Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 апреля 2011 г. N Ф04-1070/11 по делу N А03-9414/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В., Мелихова Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сибирьтелеком" в лице Алтайского филиала (истца) на решение от 18.10.2010 Арбитражного суда Алтайского края (судья Лобанова Т.Б.) по делу N А03-9414/2010 по иску открытого акционерного общества "Сибирьтелеком" в лице Алтайского филиала (ИНН 5407127828, ОГРН 1025403189778) к муниципальному учреждению "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (ИНН 2226008301, ОГРН 1022200565364) об урегулировании разногласий при заключении договора.

Суд установил:

открытое акционерное общество "Сибирьтелеком" в лице Алтайского филиала (далее - ОАО "Сибирьтелеком") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному учреждению "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (далее - управление) об урегулировании разногласий по пунктам 2.1, 4.2.4 договора купли-продажи земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что условия вышеперечисленных пунктов договора в редакции ответчика противоречат действующему законодательству.

Решением от 18.10.2010 Арбитражного суда Алтайского края в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ОАО "Сибирьтелеком" просит отменить обжалуемое решение и принять спорные пункты договора в редакции истца.

По мнению заявителя, постановление администрации города Бийска N 1401 от 05.08.2009 не подлежит применению, поскольку администрация не является субъектом, управомоченным на установление стоимости земельного участка. Кроме этого полагает, что выкупная цена земельного участка должна определяться на основании постановления администрации Алтайского края N 448 от 22.10.2008, что составляет 53 150 руб. 30 коп., так как именно это постановление действовало на момент подачи заявления. Податель жалобы считает пункт 4.2.4 в редакции ответчика нарушающим права истца, предусмотренные статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу ответчик в установленном законом порядке не представил.

ОАО "Сибирьтелеком", управление о времени и месте слушания дела уведомлены, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что решением от 03.12.2008 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10356/2008 признано незаконным решение управления от 04.08.2008 об отказе в предоставлении земельного участка ОАО "Сибирьтелеком".

При этом суд обязал управление подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 22:65:017418:0004 площадью 4 556 мI, расположенного по адресу: город Бийск, ул. Пушкина, 55.

Во исполнение названного решения суда управление с письмом N 2499-01 от 27.05.2009 направило истцу проект договора купли-продажи данного земельного участка.

В процессе заключения договора между сторонами возникли разногласия по пунктам 2.1 и 4.2.4 договора, касающиеся выкупной цены земельного участка и права пользования ОАО "Сибирьтелеком" находящихся на нём объектов недвижимости.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 2.1 договора в редакции управления цена земельного участка составляет 220 948 руб. 92 коп.

Истец предложил выкупную цену земельного участка в сумме в 53 150 руб. 30 коп., которая рассчитана им исходя из 2,5%, установленных постановлением администрации Алтайского края N 448 от 22.10.2008, кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 126 011 руб. 84 коп., указанной в кадастровом паспорте от 25.08.2008 N 65/08-0408.

При отказе в удовлетворении требования ОАО "Сибирьтелеком" о принятии пункта 2.1 в его редакции суд исходил из того, что при определении выкупной цены земельного участка должна применяться кадастровая стоимость, существующая на дату принятия судом решения.

Поскольку постановлением администрации Алтайского края от 22.10.2008 N 448 на период до 01.01.2012 цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, а постановлением администрации г. Бийска от 05.08.2009 N 1401 - стоимость спорного земельного участка в сумме 220 984 руб. 92 коп., то суд счёл необоснованным требование истца о включении в договор выкупной цены, предложенной ОАО "Сибирьтелеком".

Вместе с тем определение выкупной цены в порядке, указанном судом, не основано на нормах права.

В соответствии со статьёй 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Размер выкупной цены земельного участка, как правило, определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка либо в месячный срок после его принятия, так как согласно пунктам 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а уполномоченный орган должен в месячный срок со дня поступления заявления совершить необходимые действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

С заявлением о выкупе земельного участка ОАО "Сибирьтелеком" обратилось 23.05.2008.

