Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Приложение 2
к постановлению Правительства Москвы
от 25 сентября 2001 г. N 865-ПП
Программа
развития реформы жилищно-коммунального хозяйства города Москвы на 2002-2007 гг.
I. Характеристика программы
Общие положения
Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы характеризует комплекс мероприятий, обеспечивающих улучшение качества жилищно-коммунального обслуживания, ликвидацию дотационности отрасли и вывод ее в режим устойчивого достаточного финансирования, адресную социальную защиту населения в оплате жилищно-коммунальных услуг, повышение надежности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения, а также привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.
Настоящая программа разработана на основе анализа хода проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы в 1992-2001 гг.
Особенность данного этапа преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы состоит в том, что решить задачу повышения качества жилищно-коммунального обслуживания населения невозможно без коренного оздоровления финансовой ситуации в этой сфере, создания реальной системы экономической мотивации к сокращению затрат ресурсов и повышению эффективности деятельности предприятий комплекса, привлечения частных инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры.
В связи с этим настоящий этап преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы должен включать неотложные меры по ликвидации кредиторской задолженности предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса и системную последовательную деятельность по совершенствованию экономических механизмов в жилищно-коммунальной сфере и формирования условий для привлечения инвестиций.
Бюджетные расходы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг, по-прежнему занимают значительную долю в расходах бюджета города. Более того, несмотря на общую тенденцию увеличения уровня оплаты населением стоимости жилищно-коммунальных услуг, бюджетные расходы в жилищно-коммунальном секторе растут. Возможность сокращения бюджетных расходов связана с решением двух различных классов задач:
- первый класс задач связан с повышением эффективности работы жилищно-коммунального комплекса, созданием мотивации у предприятий к сокращению непроизводительных затрат путем развития конкурентных отношений и эффективного регулирования естественных монополий. Эта работа, в конечном счете, приведет к оптимизации стоимости жилищно-коммунальных услуг, что в итоге также позволит снижать их стоимость для населения;
- второй класс задач сводится к анализу возможности и процедуре перехода на полную оплату населением потребляемых жилищно-коммунальных услуг при обеспечении мер социальной защиты населения. Это должно привести к существенному снижению бюджетных расходов, поскольку в этом случае исчезнет потребность предоставлять дотации предприятиям жилищно-коммунального комплекса, а бюджетные расходы будут связаны только с компенсацией предоставляемых гражданам льгот и субсидий.
В результате решения этих задач повысятся качество жилищно-коммунального обслуживания населения, надежность коммунальных систем жизнеобеспечения.
Цель программы
Цель программы - повысить надежность предоставления жилищно-коммунальных услуг и снизить их стоимость путем дальнейшего формирования в жилищно-коммунальном комплексе города рыночной системы хозяйствования, которая включает в себя как развитие конкурентных отношений, так и эффективное регулирование естественных локальных монополий, а также максимальное развитие частной инициативы собственников жилищного фонда.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнение следующих ключевых задач:
1. Создание и совершенствование экономических и организационных механизмов снижения стоимости жилищно-коммунальных услуг при сохранении и повышении качества предоставления услуг и устойчивости работы отрасли.
2. Совершенствование тарифной политики на жилищно-коммунальные услуги с целью достижения баланса между финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособностью потребителей.
3. Повышение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального хозяйства.
4. Активная поддержка инициатив по созданию товариществ собственников жилья.
5. Сокращение бюджетного дотирования жилищно-коммунального хозяйства и использование высвобождающихся бюджетных ресурсов на социальные цели.
6. Повышение доли внебюджетного финансирования жилищно-коммунального хозяйства за счет средств населения при обеспечении эффективной адресной помощи малообеспеченным семьям.
При проведении преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве Москвы предполагается исходить из следующих принципов:
1. Неукоснительное соблюдение прав граждан на безопасность жилища и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг. Приоритет защиты прав потребителей (населения) при формировании условий договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг между всеми субъектами этих правоотношений.
2. Уменьшение административного влияния на субъектов отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг и развитие гражданско-правовых отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.
3. Последовательность и этапность в осуществлении мероприятий по реформированию ЖКХ.
4. Создание условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других жилищных объединений граждан. Активная поддержка инициатив населения по развитию самоуправления в жилищной сфере.
5. Создание рынка и формирование конкурентных отношений во всех подотраслях жилищно-коммунального хозяйства (кроме естественных локальных монополистов).
6. Принятие мер по стимулированию предприятий-монополистов к повышению качества предоставляемых услуг, сокращению затрат, привлечению инвестиций.
7. Внедрение пообъектного управления недвижимостью в жилищной сфере.
8. Рационализация потребления ресурсов в отрасли.
9. Информационная доступность проводимой реформы.
Структура программы
Программа включает комплекс мероприятий по формированию рыночных социально ориентированных механизмов работы жилищно-коммунального хозяйства Москвы. Мероприятия объединены по трем основным направлениям:
1. Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг.
2. Совершенствование управления и обслуживания жилищного фонда.
3. Тарифное регулирование коммунальных предприятий.
Предлагаемые меры основаны на анализе текущего состояния жилищно-коммунального комплекса, а также социально-экономической ситуации в городе и носят срочный, среднесрочный и долгосрочный характер.
Мероприятия и сроки их реализации
Настоящая программа не требует привлечения дополнительных бюджетных ресурсов на ее осуществление. В реализации программы должны быть задействованы структуры правительства Москвы, отвечающие за функционирование жилищно-коммунального комплекса, а также предприятия жилищно-коммунального хозяйства всех организационно-правовых форм.
Программа будет выполняться поэтапно в течение 2002-2007 гг. (таблица 1.)
На первом этапе (2002 г.) будут реализованы первоочередные мероприятия, рассчитанные на немедленное получение положительного эффекта. К числу важнейших относятся мероприятия по инвентаризации, реструктуризации и ликвидации задолженности бюджета и бюджетных организаций и других потребителей, в том числе населения, перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса; прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги; ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса; переход на реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе; совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.
На первом этапе должно быть завершено формирование необходимой нормативно-правовой базы для осуществления намеченных задач. Наряду с мероприятиями, рассчитанными на немедленное получение эффекта, в этот период будет начата реализация мероприятий, эффект от которых ожидается в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
На втором этапе (2003-2005 гг.) будет реализован основной блок мероприятий по реформированию жилищно-коммунального комплекса, в том числе развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве, переход к профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных монополий. Данные мероприятия могут быть в полной мере реализованы лишь после завершения комплекса первоочередных мер. На данном этапе будет также завершено создание нормативной правовой базы, стимулирующей привлечение частных инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.
На третьем этапе (2006-2007 гг.) будут реализованы стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса и повышение качества жилищно-коммунального обслуживания населения.
