Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 июля 2021 г. N Ф02-3253/21 по делу N А10-2317/2019

город Иркутск

22 июля 2021 г.

Дело N А10-2317/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2021 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Левошко А.Н.,

судей: Новогородского И.Б., Шелёминой М.М.

при участии в судебном заседании Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации города Улан-Удэ" - Авериной Е.А. (доверенность N 86 от 13.11.2020, паспорт, диплом), Индивидуального предпринимателя Харахиновой Елизаветы Васильевны - Поповой Е.В. (доверенность от 20.12.2019, паспорт, диплом),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации города Улан-Удэ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 января 2021 года по делу N А10-2317/2019 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2021 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Харахинова Елизавета Васильевна (ОГРНИП 311032733600041, ИНН 032300616450, далее - предприниматель, Харахинова Е.В.) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к Муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации города Улан-Удэ" (далее - комитет) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 площадью 1900 кв.м (далее - земельный участок) в аренду на новый срок, изложенного в распоряжении N ЗО-1 от 22.01.2019, обязании в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить договор аренды земельного участка для окончания строительства "Кафе (детское)".

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 января 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2021 года, заявленные требования удовлетворены, на комитет возложена обязанность по подготовке, подписанию и направлению для подписания проекта договора аренды земельного участка в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Не согласившись с указанными судебными актами, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Согласно доводов кассационной жалобы, судами не применены положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в соответствии с которыми был принят оспариваемый отказ; действующими положениями земельного законодательства установлен императивный запрет на предоставление земельных участков гражданам, юридическим лицам в случаях, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует целям использования земельного участка; в нарушение статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суды не установили соответствие или несоответствие оспариваемого решения нормам ЗК РФ, определяющим порядок принятия таких решений; суды при рассмотрении настоящего дела вышли за пределы судебного разбирательства, поскольку применили в рассматриваемом случае положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 29.20 ЗК РФ, что прямо противоречит пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ); апелляционным судом необоснованно дана оценка сохранению права предпринимателя однократно обратиться за предоставлением земельного участка для завершения строительства, хотя наличие или отсутствие такого права не было основанием для принятия комитетом оспариваемого решения, а в апелляционной жалобе не были заявлены такие требования; также суды вышли за пределы предоставленных полномочий, обязав комитет устранить допущенные в отношении заявителя нарушения путем подготовки, подписания и направления для подписания договора аренды земельного участка, тем самым подменили компетенцию органа местного самоуправления; доводы заявителя жалобы подтверждаются сложившейся судебной практикой.

В представленном отзыве предприниматель просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители комитета и предпринимателя поддержали правовые позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Республики Бурятия и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, испрашиваемый земельный участок расположен по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Балтахинова, на территории мемориала, посвященного воинам Бурятии, погибшим в Великой Отечественной войне.

Данный участок окружает земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:26, площадью 300 кв.м, поставленный на кадастровый учет 25.11.2003, и предоставленный ИП Гергенову М.Д., выигравшему торги на право заключения договора аренды земельного участка под строительство кафе в Советском районе по ул. Балтахинова на территории мемориала.

Согласно решению комитета N З-604 от 08.04.2008 земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:26 предоставлен в собственность Обществу с ограниченной ответственностью "Гевс-Плюс" (далее - ООО "Гевс-Плюс"), данное право зарегистрировано 28.08.2008.

В период с 02.09.2007 до 14.04.2008 на земельном участке с кадастровым номером 03:24:011207:26 действовало разрешение на строительство здания кафе, выданное ООО "Гевс-Плюс"; в указанный период были возведены цокольный и первый этажи; часть объекта построена за пределами указанного земельного участка на земельном участке, находящемся в ведении органов местного самоуправления.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:26 и находящееся на нем незавершенное строительством здание общей площадью 272,30 кв. м со степенью готовности 51%, с кадастровым номером 03:24:000000:13925, приобретены предпринимателем по договору купли-продажи от 26.02.2009, заключенному с ООО "Гевс-Плюс" (право собственности на земельный участок и незавершенное строительством здание зарегистрированы 10.04.2009).

04.07.2012 предприниматель обратилась в комитет с заявлением о выборе земельного участка, государственная собственность на который не разграничена или находящегося в муниципальной собственности, для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта.

23.08.2012 в печатном издании "Правда Бурятия" опубликована информация о предстоящем предоставлении земельного участка 1900 кв.м под строительство детского кафе по ул. Балтахинова.

27.09.2012 комитет произвел выбор земельного участка для строительства детского кафе с выносом сетей инженерного обеспечения, о чем составлен акт N 887.

По заявлению предпринимателя от 24.10.2012 комитетом принято решение N 3-21127 от 08.11.2012 о предоставлении предпринимателю - собственнику незавершенного объекта строительства в аренду земельного участка под строительство детского кафе с выносом инженерного обеспечения, в связи с чем заключен договор аренды земельного участка на срок с 08.11.2012 по 07.11.2015.

Письмом N 00725007 от 14.04.2016 комитет подтвердил продление договора аренды на неопределенный срок.

Уведомлением N 2651 от 06.09.2017 комитет отказался от продления договора аренды.

24.12.2018 предприниматель обратилась в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года без проведения торгов, указав цель использования: для строительства кафе (детское).

