренду по акту приема-передачи помещении будут считаться выполненными в дату официального открытия здания. В случае, если к моменту завершения периода проведения арендатором строительно-монтажных (ремонтных) работ имущественные права арендодателя на здание не будут оформлены, то подписание договоров откладывается до момента такого оформления, при этом арендодатель не несет ответственности за просрочку заключения договоров аренды. В этом случае с момента завершения периода проведения строительно-монтажных работ до момента оформления арендодателем имущественных прав на здание арендатору предоставляется право доступа в помещение.

В силу пункта 4.2 договора договоры аренды подготавливаются арендодателем и передаются арендатору для подписания по адресам, указанным в этом предварительном договоре, до даты официального открытия комплекса либо в срок не позднее 30-ти календарных дней с момента оформления имущественных прав арендодателя на здание.

По условиям договора (пункт 2.2) арендодатель не позднее двух месяцев до даты открытия многофункционального комплекса обязался передать арендатору помещение по акту доступа для проведения строительно-монтажных работ (далее также - СМР). Дата подписания такого акта является датой доступа арендатора в здание и исходной для исчисления сроков исполнения обязательств арендатора по проведению строительно-монтажных работ. При этом арендатор обязан подписать указанный акт в срок не позднее трех рабочих дней с момента его передачи арендатору.

В соответствии с пунктом 2.3 договора в случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа для проведения СМР либо неподписания акта в срок, указанный в пункте 2.2, арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, при этом обязательства по передаче помещения для проведения строительно-монтажных работ будут считаться выполненными арендодателем надлежащим образом.

Согласно пункту 5.3 договора период проведения строительно-монтажных работ не должен превышать 60 календарных дней с даты доступа арендатора в помещение. В указанный срок арендатор обязался завершить работы по подготовке помещения к ведению коммерческой деятельности (пункты 5.5 и 8.3.4).

Пунктами 1.12 и 1.12.1 договора предусмотрено, что в период с даты доступа арендатора в помещение для производства строительно-монтажных работ до даты начала ведения коммерческой деятельности арендатор оплачивает арендодателю плату за право доступа в помещение для СМР, которая представляет собой плату за предоставление услуг, связанных с организацией такого доступа и фактическим обеспечением эксплуатационными услугами.

Пунктом 1.3.4 договора предусмотрена также обязанность арендатора внести плату за открытие комплекса - единовременный платеж, покрывающий долю участия арендатора в оплате рекламных и маркетинговых мероприятий, в размере рублевого эквивалента 15 у.е. за 1 кв.м площади помещения.

Пунктом 8.3.1 договора установлена обязанность арендатора в подтверждение своих намерений по аренде помещения оплатить обеспечительный взнос в сроки и размере, установленные договором. Размер обеспечительного взноса составил рублевый эквивалент 11 131,5 условных единиц (пункт 1.5.1), при этом часть обеспечительного взноса в размере 5565,75 у.е. должна была быть внесена арендатором в течение 5 банковских дней с даты подписания договора, оставшаяся часть в размере 5565,75 у.е. - в течение 5 банковских дней с даты подписания акта доступа для проведения СМР (пункт 1.5.2 договора).

На основании указанных условий договора ООО "ТМ Иркутск" платежным поручением от 02.07.2014 N 1 внесло обеспечительный взнос в сумме 225 582 рубля 63 копейки (5565,75 у.е.).

Построенный ответчиком многофункциональный торгово-развлекательный комплекс был открыт для посетителей 18.12.2015. Право собственности ООО "Интеграл-Девелопмент" на построенное здание комплекса зарегистрировано 25.12.2015.

При этом основной договор аренды стороны не заключили.

Полагая, что ввиду незаключения основного договора аренды обязательства по предварительному договору прекратились 27.06.2015 (поскольку срок заключения основного договора, связанный с открытием комплекса для посетителей либо регистрацией прав ответчика на здание, является неопределенным, в связи с чем, по мнению ответчика, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора), в силу чего внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату, ООО "ТМ Иркутск" после реализации претензионного порядка (претензия от 12.11.2015) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании перечисленного обеспечительного платежа и начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами.

