Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2011 г. N Ф04-4143/11 по делу N А45-20432/2010

г. Тюмень

Дело N А45-20432/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 16 сентября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Каранкевича Е.А.

судей Лошкомоевой В.А.

Коробейниковой О.С.

при ведении протокола помощником судьи Шохиревой С.Т., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Сибпром" на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011 (судьи Сухотина В.М., Калиниченко Н.К., Мухина И.Н.) по делу N А45-20432/2010 по иску закрытого акционерного общества "Сибпром" (630093, город Новосибирск, улица Коммунистическая, 35, ИНН 5406030929, ОГРН 1025402460918) к Государственному автономному учреждению Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (630099, город Новосибирск, улица Советская, 33, ИНН 5406015529, ОГРН 1025402487770) о признании недействительным одностороннего отказа от договора.

В заседании приняли участие представители закрытого акционерного общества "Сибпром" и представитель Государственного автономного учреждения Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" согласно протоколу судебного заседания арбитражного суда, осуществляющего видеоконференц-связи.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Сибпром" (далее - ЗАО "Сибпром", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Государственному автономному учреждению Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (далее - Учреждение, ответчик) о признании недействительным расторжения в одностороннем порядке охранно-арендного договора от 01.11.1995 N 41, заявленного ответчиком письмом от 14.05.2010 N 545/5.

Решением суда первой инстанции от 05.03.2011 (судья Бродская М.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011 решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

С постановлением апелляционной инстанции не согласно ЗАО "Сибпром", в кассационной жалобе и дополнениях к ней, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда от 05.03.2011.

Заявитель считает необоснованным вывод суда о том, что государственная регистрация охранно-арендного договора от 01.11.1995 N 41 и дополнительных соглашений к нему не требуется. Суд не применил подлежащий применению Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), а также нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о незаключённости сделок, не прошедших государственную регистрацию. Кроме того, судом проигнорирована сложившаяся судебная практика разрешения споров при прекращении договоров аренды.

В отзыве на кассационную жалобу Учреждение отклонило изложенные в ней доводы, считает постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным, а кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании представители истца и представитель ответчика настаивали на своих требованиях.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком (их правопредшественниками - акционерным обществом закрытого типа "Сибпром" и Научно-производственным центром по сохранению историко-культурного наследия при администрации Новосибирской области) 14.12.1993 заключён договор, по которому истец за счёт собственных средств выполнил "восстановление памятника - деревянного дома начала 20 века", расположенного по адресу: город Новосибирск, улица 1905 года, 15 (далее - здание).

Впоследствии между этими же сторонами заключён охранно-арендный договор от 01.11.1995 N 41 (далее - договор от 01.11.1995 N 41), согласно которому истцу было передано здание в аренду сроком на 30 лет для использования его под офисное помещение.

Согласно пункту 2.2 указанного договора арендная плата подлежала перечислению истцом ответчику каждый квартал вперёд до 15 числа первого месяца текущего квартала. Ставка платы подлежала пересмотру в зависимости от экономической ситуации.

Соглашением от 08.09.1997 N 1 стороны дополнили редакцию пункта 2.2 спорного договора: в случае изменения коэффициентов и ставок уполномоченными на то органами власти и управления, арендная плата может быть пересмотрена ответчиком в одностороннем порядке. На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы устанавливается в размере 36 118 рублей в год. Пунктом 6.3.4 стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы более двух раз подряд по вине арендатора.

Соглашением от 21.10.2002 N 2 стороны дополнили редакцию пункта 2.2 спорного договора, определив изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. На момент заключения соглашения арендная плата рассчитывается в соответствии с положением "О порядке сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области", утверждённым Постановлением Главы администрации от 14.08.2002 N 671 и по методике определения размера, являющейся приложением N 2 к распоряжению Департамента имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области (далее - Департамент) от 06.09.2002 N 1194-р "Об аренде государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области"; пункт 2.4 принят в новой редакции: платежи вносятся ежемесячно до 10 числа отчётного месяца на специальный счёт ответчика, являются бюджетными средствами, учитываются в доходах бюджета Новосибирской области.

