Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 августа 2011 г. N Ф04-4302/11 по делу N А45-22084/2010

г. Тюмень

Дело N А45-22084/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2011 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Клиновой Г.Н.,

судей Гудыма В.Н.,

Комковой Н.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эскадо" на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2011 (судьи Зубарева Л.Ф., Калиниченко Н.К., Мухина И.Н.) по делу N А45-22084/2010 по иску некоммерческого партнерства по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения Торгово-офисный центр "Олимпия" (ОГРН 1045401012645, г. Новосибирск, ул. Галущака, 2 а) к обществу с ограниченной ответственностью "Эскадо" (ОГРН 1045401008245, г. Новосибирск, ул. Галущака, 2 а) о взыскании задолженности и неустойки по договору о порядке и условиях целевого финансирования.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Эскадо" - Рудометова Л.Б. по доверенности от 02.08.2011.

Суд установил:

некоммерческое партнерство по содействию в управлении и эксплуатации здания общественного назначения Торгово-Офисный центр "Олимпия" (далее - некоммерческое партнерство) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эскадо" (далее - ООО "Эскадо") о взыскании 119 603,33 руб. задолженности по договору от 01.01.2005 N 50 и 11 189,18 руб. неустойки, начисленной по состоянию на 25.11.2010.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.02.2011 (судья Тихонов Е.С.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2011 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.02.2011 отменено, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу постановлением апелляционного суда от 05.05.2011, ООО "Эскадо" обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое постановление, оставить в силе решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.02.2011.

В кассационной жалобе заявитель оспаривает выводы апелляционного суда относительно возможности применения к правоотношениям сторон аналогии закона (статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ N "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Податель жалобы полагает, что суд необоснованно не учел условий пунктов 5.5, 5.6, 5.8 устава некоммерческого партнерства, согласно которым собственник освобождается от расходов на содержание того общего имущества, пользование которым является для него невозможным в силу конструктивных особенностей помещения и отклонил довод ответчика о том, что ООО "Эскадо" не имеет возможности пользоваться лифтами, эскалаторами, местами общего пользования всего здания, так как помещения ответчика имеют изолированный вход-выход, что исключает обязанность по содержанию всего имущества.

Заявитель жалобы также не согласен с взысканием расходов, связанных с охраной помещения, полагая, что они документально не обоснованы. Кроме того, услуги охраны ответчик оплачивает на основании самостоятельно заключенного договора.

Отзывом на кассационную жалобу некоммерческое партнерство просит в удовлетворении жалобы отказать. К отзыву приложено письменное ходатайство, в котором заявитель просит кассационную жалобу ООО "Эскадо" оставить без движения, ссылаясь на неполучение копии жалобы.

Представитель заявителя жалобы полагает, что в удовлетворении ходатайства следует отказать, поскольку копия кассационной жалобы направлялась истцу.

Обсудив ходатайство, суд кассационной инстанции признал его не подлежащим удовлетворению, так как к кассационной жалобе ООО "Эскадо" приложены доказательства направления копии жалобы в адрес некоммерческого партнерства (почтовая квитанция о направлении заказной корреспонденции N 03987 6300663103987 6 от 30.06.2011).

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал.

Проверив законность обжалуемого судебного акта по правилам статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Эскадо" принадлежит 1/2 доли в праве собственности на нежилые помещения общей площадью 2 345,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Галущака, 2а. Управление названным нежилым зданием осуществляется некоммерческим партнерством (управляющая организация), которое создано специально с этой целью собственниками помещений.

Между сторонами заключен договор с собственником коммерческой недвижимости о порядке и условиях целевого финансирования от 01.01.2005 N 50, предметом которого является осуществление собственником целевого финансирования деятельности управляющей организации по управлению, обслуживанию, эксплуатации и ремонту комплекса недвижимого имущества - торгово-офисного центра "Олимпия", в котором определен перечень оказываемых управляющей организации услуг и осуществляемой деятельности (п. 1.3), а также согласовано, что размер целевого финансирования управляющая организация производит самостоятельно, исходя из общей суммы расходов по содержанию комплекса недвижимого имущества (п. 2.1.2).