Общество "Интеграл-Девелопмент" не согласилось с доводами истца о прекращении действия предварительного договора 27.06.2015 и сочло его действовавшим до заявления им (ответчиком) уведомлением от 11.08.2016 об одностороннем отказе от этого договора на основании его пункта 10.2. В обоснование этого отказа общество сослалось на неисполнение обществом "ТМ Иркутск" принятых на себя обязательств по проведению строительно-монтажных работ в помещении, по заключению основного договора аренды, по ведению коммерческой деятельности и по внесению платы за право доступа в помещение для проведения СМР и платы за открытие комплекса.

В связи с тем, что, несмотря на соответствующее обращение, ООО "ТМ Иркутск" указанные обязанности не выполнило, ООО "Интеграл-Девелопмент" предъявило встречный иск о взыскании с него платы за право доступа в помещение для СМР, платы за открытие комплекса и неустойки, предусмотренной пунктом 10.2 предварительного договора в размере двукратного обеспечительного платежа.

Удовлетворяя первоначальный иск и частично встречный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 190, 314, 395, 429, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и, признав заключенный сторонами предварительный договор от 27.06.2014 N ПДА-52/06/2014 прекратившим свое действие 24.01.2016 ввиду незаключения ими основного договора, исходил из отсутствия у ответчика оснований для удержания полученного обеспечительного платежа, а также из отсутствия оснований для взыскания с истца неустойки по пункту 10.2 договора. При этом, установив, что ответчик предоставил истцу до открытия комплекса доступ в помещение для проведения строительно-монтажных работ, суд признал возможным взыскание с последнего предусмотренной договором платы за право доступа в помещение для проведения этих работ, рассчитанной ответчиком за указанный в договоре срок в 60 календарных дней для проведения ремонта.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В рассматриваемом случае заключенный сторонами предварительный договор от 27.06.2014 N ПДА-52/06/2014, несмотря на свое наименование, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды предусматривает предоставление истцу (арендатору) до заключения этого договора и открытия торгово-развлекательного комплекса права доступа в помещение для проведения ремонтных работ.

Таким образом, суды правильно указали на то, что указанный договор фактически является смешанным, содержащим элементы предварительного договора и договора аренды здания (сооружения), правоотношения по которому урегулированы положениями параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав в совокупности условия пунктов 2.1 (в редакции дополнительного соглашения от 10.07.2014 N 3), 4.2, 9.3 предварительного договора, суды пришли к правильному выводу о том, что срок заключения основного договора аренды сторонами определен указанием на событие, а именно: открытие комплекса для посетителей либо оформление имущественных прав арендодателя на здание. При этом, исходя из содержания пунктов 4.1 и 4.2 договора, суды обоснованно указали на то, что с учетом даты оформления имущественных прав арендодателя на здание - 25.12.2015, основной договор аренды должен был быть направлен арендатору для подписания не позднее 24.01.2016 (в течение 30 календарных дней с момента оформления имущественных прав ответчика на здание).

В подтверждение исполнения обязанности по подготовке и направлению арендатору договоров аренды ООО "Интеграл-Девелопмент" (арендодатель) представило в материалы дела опись вложения в ценное письмо от 25.12.2015 (рукописную и машинописную), договор аренды нежилого помещения от 18.12.2015 N КДА-15/12/2015 и возвращенный отделением почтовой связи конверт (вскрытый).

По заявлению ООО "ТМ Иркутск" о фальсификации названных доказательств судом первой инстанции была назначена техническая и дополнительная техническая экспертиза (определения Арбитражного суда Иркутской области от 12 сентября 2016 года и от 18 ноября 2016 года соответственно). При этом по результатам проведенных экспертиз, установивших признаки монтажа вышеназванных договора и описей, суд первой инстанции и апелляционный суд в соответствии со статьями 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признали данные доказательства недопустимыми и недостоверными.

Оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Поскольку иных доказательств направления арендатору в срок до 24.01.2016 договоров аренды в материалы дела не представлено, суды пришли к правильному выводу о том, что на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором от 27.06.2014 N ПДА-52/06/2014, прекратились 25.01.2016 (до указанной даты сторонами не заключен основной договор аренды и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор).

Следовательно, сумма обеспечительного платежа, удерживаемого обществом "Интеграл-Девелопмент", является неосновательным обогащением последнего, поскольку после прекращения предварительного договора у него отпали правовые основания для удержания у себя указанных денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.

При изложенных обстоятельствах требования ООО "ТМ Иркутск" о взыскании с ответчика на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательного обогащения в сумме 225 583 рублей правомерно удовлетворены судами.

Доводы ответчика о том, что в период действия предварительного договора он письмом от 24.11.2015 N 80 предлагал истцу заключить основной договор аренды, подлежат отклонению, поскольку им не был направлен истцу для заключения проект такого договора.

Отказывая в удовлетворении требований ООО "Интеграл-Девелопмент" по встречному иску о взыскании с ООО "ТМ Иркутск" неустойки, суды правомерно исходили из отсутствия оснований для его взыскания.

В частности, пунктом 10.2 предварительного договора от 27.06.2014 N ПДА-52/06/2014 предусмотрено, что в случаях просрочки арендатором оплаты обеспечительного взноса, неведения им коммерческой деятельности, просрочки сроков выполнения в помещении СМР, неподписания договоров аренды, просрочки страхования при проведении СМР арендодатель вправе расторгнуть указанный договор в одностороннем порядке, направив об этом арендатору письменное уведомление за 5 календарных дней до даты расторжения. В случае расторжения договора по приведенным основаниям арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку в размере двукратной величины обеспечительного взноса.

Из содержания указанного условия договора следует, что основанием для взыскания названной неустойки является факт расторжения арендодателем предварительного договора в связи с указанными выше обстоятельствами. Сами по себе эти обстоятельства, исходя из формулировки данного условия, не могут являться основанием для начисления и взыскания неустойки.

Между тем в рассматриваемом случае, как указано выше, заключенный сторонами предварительный договор прекратил свое действие 25.01.2016, в связи с чем уведомление ответчика (арендодателя) от 11.08.2016 об одностороннем отказе от договора, направленное после его прекращения, не повлекло тех последствий, на которые оно было направлено. В этой связи, учитывая прекращение договора, оснований для начисления неустойки по пункту 10.2 договора у ответчика не имелось.

Доводы ответчика о том, что в связи с предоставлением истцу права доступа в помещение для проведения строительно-монтажных работ, между сторонами возникли арендные правоотношения, в связи с чем договор от 27.06.2014 N ПДА-52/06/2014 не был прекращен, подлежат отклонению. В данном случае, исходя из содержания договора, право доступа в помещение для проведения строительно-монтажных работ как элемент смешанного договора носило временный характер и подлежало предоставлению истцу (арендатору) до даты заключения основного договора, который должен был быть заключен сторонами в обусловленный срок. При этом, поскольку основной договор аренды сторонами заключен не был, обязательства по договору, в том числе и в части предоставления право доступа в помещения, были прекращены.

Ссылки ответчика на недобросовестное поведение истца являются несостоятельными ввиду того, что при установленных по делу обстоятельствах признаки недобросовестности в действиях последнего отсутствуют.

Доводы ответчика о нарушении судами единства судебной практики также являются необоснованными, поскольку при рассмотрении иных дел по искам ООО "Интерграл-Девелопмент" к иным арендаторам были установлены другие обстоятельства (в частности, в настоящем деле, в отличие от иных дел, судами в ходе проверки заявления истца о фальсификации была установлена недостоверность представленных арендодателем доказательств направления в адрес арендатора основного договора аренды, в связи с чем сделан вывод о прекращении предварительного договора по истечении срока на заключение основного договора аренды).

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановления следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 декабря 2017 года по делу N А19-7106/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2018 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Б. Качуков

Судьи

О.Н. Буркова Н.П. Кушнарева