Таблица 1
Сроки реализации программы
Направления, задачи, мероприятия программы |
Сроки реализации |
|||||
Первоочередные |
Среднесрочные |
Долгосрочные |
||||
2002 г. |
2003 г. |
2004 г. |
2005 г. |
2006 г. |
2007 г. |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Направление 1. Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг | ||||||
Задача 1.1. Повышение доли населения в оплате жилищно-коммунальных услуг | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
Вывести на полную оплату населением жилищно-коммунальных услуг, и первую очередь - текущее содержание и обслуживание жилищного фонда, то есть тех услуг, которые предоставляются на конкурсной основе. |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ввести в структуру платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги плату за капитальный ремонт. |
|
|
|
Х |
Х |
Х |
Задача 1.2. Установление экономически обоснованной и дифференцированной платы за наем государственного и муниципального жилья. | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
Повышение ставки платы за наем государственного и муниципального жилья. |
Х |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Проведение дальнейшей дифференциации размеров платы за наем государственного и муниципального жилья. |
Х |
Х |
Х |
Х |
|
|
Направление 2. Совершенствование жилищно-коммунального обслуживания потребителей | ||||||
Задача 2.1. Формирование организационно-управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного управления и обслуживания жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
Провести инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства, в т.ч. за услуги водоснабжения с погашением ее за счет средств бюджета. |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Обеспечить стабильное и достаточное финансирование деятельности управляющей организации, в том числе за счет совершенствования системы предоставления льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг и повышения платежей населения. |
|
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Перейти к профессиональному управлению жилищным и нежилым фондом на конкурсной основе 2.0. |
|
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработать и перейти к заключению договора на управление государственным жилищным и нежилым фондом. |
|
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Предоставить управляющей жилищной организации право выбора подрядчика для проведения капитального ремонта на условиях конкурса, заключения с ним договора и оплаты его деятельности. |
Х |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Обеспечить заключение договоров на выполнение городских (муниципальных) заказов по уборке, содержанию и ремонту дорог, содержанию и ремонту объектов благоустройства и озеленению территории города между управляющей организацией и префектом административного округа или Управой района. |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Установить размер вознаграждения управляющей организации за деятельность по управлению жилищным фондом. |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработать систему экономической мотивации деятельности управляющих организаций. |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработать и утвердить систему показателей и порядок контроля за деятельностью управляющей жилищной организации (независимо от организационно-правовой формы) по договору управления. |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Определить критерии оценки и требования к качеству работы управляющей организации и условия ее ответственности, подлежащие отражению в договоре на управление. |
Х |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Повысить хозяйственную самостоятельность управляющих жилищных организаций. |
|
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработать положение и перейти к страхованию гражданской ответственности организаций при выполнении работ по управлению жилищным и нежилым фондом и объектами внешнего благоустройства. |
|
Х |
Х |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
Осуществить акционирование государственных жилищных организаций. |
|
|
|
|
Х |
Х |
Задача 2.2. Совершенствование договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
Привести действующие договоры жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями в соответствие с законодательством Российской Федерации и г.Москвы. |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Совершенствовать договорные отношения управляющих жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями. |
|
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Совершенствовать договорные отношения с потребителями услуг. |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Усилить контроль за качеством жилищнокоммунального обслуживания населения. |
Х |
Х |
Х |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
Совершенствовать систему расчетов за жилищно-коммунальные услуги. |
Х |
Х |
Х |
Х |
Х |
Х |
Задача 2.3. Создание конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
Проводить работу по созданию активной конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда. |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Обеспечить формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом. |
|
Х |
Х |
Х |
Х |
Х |
Задача 2.4. Создание условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других объединений граждан в жилищной сфере | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
Обеспечить реализацию Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в части передачи земельных участков в собственность домовладельцев в кондоминиумах. |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработать систему формирования и регистрации земельно-имущественных комплексов с последующей передачей их в управление товариществам собственников жилья. |
Х |
Х |
|
|
|
|
Направление 3. Тарифное регулирование коммунальных предприятий | ||||||
Задача 3.1. Определение и постановка целей и задач регулирования коммунальных предприятий - естественных монополистов | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
Разработать порядок для представления регулируемыми государственными предприятиями производственных и инвестиционных программ собственнику имущества. |
|
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Обязать государственные коммунальные предприятия сформировать производственные и инвестиционные программы и согласовать их в соответствии с разработанным порядком. |
|
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработать договор на управление государственным имуществом коммунальных предприятий. |
|
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработать порядок согласования производственных и инвестиционных программ для частных коммунальных предприятий. |
|
Х |
Х |
Х |
|
|
Задача 3.2. Реформирование системы пересмотра и утверждения цен и тарифов на эксплуатационные и коммунальные услуги | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
Разработать методику составления заявки на пересмотр цен и тарифов. |
|
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Доработать регламент работы РЭК с целью обеспечения при регулировании тарифов учета интересов всех заинтересованных сторон (регулируемых предприятий, потребителей, органов власти г. Москвы, инвесторов). |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработать и внедрить двуставочные тарифы на коммунальные услуги. |
|
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Устанавливать регулируемым предприятиям тарифы (в реальном выражении) на длительный срок (2-4 года), разработать методику индексации тарифов в течение периода регулирования. |
|
Х |
Х |
Х |
Х |
|
Задача 3.3. Разработка системы мониторинга деятельности коммунальных предприятий | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
Разработать положение о мониторинге регулируемых предприятий по видам их деятельности. |
Х |
Х |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработать систему индикаторов для проведения анализа информации по мониторингу регулируемых предприятий. |
Х |
Х |
Х |
Х |
|
|
Задача 3.4. Реформировать систему предоставления льгот по оплате коммунальных услуг населению и отдельным промышленным потребителям | ||||||
|
|
|
|
|
|
|
Ликвидировать систему перекрестного субсидирования на услуги теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. |
Х |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Обеспечить обязательное указание источника возмещения соответствующих выпадающих доходов предприятий от предоставления льгот по оплате коммунальных услуг населению и отдельным промышленным потребителям. |
Х |
Х |
Х |
Х |
|
|
Х - период реализации направлений, задач, мероприятий программы.
Исходя из срока ожидаемого эффекта программные мероприятия подразделяются на:
- первоочередные, эффект от которых может быть получен уже в 2002 г.;
- среднесрочные, эффект от которых может быть получен в 2003-2005 гг.;
- стратегические, эффект от которых ожидается в 2006-2007 гг.
II. Содержание программы
Направление 1. Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг
Цель направления: поэтапный переход к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей.
Задача 1.1. Повышение доли населения в оплате жилищно-коммунальных услуг.
Мероприятие 1.1.1. Ввести полную оплату населением жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляются на конкурсной основе, в первую очередь - текущее содержание и обслуживание жилищного фонда, то есть тех услуг, которые предоставляются на конкурсной основе.
Рекомендации по выполнению:
Вывод жилищных услуг на полную самоокупаемость должен привести к увеличению доли жилищных услуг в структуре тарифа до 46 %. Это необходимо использовать для реального планирования доходов управляющих жилищных организаций (платежи населения в настоящее время - гораздо лучше прогнозируемый источник доходов, чем бюджетные ассигнования). Поскольку доля неплатежей населения несравненно ниже, чем доля недофинансирования из бюджета, существенно увеличатся и сами доходы от жилищных услуг. При этом необходимо усилить контроль за качеством обслуживания жилищного фонда (полнотой и своевременностью выполняемых работ). Бюджетные ассигнования необходимо концентрировать на финансировании коммунальных услуг, в первую очередь - подаче тепловой энергии для отопления и горячего водоснабжения. Это приведет к положительным результатам, поскольку только муниципалитет имеет сейчас серьезные возможности противостоять росту цен естественных монополий, а расходование бюджета на дотирование этих монополистов будет подталкивать его к этому и экономически.
Мероприятие 1.1.2. Ввести в структуру платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги плату за капитальный ремонт.
Рекомендации по выполнению:
Город обязан содержать принадлежащий ему жилищный фонд, однако соответствующую долю расходов по капитальному ремонту должны нести и другие собственники жилищного фонда. Город вправе компенсировать затраты на капитальный ремонт за счет платежей нанимателей и арендаторов. Это позволит высвободить значительные суммы бюджетных средств и направить их на замену и модернизацию внутридомового оборудования, ремонт и замену газовых плит и водонагревателей, вынос газовых вводов из подвалов, обновление ветхих коммунальных сетей, а при необходимости - и на цели капитального ремонта.
