Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 августа 2014 г. N Ф04-8293/14 по делу N А03-13284/2013

г. Тюмень

27 августа 2014 г.

Дело N А03-13284/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Орловой Н.В.,

Тамашакина С.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (истца) на решение от 05.03.2014 Арбитражного суда Алтайского края (судья Фролов О.В.) и постановление от 19.05.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ярцев Д.Г., Стасюк Т.Е., Сухотина В.М.) по делу N А03-13284/2013 по иску муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (659300, Алтайский край, г. Бийск, переулок Коммунарский, 16/2, ОГРН 1022200565364, ИНН 2226008301) к закрытому акционерному обществу "Техносервис" (659322, Алтайский край, г. Бийск, ул. Социалистическая, 17, ОГРН 1022200567960, ИНН 2227008544) о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка.

Суд установил:

муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "Техносервис" (далее - общество "Техносервис") о взыскании 102 398 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.07.2012 по 30.09.2013, а также 21 479 руб. 95 коп. неустойки за просрочку платежей в период с 11.11.2010 по 10.10.2013.

Исковые требования со ссылкой на статьи 329, 552, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 2.8 приложения N 1 к решению Думы города Бийска от 30.05.2008 N 19 "Об арендной плате за земельные участки" (далее - решение Думы г. Бийска N 19), мировое соглашение, утвержденное определением от 16.03.2009 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10813/2009 (далее - мировое соглашение от 16.03.2009), постановление от 28.12.2009 N 546 администрации Алтайского края "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края" (далее - постановление администрации Алтайского края N 546) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земли от 28.02.2003 N 194 (далее - договор аренды).

Решением от 05.03.2014 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 19.05.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично, с общества "Техносервис" в доход бюджета муниципального образования город Бийск взыскано 4 715 руб. 61 коп. неустойки; в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе управление просит отменить вынесенные судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, судами неправомерно при расчете применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере 901 руб. 44 коп., утвержденный постановлением администрации Алтайского края N 546 для вида разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий", тогда как арендуемый ответчиком земельный участок фактически используется для размещения объектов торговли, общественного питания, что подтверждается имеющими в материалах дела доказательствами.

Отзыв на кассационную жалобу ответчик в установленном законом порядке не представил.

Управление, общество "Техносервис" о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 22:65:011201:301, площадью 1 870,3 мI, расположенный по адресу: г. Бийск, ул. Социалистическая, 17, находится в собственности муниципального образования город Бийск.

В соответствии с заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Бийска (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Круговой Любовью Витальевной (арендатором) в редакции соглашения от 29.08.2005 арендодателем в пользование арендатора сроком на десять лет до 28.02.2013 передан земельный участок с кадастровым номером 22:65:011201:0301, площадью 1870,73 мI, расположенный по адресу: г. Бийск, ул. Социалистическая, 17, для эксплуатации нежилого здания.

Согласно кадастровому паспорту от 19.12.2012 N 22/12-416675 вышеуказанный земельный участок 03.03.2003 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием "для эксплуатации нежилого здания", с указанием удельного показателя кадастровой стоимости в размере 901 руб. 44 коп. за 1 мI.

На основании договора кули-продажи помещений в нежилом здании от 01.06.2007, заключенного Круговой Л.А. и обществом "Техносервис", последнее приобрело в собственность нежилые помещения общей площадью 384,2 мI в здании, находящимся по упомянутому адресу, и в силу закона к нему перешли права и обязанности по договору аренды в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилых помещений.

Мировым соглашением от 16.03.2009 был установлен порядок пользования земельным участком с кадастровым номером 22:65:011201:0301, в силу которого Круговая Л.В. оплачивает арендную плату исходя из площади 420,38 мI, общество "Техносервис" - исходя из площади 992,88 мI, общество с ограниченной ответственностью "Авент" (далее - ООО "Авент") - исходя из площади 457,47 мI.

