Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 августа 2014 г. N Ф04-7875/14 по делу N А45-22720/2013

г. Тюмень

8 августа 2014 г.

Дело N А45-22720/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Сириной В.В.,

Тамашакина С.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элекс плюс" (ответчика) на решение от 24.02.2014 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Рубекина И.А.) и постановление от 06.05.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Усанина Н.А., Бородулина И.И., Марченко Н.В.) по делу N А45-22720/2013 по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "Элекс плюс" (630000, г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 96, ОГРН 1075406024550, ИНН 5406403169) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

В заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Гофман Н.В.) приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Элекс плюс" (ответчика) - Жневская В.А. по доверенности от 20.06.2014.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Элекс плюс" (далее - общество) о взыскании 1 394 201 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2011 года по 3 квартал 2013 года, а также 486 151 руб. 34 коп. неустойки за просрочку платежей в период с 11.01.2012 по 18.11.2013.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 07.11.2011 N 108111р (далее - договор аренды) в части внесения арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 54:35:033735:46.

Решением от 24.02.2014 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 06.05.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды необоснованно не приняли во внимание то обстоятельство, что в связи с утверждением постановлением мэрии от 26.08.2011 N 7772 проекта планировки территорий, прилегающих к Мочищенскому шоссе, часть спорного земельного участка оказалась за красными линиями, и это создало невозможность использования земельного участка по назначению, а именно для строительства предприятия питания; у общества отсутствовала вероятность в получении разрешения на строительство; ответчик обращался в мэрию с письмом от 20.03.2012 N 39 о приостановлении начисления арендных платежей до устранения недостатков в арендуемом имуществе; поскольку мэрия не исполнила обязательства по передаче обществу земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, то оно не обязано вносить арендные платежи; при таких обстоятельствах должны быть применены нормы, регулирующие встречное исполнение обязательств (статьи 328, 611 ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу мэрия просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Мэрия о времени и месте слушания дела извещена, однако своих представителей в судебное заседание не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что распоряжением от 04.07.2008 N 9878-р мэрия утвердила проекты границ земельных участков из земель населенных пунктов по Мочищенскому шоссе в Заельцовском районе, площадью 0,1650 га - для строительства предприятия питания; площадью 0,0458 га, в том числе 0,0379 га за красной линией - для организации строительства предприятия питания.

Сформированный земельный участок площадью 1 650 14 мI, с кадастровым номером 54:35:033735:46, разрешенным использованием: для строительства предприятия питания поставлен на кадастровый учет 01.06.2011 (кадастровый паспорт земельного участка от 01.06.2011 N 54/201/11-45562).

Общество обратилось в департамент земельных и имущественных отношений мэрии с заявлением от 24.08.2011 N 32 о заключении с ним договоров аренды на земельные участки по Мочищенскому шоссе площадью 1 650 мI (кадастровый номер 54:35:033735:46) для строительства предприятия питания; площадью 458 мI, в том числе площадью 379 мI за красной линией (кадастровый номер 54:35:033735:47) для организации строительства предприятия питания.

Постановлением от 02.06.2011 N 4614 мэрия предоставила обществу в аренду вышеуказанные земельные участки, включая земельный участок площадью 1 650 мI, с кадастровым номером 54:35:033735:46, из земель населенных пунктов, по Мочищенскому шоссе в Заельцовском районе, для строительства предприятия питания.

На основании данного постановления между мэрией (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды сроком действия с 07.11.2011 по 07.11.2014, по условиям которого арендатор обязался передать арендодателю для строительства предприятия питания земельный участок по Мочищенскому шоссе в Заельцовском районе площадью 1 650 мI, с кадастровым номером 54:35:033735:46.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 13.02.2012 за N 54-01/085/2012-11.

Согласно пункту 1.2 договора аренды границы земельного участка обозначены на кадастровом паспорте (приложение N 1 к договору), который является неотъемлемой частью договора.

По условиям пункта 7.2 договора аренды он со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении N 1 к договору.

Поскольку ответчик не оплачивал пользование сданного ему в аренду земельного участка, истец предъявил в суд настоящий иск.

Удовлетворяя иск мэрии, суды первой и апелляционной инстанций исходили из неисполнения обществом предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендной платы.

