Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 сентября 2014 г. N Ф04-8109/14 по делу N А03-18982/2013

г. Тюмень

17 сентября 2014 г.

Дело N А03-18982/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Орловой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (заинтересованного лица) на решение от 03.03.2014 Арбитражного суда Алтайского края (судья Сбитнев А.Ю.) и постановление от 03.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Полосин А.Л., Колупаева Л.А., Музыкантова М.Х.) по делу N А03-18982/2013 по заявлениям комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656043, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Гоголя, 48, ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Советская, д. 16, ОГРН 1042202282132, ИНН 2225066565) о признании незаконными отказов в государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Другие лица, участвующие в деле: индивидуальный предприниматель, Шахманаев Эдуард Нахимович, общество с ограниченной ответственностью "Алтайстройсервис" (656066, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малахова, д. 118 "Б", ОГРН 1042201963451, ИНН 2222044027), общество с ограниченной ответственностью "Союзлифтмонтаж-Плюс" (656037, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Горно-Алтайская, 15 "А", ОГРН 1062221057810, ИНН 2221120660), общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания 2" (656038, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 34, ОГРН 1102224005421, ИНН 2224143626), общество с ограниченной ответственностью "Азрост" (656060, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Георгия Исакова, 285, ОГРН 1132223005177, ИНН 2222813152), открытое акционерное общество "Аптека N 1" (656056, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 28, ОГРН 1092225002011, ИНН 2225101481), индивидуальный предприниматель Казанцева Ольга Геннадьевна, общество с ограниченной ответственностью "Арт-Комплект" (656902, Алтайский край, г. Барнаул, с. Власиха, бульвар Мирный, 78, ОГРН 1132223007036, ИНН 2222814445), общество с ограниченной ответственностью "Старый базар" (656043, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 30, ОГРН 1022201769116, ИНН 2225017800), общество с ограниченной ответственностью "Глобалфуд" (656031, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Силикатная, 16 "А"/3, ОГРН 1102225008665, ИНН 2221180203), индивидуальный предприниматель Голева Наталья Федоровна.

Суд установил:

комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлениями к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - управление Росреестра) о признании незаконными отказов в государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, изложенных в письмах от 30.08.2013 N 01/153/2013-247, от 02.09.2013 N 01/153/2013-266, от 27.09.2013 N 01/153/2013-210 и N 01/153/2013-211, от 30.09.2013 NN 01/153/2013-240, 01/153/2013-241, 01/153/2013-246, 01/153/2013-248, от 04.10.2013 N 01/153/2013-242, от 08.10.2013 N 01/153/2012-307 и N 01/153/2012-308.

Требования со ссылкой на статьи 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 2, 16, 17, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) мотивированы тем, что оспариваемые отказы управления в государственной регистрации договоров аренды не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы городского округа города Барнаул.

В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела N N А03-18982/2013, А03-18984/2013, А03-18986/2013, А03-19270/2013, А03-19551/2013, А03-19552/2013, А03-19554/2013, А03-19556/2013, А03-19557/2013, А03-19866/2013 и А03-19867/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер N А03-18982/2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Шахманаев Эдуард Нахимович, общество с ограниченной ответственностью "Алтайстройсервис" (далее - ООО "Алтайстройсервис"), общество с ограниченной ответственностью "Союзлифтмонтаж-Плюс" (далее - ООО "Союзлифтмонтаж-Плюс"), общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания 2" (далее - ООО "ГУК 2"), общество с ограниченной ответственностью "Азрост" (далее - ООО "Азрост"), открытое акционерное общество "Аптека N 1" (далее - ОАО "Аптека N 1"), индивидуальный предприниматель Казанцева Ольга Геннадьевна, общество с ограниченной ответственностью "Арт-Комплект" (далее - ООО "Арт-Комплект"), общество с ограниченной ответственностью "Старый базар" (далее - ООО "Старый базар"), общество с ограниченной ответственностью "Глобалфуд" (далее - ООО "Глобалфуд"), индивидуальный предприниматель Голева Наталья Федоровна.

Решением от 03.03.2014 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 03.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований комитета.

В обоснование жалобы заинтересованное лицо указывает, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено отсутствие кадастровых паспортов объектов недвижимости с указанием части недвижимости, передаваемой в аренду.

Между тем, полагает податель жалобы, в случае, если в аренду предоставляются помещения, не поставленные на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, но входящие состав иного помещения, поставленного на государственный кадастровый учет, для государственной регистрации объекта в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ требуется предоставление кадастрового паспорта.

Неправомерной считает управление Росреестра ссылку судов на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), поскольку действующий до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружений, помещений объектов незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов зданий, сооружений, помещений объектов незавершенного строительства, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения об указанных объектах недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

В отзыве на кассационную жалобу комитет возражает против ее удовлетворения.

Комитет, управление Росреестра, предприниматель Шахманаев Э.Н., ООО "Алтайстройсервис", ООО "Союзлифтмонтаж-Плюс", ООО "ГУК 2", ООО "Азрост", ОАО "Аптека N 1", предприниматель Казанцева О.Г., ООО "Арт-Комплект", ООО "Старый базар", ООО "Глобалфуд", предприниматель Голева Н.Ф. о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в муниципальной собственности находятся объекты недвижимости, расположенные в г. Барнауле по адресам: д. 76"а" по Павловскому тракту, д. 88 по Павловскому тракту, д. 14 по ул. Панфиловцев, д. 118"б" по ул. Малахова, д. 15"а" по ул. Горно-Алтайской, д. 7 по проспекту Дзержинского, д. 79"а" по ул. Попова, д. 69 по проспекту Социалистическому, д. 81"а" по ул. Чудненко, д. 40 по ул. Балтийской, д. 30 по ул. Мало-Тобольской.