Введение платы за капитальный ремонт позволит городу начать формирование стабильных источников финансирования капитального ремонта и аккумулировать на отдельных счетах средства для их планового и комплексного проведения.
Задача 1.2. Установление экономически обоснованной и дифференцированной платы за наем государственного и муниципального жилья.
Мероприятие 1.2.1. Повышение ставки платы за наем государственного и муниципального жилья.
Рекомендации по выполнению:
Базовая ставка за наем жилого помещения устанавливается исходя из определения необходимых отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании. Базовая ставка за наем рассчитывается как средневзвешенный размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади государственного и муниципального жилищного фонда, умноженный на установленную для населения долю оплаты.
Мероприятие 1.2.2. Проведение дальнейшей дифференциации размеров платы за наем государственного, муниципального жилья.
Рекомендации по выполнению:
При расчетах размеров ставки платежей граждан за наем жилья необходимо учитывать потребительские качества жилья, влияющие на условия проживания граждан, что позволит максимально приблизиться к рыночной оценке стоимости жилья. В Москве, где реально сложился рынок вторичного жилья, такая дифференциация может быть проведена не расчетным путем, а на основе анализа различий в рыночной стоимости жилья.
Дифференциация ставок платы за наем жилья предполагает расчет ставок платы за наем по группам домов, на основе применения расчетной базовой ставки и установленных коэффициентов дифференциации для каждой группы домов.
При дифференциации платы за наем необходимо решить ряд методологических вопросов.
1. Сформировать подходы и определить критерии классификации жилья. В качестве критериев классификации жилищного фонда целесообразно использовать такие потребительские свойства жилья, как материал стен, планировка и оценка технического состояния дома; удаленность от центра города, транспортная доступность и экологическое состояние района. Следует проводить классификацию по тем свойствам, которые неотъемлемы от любого жилого помещения, расположенного в данном доме.
В Москве может быть использована следующая классификация жилищного фонда:
а) экологическая ситуация:
- зеленая зона или зона с благоприятной обстановкой;
- зона, приближенная к транспортным магистралям или промышленная зона;
б) близость к центру:
- центр или срединная зона;
- отдаленные районы;
в) транспортная доступность:
- хорошая,
- плохая;
г) материал стен:
- кирпичный,
- блочный, крупнопанельный,
- смешанный или деревянный;
д) степень износа:
- до 30%,
- 30-60%,
- более 60%;
е) планировка:
- улучшенная,
- стандартная,
- нестандартная (неудобная).
2. Провести классификацию жилищного фонда на группы домов и зоны.
Классификация жилищного фонда может быть проведена на основе экспертных данных агентств недвижимости и фирм по оценке недвижимости, действующих на московском рынке жилья, а также данных соответствующих структур исполнительных органов власти города о техническом состоянии жилищного фонда. Деление города на зоны и группы домов по их качеству отражает ситуацию на рынке жилья: жилье, расположенное в определенных зонах и обладающие определенными качествами, пользуется соответствующим спросом (высоким или низким).
3. Разработать методику определения коэффициентов дифференциации ставок платы за наем.
Могут быть использованы два способа определения коэффициентов:
- коэффициенты, полученные как соотношение между рыночной ценой квадратного метра жилья в каждой группе и наименьшей ценой, присущей группе с худшими качествами;
- коэффициенты, полученные методом экспертной оценки.
Для разработки первого метода необходимо применить данные анализа продаж квартир, осуществленных риэлторскими компаниями, которые работают на рынке жилья в Москве. Требуемые данные можно представить в виде таблицы коэффициентов, в которой наименьшая (или средняя) стоимость покупки (цена) квадратного метра в определенной группе домов, расположенной в определенной зоне, принимается за единицу. Остальным группам и зонам присваиваются коэффициенты, отражающие превышение (или уменьшение) цены квадратного метра. Например, жилье в зоне А в два раза дороже, чем в зоне Б: зоне Б присваивается коэффициент 1, зоне А - коэффициент 2.
Учитывая, что рынок вторичного жилья в Москве сложился давно и активно развивается и получение таких данных о стоимости жилья на рынке не представляет сложностей, использование этого способа установления коэффициентов дифференциации является наиболее приемлемым.
Установление относительной величины оплаты жилья по выделенным группам может также производиться путем использования экспертных оценок, полученных, например, на основе опыта других российских городов, применяющих дифференцированные ставки платы за наем.
Направление 2. Совершенствование жилищно-коммунального обслуживания потребителей
Цель направления: формирование профессионального конкурентного управления жилищным фондом, обеспечивающего эффективное использование недвижимости в жилищной сфере и направленного на повышение качества жилищно-коммунального обслуживания населения.
Совершенствование управления и обслуживания жилищного фонда включает в себя следующие мероприятия:
- мероприятия по финансовому оздоровлению предприятий жилищно-коммунального хозяйства;
- мероприятия по созданию организационно-управленческих и формированию рыночных механизмов, стимулирующих управляющие организации к эффективному и рациональному хозяйствованию (управлению жилищным и нежилым фондом);
- мероприятия по совершенствованию договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг с потребителями и производителями жилищно-коммунальных услуг;
- мероприятия по совершенствованию конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда;
- мероприятия по созданию и успешному становлению профессионального конкурентного управления недвижимостью в жилищной сфере.
Реализация данных мероприятий позволит обеспечить эффективное использование недвижимости в жилищной сфере и повысить качество жилищно-коммунального обслуживания населения города.
Задача 2.1. Формирование организационно-управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного управления и обслуживания жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства.
В данном случае функция управления - организация работ по эксплуатации и ремонту жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства, обеспечение поставки коммунальных услуг.
Мероприятие 2.1.1. Провести инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства, в том числе за услуги водоснабжения с погашением долгов за счет средств бюджета.
Решение проблемы обеспечения финансовой стабильности предприятий жилищно-коммунального комплекса является основной предпосылкой формирования экономических взаимоотношений в этом секторе экономики. Для оздоровления финансовой ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве необходимо реструктурировать задолженность бюджета и бюджетных организаций и определить реальные и жесткие сроки ее ликвидации.
Для решения этой проблемы необходимо:
- определить концепцию реструктуризации задолженности;
- провести инвентаризацию задолженности бюджета перед поставщиками товаров, работ и услуг с целью подписания актов сверки задолженности со всеми кредиторами и определение размеров задолженности, признаваемой бюджетом;
- разработать типовую методику и стандартные формы для унифицированного учета и контроля состояния кредиторской задолженности;
Работа по реструктуризации бюджетной задолженности в жилищно-коммунальном секторе должна быть завершена до формирования бюджетов 2003 г.
Необходимо упростить процедуру списания безнадежной просроченной задолженности, приведя ее в соответствие с международной практикой. Следует формировать заинтересованность предприятий по взысканию списанной задолженности.
Необходимо подготовить методические материалы по совершенствованию бухгалтерского учета на предприятиях жилищно-коммунального комплекса, что позволит сделать более прозрачной финансовую ситуацию в отрасли и упорядочить работу с дебиторской задолженностью населения.
Мероприятие 2.1.2. Обеспечить стабильное и достаточное финансирование деятельности управляющей организации, в том числе за счет совершенствования системы предоставления льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг и повышения платежей населения.
Рекомендации по выполнению:
Финансовая стабильность управляющих организаций является основной предпосылкой формирования экономических взаимоотношений в жилищно-коммунальном секторе экономики и предусматривает ликвидацию дотационности жилищно-коммунального хозяйства и обеспечение стабильности и достаточности текущего финансирования предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Для достижения достаточного уровня финансирования деятельности управляющих организаций необходимы следующие основные меры:
- переход на 100-процентную оплату потребителями, в том числе населением, жилищно-коммунальных услуг, включая отчисления на капитальный ремонт, с учетом роста потребности в средствах на предоставление жилищных субсидий гражданам, а также роста потребности в дотировании бюджетной сферы;
- упорядочение механизма предоставления льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг;
- упорядочение механизма формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, формирование структуры тарифа с учетом всех его составляющих, создание эффективного механизма целевого использования таких составляющих тарифа, как амортизационные отчисления и прибыль на цели модернизации и развития. Достаточность финансового обеспечения на оплату жилищно-коммунальных услуг должна быть обеспечена путем:
- реализации принципа полного возмещения затрат. Тариф для конечного потребителя должен складываться как сумма цен на продукцию, работы и услуги всех участников правоотношений по жилищно-коммунальному обслуживанию. При этом цены отдельных участников этого процесса могут быть как регулируемыми, так и определяться на рынке;
- нормирования убытков от недосбора платежей с потребителей, включая их в тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Необходимо обеспечить возможность жилищно-коммунальным предприятиям списывать безнадежную дебиторскую задолженность по платежам населения. В настоящее время в жилищно-коммунальном хозяйстве норматив убытков от недосбора жилищно-коммунальных платежей может быть установлен в размере 3-5% процентов от стоимости жилищно-коммунальных услуг. Если разница между выставленными счетами и собранными деньгами будет меньше нормативных убытков, это обеспечит дополнительную прибыль предприятий, если больше - сформирует их реальные убытки.
Мероприятие 2.1.3. Перейти к профессиональному управлению жилищным и нежилым фондом на конкурсной основе.
Рекомендации по выполнению:
Качественному улучшению деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом будет способствовать переход на профессиональное управление этим фондом на конкурсной основе. Такие меры приведут к созданию нормальных развитых рыночных отношений в сфере управления жилищным и нежилым фондом города, существенному улучшению жилищно-коммунального обслуживания населения в условиях перехода к его полной оплате населением, а также созданию условий для привлечения организаций различных форм собственности в эту сферу деятельности, сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в деятельность управляющих организаций. В сложившихся условиях целесообразно сместить приоритеты в области управления жилищным фондом от использования административных методов к применению рыночных механизмов. В условиях отсутствия экономических стимулов для повышения качества содержания жилищного и нежилого фонда город не может обеспечить эффективность работы государственных управляющих жилищных организаций и всеобъемлющий контроль за этой деятельностью.
Принятие своевременных и эффективных управленческих решений не может осуществляться в условиях жесткого определения способов деятельности управляющих организаций. Детальные, экономически обоснованные планы конкретных мероприятий по организации содержания жилищного фонда должны определяться самостоятельными решениями управляющих организаций, основанными на положениях, закрепленных в договорах на управление и в соответствии с федеральными и городскими стандартами, требованиями к регламенту, качеству и периодичности выполнения работ и жилищно-коммунального обслуживания потребителей. Для достижения этих показателей недостаточно одних мер контроля; данную проблему не решить без серьезной экономической заинтересованности управляющей организации в надлежащем качестве выполнения работ. Способы обеспечения качества управления жилищным фондом и, как следствие, качества подрядных работ и коммунальных услуг должны определяться при проведении конкурсов на управление жилищным и нежилым фондом между управляющими организациями.
Собственник жилищного фонда при создании или выборе организации, которая будет заниматься управлением недвижимостью в жилищной сфере, должен руководствоваться следующим:
- управляющая организация должна быть максимально ориентирована на удовлетворение нужд потребителей (нанимателей, собственников, арендаторов, владельцев жилых и нежилых помещений) в части предоставления им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг;
- управляющая организация должна быть экономически заинтересована в обеспечении потребителей качественными жилищными (эксплуатация и найм) и коммунальными услугами.
Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений: конкуренции в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом и конкуренции подрядных организаций за получение заказа на обслуживание жилья от управляющей компании.
Оптимальная схема управления жилищным и нежилым фондом города будет создана тогда, когда будет осуществлено разделение ответственности:
- собственника жилищного фонда - за содержание своего имущества, определение целей управления им и источников финансирования поставленных целей;
- управляющей организации - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;
- подрядных организаций - за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией.
Реализуя основные целевые установки собственника по поводу содержания жилищного фонда, управляющая организация осуществляет долгосрочное планирование этой деятельности. Формирование профессионального конкурентного управления многоквартирным жилищным фондом является одним из ключевых показателей преобразований в жилищной сфере.
Управляющие организации должны самостоятельно:
- определять порядок и способ выполнения работ по управлению жилищным и нежилым фондом, а также подрядных работ по содержанию и эксплуатации жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства с соблюдением установленных норм и правил;
- распоряжаться всеми финансовыми ресурсами, поступающими из соответствующих источников с учетом ограничений установленных в договоре на управление;
- формировать перечень, объемы договорных работ по содержанию и обслуживанию жилищного и нежилого фонда с каждым из подрядчиков, по выполнению специальных работ и капитальных ремонтов, основываясь на выделенных на эти цели средствах (средства бюджета и средства потребителей) и итогах проведенных конкурсов на данные виды работ с соблюдением установленных норм и правил;
- определять необходимые объемы поставки коммунальных услуг, потребляемые в переданном в управление жилищном фонде с соблюдением установленных норм и правил.
Развитие профессионального бизнеса по управлению жилищной недвижимостью должно постепенно привести к частичной переориентации затрат с текущих на капитальные. Управляющая организация в случае заключения достаточно длительного договора на управление жилищным фондом и при обеспечении стабильных условий финансирования будет заинтересована в рациональном использовании средств, осуществлении ресурсосберегающих мероприятий. Ярким примером этому может быть снижение теплопотерь жилого здания путем проведения его модернизации с тем, чтобы приобретать меньшее количество тепла на его отопление и тем самым не только окупить вложенные средства в модернизацию здания, но и увеличить собственную прибыль.
Формирование конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом является важным фактором для повышения эффективности использования средств в жилищной сфере. Организация профессионального управления жилищным фондом в ближайшие 2-3 года обеспечит улучшение состояния жилищного фонда, а в дальнейшем приведет к уменьшению стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Мероприятие 2.1.4. Разработать и перейти к заключению договора на управление государственным и муниципальным жилищным и нежилым фондом.
Рекомендации по выполнению:
Создание равных условий для привлечения к управлению государственным и муниципальным жилищным фондом организаций разных форм собственности требует принятия определенных правовых решений. Для того, чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для осуществления управления жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Собственник государственного или муниципального жилищного фонда должен заключать с управляющей организацией - независимо от ее организационно-правовой формы - договор возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом.
Договор на управление городским жилищным и нежилым фондом (закрепление имущества) заключается между управляющей организацией и исполнительным органом власти г.Москвы.
В договоре на управление жилищным и нежилым фондом должны указываться:
- размер вознаграждения управляющей организации в стоимостном выражении на момент заключения договора, сроки, условия и порядок его изменения, источник финансирования, условия о порядке возмещения выпадающих доходов от предоставления гражданам установленных законодательством Российской Федерации и г. Москвы льгот и бюджетных средств;
- условие о том, что управляющая организация является организатором конкурсного отбора подрядчиков для текущего обслуживания и проведения капитального ремонта жилищного и нежилого фонда.
При оказании управляющей организацией дополнительных услуг, не входящих в перечень, предусмотренный договором на управление и иными нормативными актами, регламентирующими порядок предоставления жилищных и коммунальных услуг, денежные средства, полученные от оказания такого вида услуг, в полном объеме поступают в распоряжение управляющей организацией и используются ею самостоятельно.
Мероприятие 2.1.5. Предоставить управляющей жилищной организации право выбора подрядчика для проведения капитального ремонта на условиях конкурса, заключения с ним договора и оплаты его деятельности.
Рекомендации по выполнению:
Планирование работ по капитальному и текущему ремонтам, составление проектов титульных списков объектов на очередной год должно осуществляться той управляющей организацией, которая по договору управляет соответствующим жилищным фондом. Основой для внесения жилых домов в титульные списки объектов, подлежащих капитальному ремонту в очередном году, должны быть данные технического обследования жилищного фонда, в которых учитывается уровень инженерного обустройства, сроки службы основных конструктивных элементов, установленная периодичность капитального ремонта, другие технические параметры, а также ориентировочные затраты на капитальный ремонт.
Перечень объектов, внесенных в титульные списки, определение вида капитального ремонта (комплексного и выборочного), рассматриваются органом государственной власти, перед которым управляющая организация несет договорное обязательство по надлежащему содержанию жилищного фонда. Титульные списки утверждаются уполномоченным на это должностным лицом. Этот факт должен являться основанием для оформления договорного обязательства (государственного контракта) управляющей организации по капитальному ремонту в порядке, установленном договором на управление жилищного фонда. Все действия, предшествующие выработке условий и оформлению данного обязательства, являются преддоговорными контактами, осуществляемыми в соответствии с нормами Законодательства Российской Федерации.
Затраты на капитальный ремонт, проводимый одной управляющей организацией, определяются как сумма затрат по капитальному ремонту всех объектов, внесенных в титульные списки. Объемы и стоимость подлежащих выполнению работ, сроки их начала и окончания, размер и порядок финансирования из бюджета должны содержаться в государственном контракте с управляющей организацией.
Конкурсный отбор подрядчиков для текущего обслуживания и проведения капитального ремонта жилищного и нежилого фонда должен осуществляться управляющей организацией в установленном порядке. Это обеспечит повышение эффективности использования финансовых ресурсов на цели содержания и ремонта жилищного фонда.
Приемка объектов, на которых завершены ремонтные работы, осуществляется органом, уполномоченным собственниками жилищного фонда. Процедура приемки объекта должна быть отражена в контракте на проведение работ. Контроль за качеством проведения работ осуществляется в установленном порядке уполномоченной Правительством Москвы организацией.
Мероприятие 2.1.6. Обеспечить заключение договоров на выполнение городских (муниципальных) заказов по уборке, содержанию и ремонту дорог, содержанию и ремонту объектов благоустройства и озеленению территории города между управляющей организацией и префектом административного округа или Управой района.
Рекомендации по выполнению:
Осуществлять оплату деятельности управляющей организации по организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства, озеленению, уборке, содержанию и ремонту дорог только на договорной основе. Оплата услуг управляющей организации по организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства и озеленению территории города (за исключением придомовой территории), уборке, содержанию и ремонту дорог должна осуществляться отдельно и независимо от деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом. Стоимость этой деятельности управляющей организации должна устанавливаться в договорах с префектурой административного округа или управой района в стоимостном выражении.
Мероприятие 2.1.7. Установить размер вознаграждения управляющей организации за деятельность по управлению жилищным фондом.
Рекомендации по выполнению:
Вознаграждение управляющих организаций за деятельность по управлению жилищным и нежилым фондом должно быть поставлено в зависимость от достижения установленного качества обслуживания, а также мер экономического поощрения и штрафных санкций, которые могут быть применены к управляющей организации в соответствии с договором на управление.
Основанием для такого порядка расчетов должны быть согласованные друг с другом условия договоров управляющей организации с уполномоченным органом исполнительной власти города и с физическими и юридическими лицами, имеющими в собственности жилые и нежилые помещения в домах, управляемых управляющей организации.
Установление размера вознаграждения управляющей организации в договорах на управление жилищным и нежилым фондом позволит определять и обосновывать стоимость самой управленческой деятельности управляющей организации в составе платы за техническое обслуживание, а также снижать размер вознаграждения управляющей организации за некачественное выполнение своих обязательств и применять к ней имущественные санкции за нарушение условий договоров. Кроме того, это устранит причину нарушений расходования целевых бюджетных ассигнований. Управляющая организация получит возможность получать часть своего вознаграждения "живыми" деньгами и не зависеть от поступления ассигнований из бюджета.
Экономия, полученная при выполнении подрядчиками работ по содержанию жилищного фонда, когда фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работ, сохраняет управляющей организации право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, при условии, что полученная экономия не повлияла на качество выполненных работ и их соответствие установленным стандартам и нормативам эксплуатации жилищного фонда. В договоре на управление должно быть предусмотрено распределение между сторонами полученной управляющей организацией экономии. В этом случае часть сэкономленных средств, причитающихся управляющей организации, используется ею самостоятельно, а часть средств, переходящая к городу, может направляться на увеличение объемов работ по содержанию, обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда, переданного в управление управляющей организации.
Мероприятие 2.1.8. Разработать систему экономической мотивации деятельности управляющих организаций.
Рекомендации по выполнению:
Система экономической мотивации должна быть направлена на:
- снижение задолженности потребителей, в том числе, нанимателей, арендаторов, владельцев и собственников по платежам за жилищно-коммунальное, эксплуатационное и иное обслуживание,
- повышение качества жилищно-коммунального и иного обслуживания потребителей,
- рациональное ресурсопотребление путем формирования механизмов ресурсосбережения и пообъектного учета потребления тепловой энергии и воды. Это не только обеспечит развитие ресурсосбережения в жилищном фонде, переориентирует расходы по содержанию жилищного фонда с текущих на капитальные, но и, в конечном счете, повысит устойчивость теплоснабжения.
Мероприятие 2.1.9. Разработать и утвердить систему показателей и порядок контроля за деятельностью управляющей жилищной организации (независимо от организационно-правовой формы) по договору управления.
Рекомендации по выполнению:
Одна из важных функций собственника в процессе управления имуществом состоит в осуществлении контроля за деятельностью организации по управлению жилищным фондом и качеством предоставляемых ею услуг. Это необходимо для реализации таких важных задач, как:
- четкая регламентация процедуры контроля за выполнением управляющей компанией - победителем конкурса взятых на себя обязательств (в соответствии с условиями договора);
- получение собственником оперативной информации о техническом состоянии жилищного фонда, переданного в управление;
- оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев оценки;
- информирование управляющей организации относительно направлений ее деятельности, которые, с точки зрения собственника, нуждаются в улучшении;
Вышеперечисленные задачи могут быть решены только на основе эффективной программы контроля со стороны собственника за работой управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление).
Мероприятие 2.1.10. Определить критерии оценки и требования к качеству работы управляющей организации и условия ее ответственности, подлежащие отражению в договоре на управление.
Рекомендации по выполнению:
Критериями качества работы управляющей организации должны выступать:
- сбор платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги;
- своевременное осуществление платежей согласно заключенным договорам с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями;
- снижение задолженности перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями;
- наличие и исполнение подомовых перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;
- контроль за качеством и количеством поставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;
- снижение количества жалоб от населения на содержание и обслуживание жилищного фонда.
Размер вознаграждения управляющей организации за период, в котором были зафиксированы нижеперечисленные факты, уменьшается в случае:
- нанесения любых видов ущерба переданному жилищному и нежилому фонду;
- увеличения задолженности по выполненным работам, предоставленным услугам в соответствии с заключенными договорами;
- возрастания количества жалоб населения и расположенных в нежилых помещениях арендаторов, владельцев и собственников на деятельность организаций, предоставляющих жилищные (эксплуатационных) и коммунальные услуги и самой управляющей организации по сравнению с установленным в договоре;
- отсутствия или непредоставления управляющей организацией текущих планов работы по управлению жилищным и нежилым фондом, непредоставления по запросам города другой документации и сведений, предусмотренных договором на управление.