Довод заявителя о невозможности использования им земельного участка по назначению в связи с перепланировкой территории Мочищенского шоссе и переводом основной части спорного земельного участка за красные линии, вследствие чего у него отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, отклонен судами.

При этом суды указали, что поскольку заключению договора аренды предшествовал выбор земельного участка с утверждением проекта границ земельного участка, распоряжение мэрии от 04.07.2008 N 9878-р об утверждении границ земельного участка обществом не оспорено, в связи с чем обстоятельства изменения красных границ подлежали учету сторонами при заключении договора, то их дальнейшее изменение является основанием для изменения условий договора, отказа или расторжения договора аренды, чем общество не воспользовалось.

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Следовательно, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66), по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поэтому арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Такой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

Кроме того, в статье 612 ГК РФ установлены последствия передачи сданного в аренду имущества с недостатками.

Из содержания пункта 8 информационного письма N 66 вытекает, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, по договору аренды ответчику передавался земельный участок, который был сформирован и поставлен на кадастровый учет до утверждения мэрией постановлением от 26.08.2011 N 7772 проекта планировки территорий, прилегающих к Мочищенскому шоссе, то есть до установления красных линий, в соответствии с кадастровым паспортом, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, что прямо оговорено сторонами в пунктах 1.2, 7.2 договора аренды.

В силу пункта 3 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2011 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок, относится к уникальным характеристикам объекта недвижимости, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Именно в результате перепланировки основная часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:033735:46 оказалась за красными линиями и была переведена из зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1) в зону улично-дорожной сети.

Согласно разделу 1 Положения о размещении объектов капитального строительства местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, являющегося приложением N 3 к утвержденному постановлением мэрии от 26.08.2011 N 7772 проекту, в зоне улично-дорожной сети, ограниченной красными линиями, размещаются элементы городских улиц: проезжая часть, тротуары, технические полосы инженерных сетей, парковочные карманы и другие элементы.

В представленном ответчиком заключении общества с ограниченной ответственностью "Центр "Согласование" от 17.02.2014 указано на невозможность строительства предприятия питания на территории общего пользования ввиду невозможности сохранения границ земельного участка, выделенного обществу.

Пункты 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) определяют, что красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения; понятие территорий общего пользования определено как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

В соответствии с пунктом 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Анализ положений названной нормы в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10.

В постановлении мэрии от 02.06.2011 N 4614, равно как и в самом договоре аренды, в том числе в пункте 7.2, не содержится указаний на то, что обществу передается земельный участок площадью 1 650 мI, с кадастровым номером 54:35:033735:46, из земель населенных пунктов, по Мочищенскому шоссе в Заельцовском районе, часть которого находится за красными линиями, что, например, указано в отношении земельного участка площадью 0,0458 га.

Таким образом, обществу был передан в аренду земельный участок, границы которого не выходили за красные линии, несмотря на то, что перепланировка территорий, прилегающих к Мочищенскому шоссе, была осуществлена до передачи обществу спорного земельного участка в аренду.

Поскольку недостатки земельного участка выявились обществом после передачи его мэрией, что создало препятствия в пользовании арендатором этого земельного участка по назначению (под строительство предприятия питания), то у судов не имелось оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам и пеней в рассматриваемый период.

К тому же, получив информацию об изменении территориального зонирования и переносе красных линий, общество предпринимало меры по устранению недостатков, что подтверждается имеющейся в деле перепиской, а письмом от 20.03.2012 N 39 ответчик просил мэрию приостановить начисление арендных платежей в связи с невозможностью использования сданного ему в аренду земельного участка по назначению до устранения недостатков.

Что касается предложения мэрии обществу в письме от 04.04.2012 N 31-7753 о расторжении договора аренды и нерасторжения его ответчиком, то это не влечет за собой обязанность арендатора уплачивать арендную плату.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 отмечено, что отсутствие доказательств расторжения договора аренды не является основанием для возникновения у арендодателя с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом, права требования с арендатора арендных платежей.

Учитывая, что обстоятельства дела судами установлены, но неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований мэрии.

Расходы общества на уплату государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам в сумме 4 000 руб. возлагаются на мэрию.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.02.2014 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.05.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-22720/2013 отменить. Принять новый судебный акт.

В иске мэрии города Новосибирска отказать.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу ООО "Элекс плюс" 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

В.В. Сирина С.Н. Тамашакин