Городской округ - город Барнаул Алтайского края в лице комитета (арендодатель) заключил сроком на три года договоры аренды нежилых зданий (помещений):

- на основании протокола от 27.09.2011 N 31 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, от 28.09.2011 N 83к с предпринимателем Казанцевой О.Г. в отношении нежилого помещения площадью 34,9 мI, являющегося частью помещения общей площадью 736 мI, расположенного на 2-ом этаже д. 81"а" по ул. Чудненко г. Барнаула;

- на основании протокола от 23.11.2011 N 38 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, от 25.11.2011 N 91к с ООО "Союзлифтмонтаж-Плюс" в отношении нежилого помещения площадью 86,9 мI, являющегося частью помещения общей площадью 733 мI, расположенного на 2-ом этаже д. 15"а" по ул. Горно-Алтайской г. Барнаула;

- на основании протокола от 11.06.2013 N 26 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления:

1) от 24.06.2013 N 52к с предпринимателем Шахманаевым Э.Н. в отношении нежилого помещения площадью 10,2 мI, являющегося частью помещения общей площадью 106,6 мI, расположенного на 1-ом этаже д. 76"а" по Павловскому тракту г. Барнаула;

2) от 24.06.2013 N 661/к с ООО "Алтайстройсервис" в отношении нежилого помещения площадью 84,8 мI, являющегося частью помещения общей площадью 1 144,6 мI, расположенного на 3-ем этаже д. 118 "б" по ул. Малахова г. Барнаула;

- на основании протокола от 04.07.2013 N 28 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления:

1) от 16.07.2013 N 556 с предпринимателем Голевой Н.Ф. в отношении нежилого помещения площадью 24,8 мI, являющегося частью помещения общей площадью 107,5 мI, расположенного на 1-ом этаже д. 14 по ул. Панфиловцев г. Барнаула;

2) от 16.07.2013 N 588 с ООО "ГУК 2" в отношении нежилого помещения площадью 31,1 мI, являющегося частью помещения общей площадью 280,3 мI, расположенного на 1-ом этаже д. 7 по проспекту Дзержинского г. Барнаула;

3) от 16.07.2013 N 589 с ООО "Старый базар" в отношении нежилого помещения площадью 28,3 мI, являющегося частью помещения общей площадью 86,1 мI, расположенного на 1-ом этаже д. 30 по ул. Мало-Тобольской г. Барнаула;

4) от 16.07.2013 N 773 с ОАО "Аптека N 1" в отношении нежилого помещения площадью 111,1 мI, являющегося частью помещения общей площадью 191,9 мI, расположенного на 1-ом этаже д. 69 по проспекту Социалистическому г. Барнаула;

- на основании протокола от 23.07.2013 N 30 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления:

1) от 05.08.2013 N 160 с ООО "Азрост" в отношении нежилого помещения площадью 62,7 мI, являющегося частью помещения общей площадью 960,4 мI, расположенного на 2-ом этаже д. 69 по ул. Попова г. Барнаула;

2) от 05.08.2013 N 161 с ООО "Глобалфуд" в отношении нежилого помещения площадью 13,7 м, являющегося частью помещения общей площадью 107,5 мI, расположенного на 1-ом этаже д. 88 по Павловскому тракту г. Барнаула;

3) от 05.08.2013 N 658 с ООО "Арт-Комплект" в отношении нежилого помещения площадью 38 мI, являющегося частью помещения общей площадью 964,2 мI, расположенного на 1-ом этаже д. 40 по ул. Балтийской г. Барнаула.

В приложениях к указанным выше договорам аренды стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которая передается в аренду. Нежилые помещения переданы от арендодателя арендаторам по актам приема-передачи.

В соответствии с требованиями статьи 26 Закона N 122-ФЗ комитет обратился в управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перечисленных договоров аренды.

Управление Росреестра письмами от 30.08.2013 N 01/153/2013-247, от 02.09.2013 N 01/153/2013-266, от 27.09.2013 N 01/153/2013-210 и N 01/153/2013-211, от 30.09.2013 NN 01/153/2013-240, 01/153/2013-241, N 01/153/2013-246, 01/153/2013-248, от 04.10.2013 N 01/153/2013-242, от 08.10.2013 N 01/153/2012-307 и N 01/153/2012-308 сообщило комитету об отказе в государственной регистрации договоров аренды.

В обоснование отказов управление Росреестра сослалось на непредставление комитетом документов, необходимых для проведения государственной регистрации, а именно кадастровых паспортов объектов недвижимости с указанием их частей, передаваемых в аренду.

Комитет оспорил данные отказы в арбитражном суде.

Признав отказы в государственной регистрации договоров аренды несоответствующими действующему законодательству и нарушающими права арендаторов, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

Статьей 20 Закона 122-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно абзацам 9, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, указанных в статье 17 Закона N 122-ФЗ.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта, соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно пункту 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В пункте 9 постановления Пленума N 73 разъяснено, что если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, ранее зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровые паспорта на спорное недвижимое имущество находятся в деле правоустанавливающих документов.

С учетом изложенного судебные инстанции, руководствуясь статьями 209, 432, 607 ГК РФ, статьями 16, 26, 33 Закона N 122-ФЗ, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 9 постановления Пленума N 73, пришли к обоснованному выводу, что представленные комитетом на государственную регистрацию договоры аренды с приложениями к ним, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, позволяют идентифицировать объекты аренды и предъявление заявителем дополнительно кадастровых паспортов в данном случае не требовалось.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы Управления Росреестра направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Поскольку неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права судами не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.03.2014 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 03.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-18982/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева Н.В. Орлова