Вознаграждение управляющей организации должно снижаться за несоблюдение договорных обязательств по стандартам качества услуг по управлению жилищным и нежилым фондом:
- за отсутствие связи с диспетчерской службой;
- за несоблюдение сроков устранения аварий;
- за несоблюдение сроков выполнения работ по подготовке жилищного и нежилого фонда, переданного в управление, к сезонной эксплуатации, сроков планово-предупредительных и капитальных ремонтов (при наличии финансирования);
- за несоблюдение стандартов качества технического и санитарного состояния жилищного и нежилого фонда, переданного в управление;
- за несоблюдение режима оказания услуг по водо-, теплоснабжению и водоотведению;
- за непредоставление или отсутствие документов, фиксирующих качество выполнения работ по управлению жилищным и нежилым фондом.
- за использование имущества, переданного в управление управляющей организации, не по назначению
- за образование задолженности управляющей организации перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями.
- за уменьшение процента сбора платежей за жилищные (эксплуатационные) и коммунальные услуги с населения и прочих потребителей по сравнению с зафиксированным уровнем на момент передачи жилищного и нежилого фонда в управление.
Мероприятие 2.1.11. Повысить хозяйственную самостоятельность управляющих жилищных организаций.
Рекомендации по выполнению:
Для обеспечения большей хозяйственной самостоятельности управляющих организаций необходимо предоставить возможность их руководителям самостоятельно определять штатную численность и размер оплаты и поощрения работников в соответствии с уставами предприятий, трудовым законодательством и результатами своей хозяйственной деятельности. Все нормативные акты по данному вопросу должны носить рекомендательный характер и применяться для планирования затрат.
Для повышения хозяйственной самостоятельности управляющих организаций также необходимо провести следующие мероприятия.
Внести в уставы управляющих организаций дополнения и изменения, позволяющие им осуществлять деятельность, которая может приносить дополнительные доходы.
Определить перечень нежилых помещений, предоставляемых жилищным организациям под служебные цели и не подлежащих сдаче в аренду.
Обеспечить соблюдение установленного порядка предоставления предприятиям и организациям, занятым на работах в жилищном фонде, независимо от их правового статуса, нежилых служебных помещений без взимания арендной платы и без права выкупа - для производственных и иных хозяйственных целей на время действия договора подряда, при условии оплаты ими эксплуатационных и коммунальных услуг.
Прекратить практику лицензирования управляющих жилищных организаций как деятельности по эксплуатации инфраструктуры городов и населенных пунктов, которая осуществляется иными (специализированными подрядными) организациями.
Внести в законодательные и нормативные акты г. Москвы положения, запрещающие требования лицензирования тех видов деятельности, которые не предусмотрены законами Российской Федерации.
Совершенствовать механизм возмещения жилищным организациям убытков от содержания, а ресурсоснабжающим организациям от отопления незаселенной жилой площади и нежилых помещений за счет бюджета г. Москвы или средств иных собственников. Снять с жилищных организаций ответственность за содержание данных помещений до момента выделения необходимых средств из бюджета.
Ускорить оборудование многоквартирных домов приборами учета расхода тепловой энергии, холодной и горячей воды на домовых водах или на группу близлежащих домов, имеющих сходные эксплуатационные характеристики.
Мероприятие 2.1.12. Разработать положение и перейти к страхованию гражданской ответственности организаций при выполнении работ по управлению жилищным и нежилым фондом и объектами внешнего благоустройства.
См. Концепцию страхования гражданской ответственности подрядных организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилищного фонда города, за вред, причиненный жилым, нежилым помещениям и объектам общего пользования в жилых домах, одобренную постановлением Правительства Москвы от 23 сентября 2003 г. N 804-ПП
Рекомендации по выполнению:
Проблема сокращения расходов бюджета на непроизводительные затраты, связанные с возмещением ущерба при выполнении работ по управлению жилищным и нежилым фондом, организации содержания должна быть решена за счет внедрения в жилищно-коммунальное хозяйство страхования гражданской ответственности управляющих организаций. Эффективность страхования заключается в значительно более высоком страховом покрытии, чем уплаченная премия.
Мероприятие 2.1.13. Осуществить акционирование государственных жилищных организаций.
Рекомендации по выполнению:
На заключительном этапе возможно в целях качественного улучшения деятельности по управлению жилищного фонда поэтапное преобразование государственных унитарных жилищных предприятий в открытые акционерные общества, 100 % акций которых находятся в государственной собственности. В последующем возможна продажа части акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ на специализированном аукционе или работникам предприятия. Такие меры могут способствовать созданию нормальных развитых рыночных отношений в сфере управления жилищным фондом города, качественному улучшению жилищно-коммунального обслуживания в условиях постепенного перехода к его полной оплате населением, а также созданию условий для привлечения частного капитала в эту деятельность, сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в деятельность управляющих организаций и переходу от командно-административных методов управления к экономическим методам регулирования.
Созданные на базе государственных жилищных предприятий открытые акционерные общества будут способны нести реальную ответственность перед городом, подрядчиками и потребителями за результаты своей деятельности (ныне государственные жилищные предприятия как унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, не имеют договорных оснований, средств и имущества для подобной ответственности). Город будет управлять принадлежащими ему акциями, а также осуществлять права участника в создаваемых обществах через своих представителей в их органах управления или будет привлекать для этого профессиональных доверительных управляющих. В последнем случае передача акций в доверительное управление должна производиться на конкурсной основе после оценки квалификации и предложений доверительных управляющих о целях управления, способах их достижения, порядке отчетности, контроля за ними и их ответственности. Вознаграждение и возмещение затрат доверительных управляющих должно быть поставлено в зависимость от достижения установленного качества обслуживания и определенных финансовых результатов организации.
Дивиденды по городскому пакету акций должны направляться на цели капитального ремонта городского жилищного фонда. Дивиденды других акционеров должны использоваться ими без ограничений.
Задача 2.2. Совершенствование договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг.
Мероприятие 2.2.1. Привести действующие договоры жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями в соответствие с законодательством Российской Федерации и г. Москвы.
Рекомендации по выполнению:
Для приведения действующих договоров жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями в соответствие с законодательством Российской Федерации и г. Москвы необходимо в первоочередном порядке инициировать процедуру внесения изменений и дополнений в действующие договоры управляющих жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями, приводящие их в соответствие с законодательством Российской Федерации и обеспечивающие защиту прав и интересов потребителей:
- исключение из договоров положений из отмененных или прекративших действие нормативных актов;
- исключение из договоров положений, противоречащих законодательству о защите прав потребителей;
- изменение условий о несоразмерно высоких неустойках;
- исключение из договоров условий о полном или частичном прекращении подачи электрической и тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, не предусмотренных законодательством Российской Федерации;
- исключение из договоров условий об определении количества потребленной воды по пропускной способности сетей, не предусмотренных законодательством Российской Федерации;
- исключение из договоров условий о порядке определения фактического потребления питьевой воды и (или) сброса сточных вод по среднемесячному показателю потребления, не предусмотренных законодательством Российской Федерации;
- включение в договоры условий о порядке расчетов в зависимости от наличия или отсутствия приборов учета;
- включение в договоры условий о стимулировании снижения задолженности потребителей и других пользователей;
- включение в договоры условий о перерасчете стоимости услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения при временном отсутствии граждан по месту постоянного жительства (при отсутствии индивидуальных приборов учета), при нарушении нормативных параметров подачи ресурсов, а также при нарушении их объемов или качества;
- включение или исключение иных условий в целях достижения целей качественного и полного жилищно-коммунального обслуживания потребителей.