Распоряжением N ЗО-1 от 22.01.2019 комитет отказал предпринимателю в предоставлении в аренду данного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, сославшись на подпункты 14 и 19 статьи 39.16 ЗК РФ, указав, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в аренду, поскольку цель использования земельного участка (для продолжения строительства здания кафе) не соответствует: основным видам разрешенного использования по градостроительному регламенту рекреационной зоны (зона Р-2) согласно Правилам землепользования и застройки городского округа "город Улан-Удэ", утвержденным решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 N 817-82; разрешенному использованию земельного участка в связи с его расположением в зоне охраняемого ландшафта (03.24.2.246) объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения г. Улан-Удэ, где градостроительным регламентом строительство каких-либо объектов капитального строительства не предусмотрено (пункты 4.1.1-4.1.3 Приказа Республиканской службы государственной охраны объектов культурного наследия Республики Бурятия от 07.05.2009 N 24 "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Улан-Удэ, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон"); виду разрешенного использования земельного участка согласно сведениям ЕГРН (для строительства культурно-развлекательного центра); земельные участки общего пользования не подлежат приватизации.

Не согласившись с распоряжением комитета, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, пришел к выводу о том, что принятое комитетом решение является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя.

В силу положений главы 24 АПК РФ требование об оспаривании решения может быть удовлетворено при доказанности наличия совокупности следующих условий: несоответствие данного решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ). Установив совокупность указанных условий, арбитражный суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Как следует из положений части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В силу пункта 3 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения муниципального, городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального, городского округа.

В соответствии со статьей 4 Устава городского округа "Город Улан-Удэ", принятого решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.04.2019 N 542-52, пунктом 3.1 Положения о Комитете по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, утвержденного решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 16.03.2017 N 307-29, комитет выступает стороной по договорам купли-продажи, аренды, мены, безвозмездного пользования, ответственного хранения, доверительного управления, комплексного освоения территории, в том числе в целях индивидуального жилищного строительства, и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве оперативного управления и хозяйственного ведения за унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, а также земельных участков.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Положениями статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1); договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления, а также земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункты 9, 10 пункта 2); предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5), либо собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах; предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5).

Кроме того, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации; положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, у арендатора земельного участка, предоставленного в аренду до 01.03.2015, при наличии у него объекта незавершенного строительства имеется право на заключение (продление) договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения соответствующего строительства.

В ходе судебного разбирательства установлено, что отказ комитета о предоставлении предпринимателю земельного участка в аренду без проведения торгов в целях строительства объекта незавершенного строительства - кафе обусловлен несоответствием цели использования земельного участка основным видам разрешенного использования и невозможности представления земельного участка на заявленном виде прав.

Вместе с тем, руководствуясь вышеизложенными нормами Закона N 137-ФЗ, ЗК РФ, разъяснениями высших судебных инстанций, оценив и исследовав представленные участвующими в деле лицами в материалы дела доказательства, принимая во внимание конкретные установленные обстоятельства настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильным выводам о неисполнении комитетом установленной частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанности по доказыванию законности оспариваемого ненормативного правового акта и, следовательно, о наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АК РФ, для удовлетворения заявленных предпринимателем требований, поскольку предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства, находящегося на спорном земельном участке; данный объект возведен правомерно, на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства; право собственности на объект зарегистрировано предпринимателем в установленном законом порядке, земельный участок до 01.03.2015 предоставлялся в аренду под строительство данного капитального объекта, а противоречивая правовая позиция комитета относительно наличия (отсутствия) у предпринимателя права на заявленный вид использования спорного земельного участка не соответствует стандарту добросовестного поведения и разумным ожиданиям участников гражданского оборота. При этом судами также учтены обстоятельства создания комитетом препятствий к надлежащему использованию предпринимателем полученного до 01.03.2015 в аренду земельного участка и осуществлению строительства находящегося на нем здания детского кафе, что подтверждается отказом комитета от продления договора аренды (письмо N 2651 06.09.2017 о расторжении договора аренды), вступившими в законную силу судебными актами Советского районного суда города Улан-Удэ по делу N 2-1263/18 об отказе в удовлетворении иска комитета к Харахиновой Е.В. об освобождении земельного участка и передачи его по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, Советского районного суда города Улан-Удэ по делу N 33-451/2014 об отказе в удовлетворении иска комитета к Харахиновой Е.В. о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности и применении последствий ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-2035/2019 об отказе в удовлетворении иска комитета к предпринимателю о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства - нежилого здания с кадастровым номером 03:24:000000:13925 и возложении обязанности по сносу указанного объекта, что свидетельствует о нереализации предпринимателем права на однократное приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства данного объекта и нарушения принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, учитывая, что предприниматель, действуя разумно и добросовестно, с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от нее требуется, предпринимала все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств по договору аренды и использования земельного участка в целях строительства капитального объекта.

Доводы комитета о том, что суды вышли за пределы предоставленных полномочий, обязав комитет устранить допущенные в отношении заявителя нарушения путем подготовки, подписания и направления для подписания договора аренды земельного участка, чем подменили компетенцию органа местного самоуправления, подлежат отклонению, поскольку, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, суд округа приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правильно избрана восстановительная мера, а выбранный способ и порядок устранения нарушений прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения с учетом оценки спорных правоотношений и установленных по делу обстоятельств.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на надлежащей оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установлении всех обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора, и правильности применения положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения, а также соблюдении норм процессуального права.

Иные доводы, изложенные комитетом в кассационной жалобе, по существу основаны на неправильном толковании приведенных выше норм права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При таких условиях по результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов, вследствие чего решение Арбитражного суда Республики Бурятия и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 января 2021 года по делу N А10-2317/2019 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н. Левошко

Судьи

И.Б. Новогородский М.М. Шелёмина