Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 ноября 2018 г. N Ф02-5557/18 по делу N А58-1491/2018

город Иркутск

15 ноября 2018 г.

Дело N А58-1491/2018

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Кушнаревой Н.П., Первушиной М.А.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца - открытого акционерного общества "Медтехника" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 июня 2018 года по делу N А58-1491/2018 (суд первой инстанции - Васильева А.Б.),

установил:

открытое акционерное общество "Медтехника" (ОГРН 1061435071224, ИНН 1435181330, г.Якутск, далее - ОАО "Медтехника", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" (ОГРН 1077762180704, ИНН 7724638908, г.Якутск, далее - ООО "Капиталстрой", ответчик) о признании права собственности на 900 кв.м площадей на 1 этаже в строящемся здании жилого дома по адресу: г. Якутск, ул. Крупской 9А, корп. 1, которые утверждены на схеме проекта договора о намерениях N 3/06 согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения N 1 от 01.05.2015 к договору N 02/2014.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 июня 2018 года в иске отказано.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2018 года отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы.

ОАО "Медтехника" в кассационной жалобе просит отменить принятое по делу решение суда первой инстанции от 13 июня 2018 года, дело направить на новое рассмотрение.

Со ссылкой на пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54) истец полагает, что его требования суду следовало квалифицировать как требования о понуждении к исполнению обязательства передать индивидуально-определенную вещь и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, как на аналогичную практику Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации истец ссылается на постановление от 04.06.2013 N 18221/12.

Истец оспаривает вывод суда первой инстанции о безвозмездной передаче помещений, утверждая, что передача помещений являлась частью платы по договору аренды, что соответствует пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 18.09.2012 N 5081/12.

В кассационной жалобе также приведены доводы о невозможности возврата истцу земельного участка, на котором возведен объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд округа приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что 23.12.2014 между ОАО "Медтехника" (арендодатель) и ООО "Капиталстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков N 02/2014, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов: земельный участок с кадастровым номером 14:36:107005:324, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Ярославского, 34, площадью 3288 кв.м, именуемый в дальнейшем участок N 1; земельный участок с кадастровым номером 14:36:107005:325, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Ярославского, 34, площадью 929 кв.м, именуемый в дальнейшем участок N 2.

Участок N 1 предоставляется с видом разрешенного использования: многоквартирный жилой дом (пункт 1.2). Участок N 2 предоставляется с видом разрешенного использования: производственная база с магазином (пункт 1.3). Указанные земельные участки переданы арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 23.12.2014.

Переданные в аренду земельные участки принадлежат ОАО "Медтехника" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Срок аренды участков составляет 3 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 1.6 арендатор согласился на безвозмездную передачу в собственность ОАО "Медтехника" не менее 1000 кв.м полезных площадей в объекте строительства на арендованном земельном участке.

Пунктом 2.3 договора предусмотрен размер годовой арендной платы за участки в сумме 58 250 рублей.

01.05.2015 между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельных участков от 23.12.2014 N 02-2014, в соответствии с которым стороны внесли изменения в п. 1.6 договора и изложили его в следующей редакции: "1.6. Арендатор согласен на безвозмездную передачу в собственность ОАО "Медтехника" не менее 900 кв.м площадей в объекте строительства на арендованном участке. Из них: Блок А не менее - 511 кв.м, блок Б не менее 389 кв.м."; внесли изменения в п. 3.2.3 договора и изложили его в следующей редакции: "3.2.3. По завершению строительства передать безвозмездно в собственность ОАО "Медтехника" не менее 900 кв.м запроектированных и построенных площадей. Из них: Блок А не менее - 511 кв.м, Блок Б не менее 389 кв.м. Передаваемые площади должны соответствовать пункту 7 данного соглашения".

Истцом в адрес ответчика 22.09.2017 направлен проект договора мены N 3/18. Ответчик от подписания договора мены уклонился, нежилые помещения истцу не передал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о признании права собственности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд исходил из отсутствия оснований для признания за истцом права собственности на заявленные им площади в здании жилого дома ввиду отсутствия доказательств передачи имущества истцу. Суд признал, что заключенный сторонами договор аренды в редакции дополнительного соглашения не является доказательством, подтверждающим наличие права собственности истца на спорное имущество.

Признав наличие в заключенном сторонами договоре аренды элементов договора дарения, суд, руководствуясь положениями статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор аренды (в редакции дополнительного соглашения) в части безвозмездной передачи помещений ничтожной сделкой, как нарушающей запрет, установленный пунктом 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с доводами кассационной жалобы ОАО "Медтехника" и полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятое с неправильным применением норм материального права и содержащем выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельных участков N 02/2014 от 23.12.2014, по которому истец является арендодателем, а ответчик - арендатором.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При этом пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает различные возможности согласования сторонами условий об арендной плате. В частности путем передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность. Стороны также могут предусматривать в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы.

ОАО "Медтехника" по условиям договора обязалось предоставить в аренду ООО "Капиталстрой" два земельных участка.

Свои обязательства истец выполнил, что подтверждено актами приема-передачи земельных участков от 23.12.2014.

Обязанность ООО "Капиталстрой" по договору заключается во внесении платы за пользование земельными участками.

Пунктом 2.3 договора предусмотрен размер годовой арендной платы - 58 250 рублей, подлежащий изменению при изменении земельного налога (пункт 2.4) и подлежащий уплате раз в год - не позднее 15 сентября (пункт 2.6 договора).

Кроме этого, из пунктов 1.6, 3.2.1, 3.2.3, 7.3, 7.6 (с учетом дополнительного соглашения от 01.05.2015) следует, что стороны согласовали обязанность арендатора по завершению строительства на переданных в аренду земельных участках передать в собственность ОАО "Медтехника" административные помещения, в Блоке А - не менее 511 кв.м, в Блоке Б - не менее 389 кв.м.

Оценка судом первой инстанции условия о передаче в собственность арендодателю площадей в построенном арендатором здании на земельном участке, находящимся в собственности у арендодателя, как ничтожного на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанное условие нарушает статью 575 Гражданского кодекса Российской Федерации и посягает на публичные интересы, не соответствует нормам материального права.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Суд первой инстанции, истолковав условие договора аренды о безвозмездной передаче ОАО "Медтехника" в собственность помещений в построенном здании, не учел, что данное условие является частью договора аренды и по существу является формой арендной платы за взятый ответчиком в аренду для строительства земельный участок, принадлежащий истцу на праве собственности.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании ничтожности условия договора аренды о передаче в собственность ОАО "Медтехника" помещений подлежит отмене.

Условие о передаче арендодателю площадей является частью договор аренды, подписано арендатором без каких-либо возражений.

Статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации требуют надлежащего исполнения обязательств и не допускают односторонний отказ от исполнения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о передаче истцу в собственность помещений с момента заключения договора аренды N 02/2014 от 23.12.2014 и в силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит исполнению.

При рассмотрении заявленных требований установлению подлежат обстоятельства согласования площадей, подлежащих передаче в собственность истцу, однако суд округа в силу своих полномочий, предусмотренных частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лишен возможности установить какое конкретное имущество подлежит передаче в собственность, а потому дело на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции выяснить действительную волю сторон при подписании договора аренды земельных участков, определить имущество, подлежащее передаче в собственность истцу.

При решении вопроса об индивидуализации подлежащего передаче имущества суду надлежит учесть разъяснения, изложенные в постановлении от 11.07.2011 N 54, поскольку на момент заключения договора аренды N02/2014 от 23.12.2014 имущество, подлежащее передаче, не существовало.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 июня 2018 года по настоящему делу на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в тот же арбитражный суд.

При новом рассмотрении необходимо учесть вышеизложенные рекомендации, а также распределить государственную пошлину за кассационное рассмотрение дела с учетом того, что истцу была предоставлена отсрочка по ее уплате при обращении с кассационной жалобой.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 июня 2018 года по делу N А58-1491/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Буркова

Судьи

Н.П. Кушнарева М.А. Первушина