Поскольку для изменения условий договоров необходимо согласие сторон (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), а у управляющих организаций мало возможностей влиять на локальных монополистов, то таким предложениям должны предшествовать проверки и экспертизы действующих договоров, органами прокуратуры г. Москвы, антимонопольными органами, другими компетентными организациями или независимыми экспертными и консалтинговыми организациями. Предварительному анализу необходимо подвергнуть все протоколы разногласий, направляемые управляющими организациями своим контрагентам, отвергнутые ими предложения и условия.
При недостижении согласия с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями изменение договоров осуществляется в судебном порядке.
Мероприятие 2.2.2. Совершенствовать договорные отношения управляющих организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями.
Рекомендации по выполнению:
Для совершенствования договорных отношений с ресурсоснабжающими и подрядными организациями необходимо:
- разработать примерные условия или формы договоров, отражающих особенности поставки ресурсов, выполнения работ и оказания услуг ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями управляющим организациям, которые не являются непосредственными их потребителями, а действуют в интересах населения, при соблюдении баланса интересов производителей и потребителей. При выработке примерных форм договоров необходимо использовать опыт приведения действующих договоров в соответствие с законодательством Российской Федерации и г. Москвы (мероприятие 2.2.1). Так как управляющие организации заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения коммунальными услугами населения, их положения о качестве, ответственности сторон, информации и другие должны соответствовать законодательству о защите прав потребителей;
- утвердить примерные условия или формы договоров и опубликовать их в печати;
- указывать в договорах на содержание и ремонт жилищного фонда стоимость выполнения определенных видов работ и устанавливать гарантированный срок службы восстанавливаемых в процессе ремонта конструкций и инженерного оборудования, а также процедуру оплаты данных работ.
Мероприятие 2.2.3. Совершенствовать договорные отношения с потребителями услуг.
Рекомендации по выполнению:
Для совершенствования договорных отношений с потребителями необходимо:
- внести изменения и дополнения в примерные формы договоров социального и коммерческого найма и в соглашения об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту, касающиеся:
а) установления ответственности перед потребителями за предоставление жилищно-коммунальных услуг наймодателя или жилищной организации (соответственно для нанимателей или собственников жилых помещений);
б) перечня параметров качества жилищно-коммунальных услуг и порядка снижения оплаты в случае их нарушения или ссылки на устанавливающий их нормативный акт;
в) перечня организаций, осуществляющих контроль за соблюдением параметров качества жилищно-коммунальных услуг и распределением их полномочий;
г) порядка защиты прав и законных интересов потребителей перед исполнителем, порядка выявления и устранения ненадлежащего качества жилищно-коммунальных услуг;
д) порядка оплаты потребителями жилищно-коммунальных услуг;
е) установления ответственности квартиросъемщиков, арендаторов, владельцев и собственников помещений за неоплату жилищных, коммунальных и эксплуатационных услуг, за сдачу жилья в поднаем или аренду без уведомления об этом управляющей организации;
ж) других условий, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, правилами предоставления жилищных и коммунальных услуг;
- привести условия соглашения об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту в соответствие с конструкцией договоров социального и коммерческого найма. После изменения договоров управляющей жилищной организации с собственниками жилых помещений исполнителем коммунальных услуг для них должна стать сама управляющая жилищная организация;
- заключить договоры найма и соглашения об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту со всеми потребителями жилищных и коммунальных услуг, с которыми договоры не заключены или которые приобретают право владения жилым помещением. Осуществить переоформление договоров со всеми потребителями, имеющими договоры по старым формам при их обращении в управляющие жилищные организации с заявками или за справками, а также в соответствии с утвержденными планами;
- систематически контролировать и анализировать ход переоформления договоров с потребителями жилищно-коммунальных услуг.
Мероприятие 2.2.4. Усилить контроль за качеством жилищно-коммунального обслуживания населения.
Рекомендации по выполнению:
Для усиления контроля за качеством жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению, необходимо:
- внести изменения и дополнения в условия снижения населению платы за жилищные и коммунальные услуги и порядок расчета ее размера, соответствующие действующим стандартам и нормативам. Включить в договоры с потребителями отсылки к действующим стандартам, строительным и санитарным нормам и правилам;
- уполномоченным организациям проверять фактический объем и качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг (в том числе совместно с другими органами и/или организациями), полноту устранения недостатков, указанных в актах предыдущих проверок, а также проверять своевременность и качество устранения аварий, повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей;
- уполномоченным организациям систематически (но не реже одного раза в год) проверять соответствие договоров жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями гражданскому законодательству Российской Федерации и законодательству Российской Федерации о защите прав потребителей с публикацией отчетов в средствах массовой информации.
Мероприятие 2.2.5. Совершенствовать систему расчетов за жилищно-коммунальные услуги.
Рекомендации по выполнению:
Для совершенствования расчетов за жилищно-коммунальные услуги необходимо:
- завершить переход на прямые расчеты за коммунальные услуги между ресурсоснабжающими организациями и собственниками (владельцами) отдельно стоящих и пристроенных нежилых помещений в жилищном фонде (при наличии отдельных вводов коммунальных сетей);
- установить в договорах и нормативных актах города порядок расчетов между жилищными и ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями только за реально предоставленные объемы ресурсов, полное и своевременное выполнение работ и оказание услуг, при соблюдении установленных параметров качества. Данные платежи должны осуществляться управляющей организацией только после проверки полноты и своевременности выполнения своих обязательств производителями жилищных и коммунальных услуг;
- установить в договорах ответственность за полноту и своевременность осуществления платежей ресурсоснабжающим, ремонтно-эксплуатационным и специализированным организациям;
- установить в трудовых договорах (контрактах) личную ответственность руководителей управляющих организаций за полноту и своевременность осуществления платежей ресурсоснабжающим, ремонтно-эксплуатационным и специализированным организациям;
- рассмотреть возможность установки приборов учета расхода ресурсов в жилых помещениях с привлечением для этого средств граждан в зависимости от совокупного семейного дохода.
Задача 2.3. Создание конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда.
Мероприятие 2.3.1. Проводить работу по созданию активной конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда.
Рекомендации по выполнению:
Разработать систему стимулирования управляющих организаций в соответствии с результатами проведения конкурсов подрядных работ. Для этого необходимо пересмотреть условия материального стимулирования работников управляющих организаций, поскольку средства фонда заработной платы, учитываемые в смете на содержание управляющих организаций для премирования работников, не зависят от конкретных результатов работы управляющей организации. В случае проведения конкурсов подрядчиков на выполнение работ по обслуживанию жилищного фонда и снижения цен на выполнение этих работ в результате конкурса часть средств, образующихся как разница между стартовой ценой и конечной конкурсной ценой (например, 20%), должна поступать в распоряжение управляющей организации. На остальные сэкономленные средства управляющая организация должна заказать дополнительные объемы работ по текущему ремонту жилищного фонда, переданного ей в управление. При определении объема работ по договорам подряда, заключаемым управляющими организациями с победителями конкурсов, необходимо учитывать условия финансирования. В случае снижения стоимости работ по сравнению со стартовой ценой необходимо заказывать работы по стоимости, предложенной победителем конкурса (что должно быть зафиксировано в протоколе конкурсной комиссии и не может быть произвольно изменено ни одной из сторон).
Внести уточнения в порядок проведения и организации конкурсов на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. Установить порядок определения платы и суммы задатка за участие в конкурсе, а также подготовить рекомендации о периодичности проведения конкурсов.
Обеспечить условия равного доступа для организаций любых форм собственности к участию в конкурсах на выполнение подрядных работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. В целях эффективной организации проведения конкурса на право выполнения подрядных работ необходимо привлекать максимальное число участников конкурса, чтобы выбрать из них наилучшего подрядчика. В данной ситуации следует рекомендовать управляющим организациям осуществлять официальное опубликование сведений о проводимых ими конкурсах, а также об их результатах в журнале "Московские торги". Публикации в этом журнале имеют статус официальных сообщений Правительства Москвы и осуществляются на безвозмездной основе.
Обязать организаторов конкурсов соблюдать утвержденный порядок организации и проведения конкурсов (установление стартовой цены, применение критериев балльной оценки участников конкурса, привлечение к работе в составе конкурсных комиссий представителей ТСЖ, ЖСК).
Мероприятие 2.3.2. Обеспечить формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом.
Рекомендации по выполнению:
Развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом позволит создать рыночные основы работы жилищно-коммунального хозяйства и обеспечит оптимальное соотношение между стоимостью и качеством жилищно-коммунальных услуг. Одна из основных задач состоит в том, чтобы от существующего монополизма перейти к развитому рынку предоставления услуг в сфере управления жилищным фондом.
Провести конкурсы на управление жилищным фондом во всех административных округах г. Москвы.
Установить четкие и ясные критерии отбора управляющих организаций по результатам конкурса. Основными критериями выбора победителя должны быть: опыт работы организации (или ее сотрудников) в жилищной сфере; заявленная стоимость выполнения работ; предложенный бизнес-план осуществления деятельности по управлению жилищным фондом.
Разработать комплекс первоочередных мер по обеспечению начала работы частной компании по управлению жилищным фондом. Относить к таким мероприятиям: проведение инвентаризации кредиторской задолженности перед подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями по жилищному и нежилому фонду; определение порядка и условий погашения долгов.
Задача 2.4. Создание условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других объединений граждан в жилищной сфере.
Мероприятие 2.4.1. Обеспечить реализацию Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в части передачи земельных участков в собственность домовладельцев в кондоминиумах.
Рекомендации по выполнению:
Успешное решение "земельного" вопроса должно значительно продвинуть развитие самоуправления в кондоминиумах в Москве. Необходимо принять и утвердить - постановлением Мэра г.Москвы либо Постановлением Московской городской Думы - принципиальное решение о передаче земельных участков в собственность домовладельцев, а также разработать порядок этой передачи.
Следует совершенствовать работу по формированию института "Старший по дому, старший по подъезду".
Мероприятие 2.4.2. Разработать систему формирования и технического учета (регистрации) земельно-имущественных комплексов с последующей передачей их в управление товариществам собственников жилья.
Рекомендации по выполнению:
Обеспечить разработку системы мер по защите прав домовладельцев на имущество в составе кондоминиума, принадлежащее им на праве общей долевой собственности.
Обеспечить безусловное выполнение всех мероприятий по формированию земельно-имущественных комплексов в соответствии с Комплексной городской программой формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 N 690, а именно, взаимодействие городских структур по:
- выделению и описанию земельного участка;
- составление технического паспорта кондоминиума;
разработку и выпуск нормативных документов, утверждающих имущественный состав кондоминиума;
- выработку и выпуск нормативных документов, утверждающих имущественный состав кондоминиума;
- технический учет (регистрацию) кондоминиума в органах БТИ и внесение сведений о зарегистрированных кондоминиумах в Единый Государственный реестр прав.
Обеспечить в полном объеме целевое использование финансовых средств, предусмотренных бюджетом города на формирование земельно-имущественных комплексов.
Обеспечить разработку и внедрение в городе порядка передачи кондоминиумов в управление товариществам собственников жилья, особо обозначив передачу городского имущества, входящего в состав кондоминиума.
Районным Управам - основному звену администрации города по осуществлению работ, связанных с формированием и учетом кондоминиумов - более активно привлекать жителей многоквартирных жилых домов к участию в мероприятиях по реализации программы реформы жилищно-коммунального хозяйства в городе. С этой целью:
- развернуть широкую информационно-агитационную работу с привлечением средств массовой информации на основе принятой в городе Концепции информирования населения по вопросам управления в жилищной сфере;
- обеспечить выполнение мероприятий по доведению до каждого жителя района целей и задач, связанных с реформой жилищно-коммунального хозяйства;
- не реже одного раза в квартал проводить в районных Управах встречи жителей округа с администрацией района по вопросам, связанным с формированием кондоминиумов и объединения жителей с целью управления многоквартирными домами;
- проводить конкурсы по содержанию домов и прилегающей территории, в том числе в рамках Программы "Мой двор, мой подъезд", выявляя наиболее активных граждан, которые в дальнейшем могли бы стать старшими по подъездам, членами домовых комитетов, войти в инициативные группы по организации товариществ собственников жилья.
Направление 3. Тарифное регулирование коммунальных предприятий
Цель направления: реформирование системы регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, позволяющей определять и поддерживать баланс интересов производителей, бюджета города и потребителей, а также создать условия, при которых регулируемые предприятия были бы заинтересованы в повышении своей эффективности.
Задача 3.1. Определение и постановка целей и задач регулирования коммунальных предприятий - естественных монополистов.
Регулирование коммунальных предприятий - локальных естественных монополистов, находящихся в собственности г. Москвы, необходимо начинать с определения и формализации целей и задач их деятельности. Применительно к коммунальным предприятиям, находящимся в частной собственности (ОАО "Мосэнерго") необходимо использовать методы регулирования, отличные от регулирования государственных предприятий.
Основными целями мэрии г. Москвы по отношению к создаваемым ею жилищным и коммунальным предприятиям являются:
- обеспечение населения г. Москвы жилищными и коммунальными услугами;
- воспроизводство государственного имущества регулируемых предприятий в необходимом объеме и с заданными качественными характеристиками.
Следует формализовать цели и задачи деятельности коммунальных предприятий и исходить из них при формировании и утверждении тарифов.
Первоначально формализация целей и задач деятельности регулируемых предприятий должна осуществляться в виде производственной и инвестиционной программы предприятия, которые оно должно реализовать в течение срока действия тарифов. Со стороны мэрии г. Москвы необходимо обязать все регулируемые государственные предприятия одновременно с подачей документов на пересмотр тарифов представлять производственные и инвестиционные программы. При этом основное содержание инвестиционной программы регулируемого предприятия должен составлять перечень мероприятий, которые предполагается осуществить в течение регулируемого периода с целью обновления и воспроизводства основных средств. Тарифы (в совокупности с бюджетными поступлениями, если таковые имеются) должны обеспечить регулируемому предприятию объем финансовых потребностей, достаточный для реализации утвержденных производственных и инвестиционных программ.
В дальнейшем постановку целей и задач надлежит осуществлять в рамках договора на управление имущественным комплексом, находящимся в настоящее время в ведении государственных унитарных предприятий. С юридической точки зрения Мэрия г. Москвы имеет право обособить имущество, находящееся в хозяйственном ведении государственного унитарного предприятия (например, путем реорганизации предприятия), и отдать его в управление (на основании договора на управление) специализированной управляющей компании, оговорив при этом ряд условий и взяв на себя определенные обязательства. Сторонами данного договора должны стать мэрия г. Москвы, с одной стороны, и специализированная управляющая компания, с другой стороны. При этом первоначально управляющую компанию следует создать на базе органов управления регулируемого государственного предприятия. В договоре, на основании которого управляющая компания будет управлять государственным имуществом, должна быть зафиксирована цель проведения модернизации части имущества и обязательство проведения со стороны регулирующего органа соответствующей тарифной политики.
Создание специализированной управляющей компании и заключение договора на управление требует проведения большого объема необходимой нормативно-правовой работы. Задачей, которую необходимо решать немедленно, является формализация целей д
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.