Следовательно, выкупная цена должна быть определена в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявления о приватизации земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 2 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ) до 1 января 2010 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесённых и ранее отчуждённых из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Исчисление стоимости продаваемых земельных участка в размере 2,5% кадастровой стоимости в Алтайском крае было установлено постановлением администрации Алтайского края от 22.10.2008.

Согласно расчёту управления и постановлению администрации г. Бийска от 05.08.2009 N 1401 выкупная стоимость испрашиваемого истцом земельного участка в сумме 220 948 руб. 92 коп. определена исходя из 2,5% кадастровой стоимости, составляющей 8 837 956 руб. 60 коп.

Указанная кадастровая стоимость получена посредством умножения управлением утверждённого постановлением администрации Алтайского края от 13.04.2004 N 162 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Алтайского края" (действовало до 30.12.2009) удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в кадастровом квартале 017418 с разрешённым использованием - земли под административно-управленческими и общественными объектами в размере 1 939 руб. 85 коп. за 1 м.

Однако из кадастрового паспорта земельного участка от 25.08.2008 N 65/08-2-0405 следует, что разрешённым использованием земельного участка с кадастровым номером 22:65:017418:0004 в 2008 году являлась эксплуатация нежилого помещения (земли под промышленными объектами), а кадастровая стоимость в сумме 2 126 011 руб. 84 коп. определена с учётом удельного показателя в размере 466 руб. 64 коп., утверждённого постановлением администрации Алтайского края от 13.04.2004 N 162 именно для данного вида разрешённого использования.

Управление не обосновало нормами права изменение разрешённого вида использования земельного участка при расчёте выкупной цены.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что до 2010 года разрешённый вид спорного земельного участка был изменён в предусмотренном законом порядке.

При таких обстоятельствах истец правомерно определил выкупную цену земельного участка в сумме 53 150 руб. 30 коп., вследствие чего пункт 2.1 договора подлежит принятию в редакции ОАО "Сибирьтелеком".

Что касается пункта 4.2.4 договора, то по условиям, предложенным управлением, с момента подписания договора и до момента регистрации права собственности на земельный участок покупатель обязуется не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на участке.

ОАО "Сибирьтелеком", не согласившись с данной редакцией, предложило свою, согласно которой в случае продажи объекта (ов) недвижимости, находящихся на участке, покупатель после государственной регистрации перехода права извещает продавца о новом собственнике объекта (ов) недвижимости.

В обоснование того, что пункт 4.2.4 следует оставить в редакции ответчика, суд указал на отсутствие у ОАО "Сибирьтелеком" статуса покупателя или собственника земельного участка до регистрации договора купли-продажи земельного участка.

Между тем пункт 4.2.4 в редакции ответчика противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ограничивает права истца как собственника принадлежащего ему недвижимого имущества.

Неправильным является вывод суда и о том, что новый собственник имущества может не иметь статуса лица, которому участок должен быть продан за 2,5% кадастровой стоимости.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08, для приобретения собственником строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности, земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Согласно толкованию пункта 1 статьи 2 Вводного закона, содержащемуся в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О, по смыслу данного законоположения и с учётом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрёл ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Поэтому пункт 4.2.4 также подлежит принятию в редакции истца.

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права и несоответствием выводов суда установленным им обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет решение суда первой инстанции и принимает новый судебный акт.

Расходы ОАО "Сибирьтелеком" на уплату государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на управление.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 18.10.2010 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-9414/2010 отменить.

Принять новый судебный акт. Пункты 2.1, 4.2.4 договора купли-продажи земельного участка 22:65:017418:0004 площадью 4 556 м, расположенного по адресу: город Бийск, ул. Пушкина, 55, принять в редакции ОАО "Сибирьтелеком".

Взыскать с муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" в пользу ОАО "Сибирьтелеком" расходы на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 2 000 руб.

Арбитражному суду Алтайского края выдать взыскателю исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева

Н.В. Мелихов