В целях установления фактического использования спорного земельного участка управление провело выездные проверки, в ходе которых выявлено, что на земельном участке по адресу: г. Бийск, ул. Социалистическая, 17 в помещении здания Н-3, принадлежащем ООО "Авент", находится магазин, ведется торговая деятельность; в здании Н-2 расположены офисные помещения, принадлежащие обществу "Техносервис", о чем составлены акты от 06.03.2012 N 61-01 и от 16.08.2013 N 305/01.

По заявлению управления 18.01.2013 в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:65:011201:0301, расположенным по адресу: г. Бийск, ул. Социалистическая, 17, были внесены изменения, указано разрешенное использование "для эксплуатации нежилого здания (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)". В этой связи изменился удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, размер которого составил 5 582 руб. 28 коп. за 1 мI.

Управление направило в адрес общества "Техносервис" претензию от 05.02.2013 N 989-01 о взыскании долга по арендной плате, рассчитанного с применением названного удельного показателя.

Поскольку претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, управление предъявило в суд настоящий иск.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что расчет арендной платы должен производиться с учетом сведений, содержащихся в ГКН, а не по фактическому использованию земельного участка.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Определение соответствующих условий в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении N 582, принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Такой правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. По смыслу указанного законоположения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в ГКН.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов. Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

В постановлении от 15.12.2011 N 12651/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подчеркнул, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 22:65:011201:301 "для эксплуатации нежилого здания (для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания"); кадастровая стоимость - 10 442 938 руб. 66 коп., удельный показатель кадастровой стоимости - 5 582 руб. 28 коп за 1 мI внесены в ГКН только 18.01.2013. До указанной даты вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 22:65:011201:301 значился как "для эксплуатации нежилого здания"; кадастровая стоимость - 1 686 350 руб. 85 коп., удельный показатель кадастровой стоимости - 901 руб. 44 коп за 1 мI.

Согласно Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Бийск, утвержденному решением Думы г. Бийска N 19, размер годовой арендной платы определяется по формуле: A (сумма арендной платы за полный год, руб.) = S (площадь земельного участка, мI) х КС (удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./мI в год) х К (коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка) х К1 (коэффициент, устанавливаемый в зависимости от категории арендаторов).

Постановлением администрации Алтайского края N 546 установлены, в том числе средние взвешенные по площади значения удельного показателя кадастровой стоимости земли в г. Бийске. Для кадастрового квартала 22:65:011201, в котором расположен спорный земельный участок, при разрешенном использовании "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" удельный показатель кадастровой стоимости установлен в размере 5 582 руб. 28 коп. за 1 мI в год.

В соответствии с пунктами 11, 14 части 2 Закона N 221-ФЗ в ГКН вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости - сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 22:65:011201:0301 был сформирован и поставлен на кадастровый учет, то правомерен вывод судов, что сведения о земельном участке, в том числе вид разрешенного использования и кадастровая стоимость, содержащиеся в ГКН, являются обязательными и подлежат применению всеми заинтересованными лицами.

Однако, если характеристики участка, включая вид разрешенного использования и связанная с ним кадастровая стоимость, изменились с 18.01.2013, новые сведения о земельном участке подлежат внесению в ГКН, являются обязательными и подлежащими применению всеми заинтересованными лицами именно с момента внесения в ГКН, а не исходя из фактического использования земельного участка.

Проанализировав представленные в дело доказательства, проверив расчет истца и контррасчет ответчика, суды пришли к выводу, что задолженность общества "Техносервис" по арендной плате в исковой период, с учетом всех произведенных платежей, отсутствует, а размер неустойки составляет 4 715 руб. 61 коп.

С учетом изложенного требования управления правомерно удовлетворены в части.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным управлением по рассматриваемым вопросам, в том числе указанным в кассационной жалобе, в которой заявитель повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах.

Несогласие управления с оценкой судами представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.03.2014 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 19.05.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-13284/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин