Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 августа 2014 г. N Ф04-8063/14 по делу N А45-17757/2013

г. Тюмень

20 августа 2014 г.

Дело N А45-17757/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Сириной В.В.,

Тамашакина С.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибпромвентсервис" (ответчика) на решение от 27.02.2014 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 20.05.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Захарчук Е.И., Нагишева О.Б.) по делу N А45-17757/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Хладотехника" (630501, Новосибирская обл., Новосибирский р-он, р.п. Краснообск, 544, СибИМЭ, ОГРН 1095475003095, ИНН 5433178177) к обществу с ограниченной ответственностью "Сибпромвентсервис" (630000, г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 4, ОГРН 1055406395660, ИНН 5406334356), мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, г. Новосибирск, ул. Державина, 28, ОГРН 1045402545836, ИНН 5406299278).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Хладотехника" (далее - ООО "Хладотехника") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) и обществу с ограниченной ответственностью "Сибпромвентсервис" (далее - ООО "Сибпромвентсервис") о признании недействительным договора купли-продажи от 29.06.2012 N 11716 (далее - договор купли-продажи N 11716) земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:101, площадью 25 130 мI, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Варшавская, в части земельного участка площадью 887 мI, необходимого для использования пожарного водоема с условным номером 54-54-01/597/2010-227, в границах точек на схеме расположения земельного участка КН 54:35:092435:101:ЗУ1 с геодезическими координатами:

Номера точек	X м	Y м
1	3 604, 436	18 707, 608
2	3 588, 371	18 720, 979
3	3 578, 901	18 708, 538
4	3 589, 778	18 699, 490
5	3 584, 949	18 693, 120
6	3 574, 019	18 702, 152
7	3 557, 789	18 680, 845
8	3 572, 310	18 668, 862

о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "Сибпромвентсервис" возвратить мэрии часть вышеупомянутого земельного участка и обязания мэрии возвратить ООО "Сибпромвентсервис" оплаченные денежные средства.

Исковые требования со ссылкой на статьи 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 167, 168, 180, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы нарушением оспариваемой сделкой прав истца на приватизацию земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - управление).

Решением от 27.02.2014 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 20.05.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В части ранее предъявленных требований о признании недействительной государственной регистрации, произведенной 21.09.2012, права собственности ООО "Сибпромвентсервис" на земельный участок производство по делу прекращено.

В кассационной жалобе ООО "Сибпромвентсервис" просит отменить вынесенные судебные акты, в удовлетворении иска отказать.

По мнению подателя жалобы, истец не является заинтересованным лицом, так как не является стороной оспариваемой сделки и при заключении договора купли-продажи N 11760 был соблюден баланс интересов.

Заявитель считает, что суд первой инстанции, не обладая специальными познаниями в области пожарной безопасности, в нарушение статьи 82 АПК РФ, без обсуждения вопроса о проведении экспертизы, пришел к необоснованному выводу о том, что сооружение является пожарным водоемом, тогда как этот вывод противоречит действующему законодательству.

Ответчик не согласен с выводом судов о выделении земельного участка с конкретными координатами, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела, а требование истца об определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, удовлетворено вопреки требованиям постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.

ООО "Сибпромвентсервис" также указывает на нарушение судами статей 180, 235 ГК РФ.

В отзыве мэрия, поддерживая аргументы кассационной жалобы, просит отменить состоявшиеся судебные акты, требования истца оставить без удовлетворения.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Хладотехника" просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Хладотехника", мэрия, ООО "Сибпромвентсервис", управление о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что ООО "Хладотехника" является собственником объекта недвижимости - пожарного водоема объемом 56 мi, с условным номером 54-54-01/597/2010-227, местоположение которого установлено относительно ориентира здания склада, расположенного в границах участка по адресу: г. Новосибирск, ул. Варшавская, дом 5 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.10.2011 N 460470).

Согласно кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 14.10.2010 пожарный водоем расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:092435:46, который находился в аренде у ООО "Сибпромвентсервис" в соответствии с заключенным с мэрией договором аренды от 22.12.2009 N 878308.

После того, как стало собственником пожарного водоема, ООО "Хладотехника" обратилось 24.02.2012 в мэрию с заявлением о внесении изменений в упомянутый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:46, просило включить его в число арендаторов.

Письмом от 02.04.2012 N 31-5236 мэрия, ссылаясь на предоставление ООО "Сибпромвентсервис" земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:46 на основании распоряжения мэра города Новосибирска от 23.10.2008 N 19927-р в аренду, отказала ООО "Хладотехника" в связи с отсутствием согласия ООО "Сибпромвентсервис" на внесение изменений в договор аренды, а также в связи с утверждением постановлением мэра города Новосибирска от 10.02.2012 N 1155 схемы расположения земельного участка по адресу: г. Новосибирск, ул. Варшавская, 5 в Советском районе.

Сформированный по заявлению ООО "Сибпромвентсервис" в кадастровом квартале 54:35:062435 земельный участок площадью 25 130 мI, необходимый для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости: здания склада ГСМ, здания крытой автостоянки, здания мойки, 11.04.2012 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 54:35:092435:101 (предыдущий номер 54:35:092435:46).

Впоследствии ООО "Сибпромвентсервис" (покупатель) в порядке статьи 36 ЗК РФ выкупило у мэрии (продавца) земельный участок из земель населенных пунктов площадью 25130 мI, с кадастровым номером 54:35:092435:101, по цене 654 857 руб. 64 коп., о чем ответчиками заключен договор купли-продажи N 11716.

Право собственности на земельный участок ООО "Сибпромвентсервис" зарегистрировало 21.09.2012 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.08.2013 N 54-0-1-53/4924/2013-784).

Так как на спорном земельном участке расположен объект недвижимости ООО "Хладотехника", истец заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Земельно-кадастровая компания "ГЕОСТАРТ" (далее - кадастровая компания "ГЕОСТАРТ") договор от 04.03.2013 N 10/13-ку-Г на выполнение кадастровых работ в отношение земельного участка, необходимого истцу для эксплуатации пожарного водоема.

Посредством компании "ГЕОСТАРТ", которой были проведены межевые работы, истец обратился в орган кадастрового учета с заявлением от 24.04.2013 о постановке на кадастровый учет указанного земельного участка.

Решением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) в лице филиала по Новосибирской области от 08.05.2013 N 54/13-59426 в осуществлении государственного кадастрового учета ООО "Хладотехника" отказано в связи с тем, что значение площади земельного участка, значащееся в межевом плане, - 113 мI, меньше допустимого минимального размера площади, равного 1 000 мI, для вида разрешенного использования: "пожарные депо, объекты пожарной охраны".

Исходя из решения Росреестра и по результатам кадастровых работ компания "ГЕОСТАРТ" составила заключение от 03.12.2013, в котором указала, что поскольку минимальная площадь требуемого ООО "Хладотехника" земельного участка должна составлять 1 000 мI, то ею подготовлены схемы расположения земельного участка с отображенными на них координатами характерных точек с учетом земельного участка, занятого непосредственно пожарным водоемом, и с учетом земельного участка, необходимого для его использования, всего площадью 887 мI, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:101.

В заключении общества с ограниченной ответственностью "Персональная творческая мастерская архитектора Деева Н.Н." (далее - общество "ПТМ архитектора Деева Н.Н.") от февраля 2014 года по определению расположения, границ, размеров и площади земельного участка, необходимого для беспрепятственной эксплуатации объекта пожарной охраны, сделанного по поручению ООО "Хладотехника", содержатся выводы о неосуществимости формирования земельного участка для пользования истцом пожарного водоема за счет смежного земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:53 в силу конфигурации и характера использования данного смежного участка в качестве проезда к ряду зданий и сооружений, расположенных на прилегающей территории.

В приложении 1 к заключению экспертом указаны границы и расположение земельного участка, за счет которого возможно формирование земельного участка для использования истцом его объекта, а именно земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:101.

Полагая, что договором купли-продажи N 11716 нарушаются права ООО "Хладотехника" как собственника расположенного на нем объекта недвижимости, истец подал в суд настоящий иск.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из исключительного права собственности ООО "Хладотехника" под находящимся у него в собственности объектом недвижимости и необходимым для его эксплуатации.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11).

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12).

Принимая во внимание, что ООО "Хладотехника" является собственником недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, который является предметом договора купли-продажи N 11716, формирование и приватизация этого земельного участка ООО "Сибпромвентсервис" произведены без учета прав на земельный участок истца, суды правомерно посчитали ООО "Хладотехника" заинтересованным лицом, имеющим право оспорить договор купли-продажи земельного участка (статья 4 АПК РФ, статья 11 ГК РФ).

Проанализировав материалы дела, в том числе решение Росреестра от 08.05.2013 N 54/13-59426, заключение общества "ПТМ архитектора Деева Н.Н.", суды пришли к выводам, что минимальный размер земельного участка для разрешенного использования "пожарные депо, объекты пожарной охраны" составляет 1 000 мI, который определен градостроительным регламентом зоны коммунальных и складских объектов (П-2) Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288; сформировать земельный участок площадью, необходимой для эксплуатации пожарного водоема, за счет смежного земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:53 невозможно в связи с непосредственной близостью пожарного водоема к дороге, обеспечивающей проезд на территорию по ул. Варшавской, 5.

Поэтому, принимая во внимание Свод правил СП 8.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Источники наружного противопожарного водоснабжения. Требования пожарной безопасности", утвержденный приказом Министерства по чрезвычайным ситуациям Российской Федерации от 25.03.2009 N 178, в соответствии с которым вокруг пожарного водоема должно быть достаточно места для установки более чем одного пожарного автомобиля, а также представленные в дело доказательства, суды сочли, что пользование истцом принадлежащим ему пожарным водоемом может быть обеспечено только за счет земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:101.

В силу статьи 35 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ, если иное не установлено федеральным законом.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Закона N 221-ФЗ).

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Кроме того, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Поскольку границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:101 установлены без учёта нормативной потребности в площади земли для использования пожарного водоема, принадлежащего ООО "Хладотехника", и последним представлены заключения специалистов по определению координат земельного участка, возможности разделения участка, принадлежащего ответчику, основанные на межевании земельного участка, которые не оспаривались ООО "Сибпромвентсервис", то обоснованно рассмотрение судами спора о признании недействительным договора купли-продажи N 11716 земельного участка в части, необходимой истцу для эксплуатации пожарного водоема с указанием координат.

С учетом обозначенных обстоятельств является законным вывод судов о том, что договор заключен в нарушение пункта 1 статьи 36 ЗК РФ и в силу статей 168, 180 ГК РФ является ничтожной сделкой в части.

При этом выводы судов согласуются с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и от 02.10.2012 N 5361/12.

Оснований для иной оценки установленных обстоятельств и доказательств по делу не имеется. Ответчик изложенные выводы документально не опровергнул, соответствующих доказательств не представил.

Довод заявителя о том, что объект истца не является пожарным водоемом, рассмотрен судами и признан несостоятельным со ссылкой на то, что ответчик не заявлял о проведении экспертизы, в то же время суды не усмотрели необходимости в проведении экспертизы связи с достаточностью в материалах дела доказательств.

Аргументы мэрии, приведенные в отзыве на кассационную жалобу, не принимаются во внимание суда кассационной инстанции, так как отзыв согласно статье 279 АПК РФ представляет собой позицию участвующих в деле лиц относительно доводов, указанных в кассационной жалобе, рассмотрение же отзыва в виде кассационной жалобы, которую мэрия не подавала, не предусмотрено процессуальным законом.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушения норм процессуального права судами первой и апелляционной инстанций не допущено, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.02.2014 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 20.05.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-17757/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

В.В. Сирина С.Н. Тамашакин