Согласно пункту 4.4 договора за нарушение сроков внесения средств целевого финансирования (целевого взноса) управляющая организация вправе выставить собственнику неустойку в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки до фактической оплаты целевого взноса в полном объеме.

На основании отчетов истца о целевом использовании средств и выставленных счетов на оплату, сумма целевых взносов ООО "Эскадо" за период с мая по октябрь 2010 года составила 537 549, 11 руб. Поскольку ООО "Эскадо" произвело оплату целевых взносов в сумме 417 945, 78 руб., истец обратился с претензией и настоящим иском о взыскании задолженности в размере 119 603, 33 руб. с начислением договорной неустойки за период просрочки платежа.

Отклоняя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из пунктов 5.7 и 5.8 устава некоммерческого партнерства, согласно которым собственник освобождается от расходов на содержание того общего имущества, пользование которым является для него невозможным в силу конструктивных особенностей помещения. Суд учел особенность размещения помещений ответчика в здании торгово-офисного центра "Олимпия", в силу которого ООО "Эскадо" не имеет возможности пользоваться лифтами и эскалаторами здания. Требование о взыскании расходов по содержанию охраны, суд отклонил со ссылкой на то, что согласно договору охраны услуги предоставляются в отношении части помещений в здании.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение, пришел к выводу о том, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и сделал выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами апелляционного суда и исходит из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. По правилам пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". На необходимость применения аналогии закона к рассматриваемым правоотношениям указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, содержащиеся в постановлении апелляционного суда выводы о том, что ответчик обязан соразмерно своей доле нести издержки по его содержанию и сохранению имущества здания, основаны на действующем законодательстве.

Доводу ответчика о том, что в силу конструктивных особенностей здания он не пользуется лифтом и эскалатором и иными общими помещениями и по этой причине не должен нести расходы по содержанию упомянутого имущества, дана правильная правовая оценка апелляционным судом.

Действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь между фактом личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома отдельными объектами общего имущества и обязанностью нести бремя расходов на содержание общего имущества дома. В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений в здании не является основанием для освобождения собственника от участия в расходах по его содержанию.

Заключенный сторонами договор от 01.01.2005 N 50 не содержит условий о том, что размер содержания определяется исходя из фактического пользования общим имуществом, не определяет состав имущества, использование которого представляется невозможным для кого-либо из собственников помещений в здании.

Условие пункта 5.8 устава некоммерческого партнерства, согласно которому собственник освобождается от расходов на содержание того общего имущества, пользование которым является для него невозможным в силу конструктивных особенностей помещения, обоснованно не было принято во внимание апелляционным судом в силу того, что заключенным между сторонами договором N 50 прямо предусмотрена обязанность ООО "Эскадо" оплачивать содержание общего имущества, исходя из размера доли в праве собственности на помещения в здании торгово-офисного центра "Олимпия".

Таким образом, суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что ответчик обязан нести бремя содержания всего общего имущества, в том числе лифтов и эскалаторов.

Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен также довод ответчика об отсутствии обязанности компенсировать расходы истца по охране помещений здания. Из условий договора на оказание услуг по охране граждан и имущества N 18/2009 от 01.04.2009 не следует, что охрана осуществляется в отношении отдельных помещений, а не общего имущества торгово-офисного центра "Олимпия".

Ссылка заявителя жалобы на наличие самостоятельного договора охраны помещений и на отсутствие по этой причине обязанности компенсировать расходы управляющей компании, отклоняется как основанная на неправильном толковании норм права.

Согласно пункту 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Следовательно, выбрав такой способ управления домом, собственники помещений в силу закона обязаны передать весь комплекс полномочий по управлению домом управляющей компании. Заключение самостоятельных договоров на оказание услуг не является основанием для освобождения собственника помещения от компенсации расходов управляющей компании.

Прочие доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводы апелляционного суда не опровергают, не свидетельствуют о неправильном применении норм материального права либо о нарушениях норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного постановления. Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2011 по делу N А45-22084/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.Н. Клинова

Судьи

В.Н. Гудым Н.М. Комкова