Соглашением от 24.03.2008 N 3 стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора по инициативе ответчика в одностороннем порядке: пунктом 6.3.1 - в случае невнесения полной суммы арендной платы два раза подряд, пунктом 6.3.2 - в случае сдачи арендуемых помещений в субаренду в целом или частично без согласования с ответчиком и Департаментом. Данные изменения подлежат применению с 01.01.2008.

Соглашением от 10.02.2009 N 4 стороны изменили преамбулу договора в части наименования арендодателя; изменили пункт 3.2, установив обязанность арендатора не сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в субаренду или совершать сделки, последствием которых может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав. При сдаче здания (его части) в установленном договором порядке в субаренду предоставить арендодателю для согласования субаренды учредительные документы субарендатора и проект договора субаренды с приложением расчёта арендной платы, копий поэтажных планов и экспликаций передаваемых помещений. Данные изменения подлежат применению с 01.02.2009.

Уведомлением от 14.05.2010 N 545/5 ответчик сообщил истцу об одностороннем расторжении спорного договора в связи с просрочкой оплаты арендных платежей, платы за землю.

Полагая, что им не было допущено нарушений сроков оплаты, предусмотренных статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания для расторжения договора в одностороннем порядке, а расчёт арендной платы произведён ответчиком в нарушение пункта 2.2 договора в редакции соглашения от 21.10.2002 N 2, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, руководствовался положениями статей 452, 609, 614, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации и исходил из того, что дополнительные соглашения от 21.10.2002 N 2, от 24.03.2008 N 3, от 10.02.2009 N 4 к указанному договору в установленном законом порядке сторонами зарегистрированы не были, в связи с чем признаны судом незаключёнными.

Признавая договор от 01.11.1995 N 41 заключённым лишь в редакции соглашения от 08.09.1997 N 1, суд пришёл к выводу об отсутствии у ответчика оснований для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

Суд апелляционной инстанции, отменяя принятое решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что данный договор подписан сторонами до введения в действие Закона о государственной регистрации и его положения не распространяются на указанный договор и соглашения к нему.

Установив, что договор от 01.11.1995 N 41, а, следовательно, и соглашения к нему не подлежали государственной регистрации, суд признал его заключённым в редакции дополнительных соглашений.

При этом суд апелляционной инстанции правильно руководствовался положениями статей 4, 6 Закона о регистрации прав, пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или изменённым.

Пунктом 6.3.1 договора от 01.11.1995 N 41 (в редакции соглашения от 24.03.2008 N 3) стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендной платы в полной сумме два раза подряд по истечении установленного договором срока платежа с уведомлением арендатора о расторжении в письменном виде за 10 дней до даты расторжения договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что в нарушение условий договора арендные платежи истцом своевременно не вносились. В уведомлении от 14.05.2010 N 545/5 ответчик указал на имеющуюся задолженность по внесению арендной платы в размере 433 716 рублей 54 копеек по состоянию на 12.05.2010, а также по плате за землю в размере 32 393 рублей 65 копеек и сообщил истцу об одностороннем расторжении спорного договора. Уведомление получено истцом 18.05.2010.

На основании изложенного, отсутствовали основания для признания недействительным одностороннего отказа ответчика от исполнения спорного договора, поскольку он заявлен арендодателем в соответствии с требованиями закона и условиями договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации спорный договор подлежал государственной регистрации в связи с регистрацией 14.07.2000 права оперативного управления на здание за ответчиком, отклоняются судом кассационной инстанции исходя из следующего.

Право оперативного управления ответчика на здание возникло до заключения спорного договора и государственная регистрация проводилась в соответствии со статьёй 6 Закона о государственной регистрации по воле правообладателя в ходе упорядочения правоустанавливающих документов. Таким образом, произведённая ответчиком регистрация права оперативного управления не является основанием для возникновения обязанности по регистрации спорного договора, поскольку не попадает в перечень условий, обязывающих проводить государственную регистрацию ранее возникших прав, установленный Законом о государственной регистрации.

Несостоятельна ссылка заявителя на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 18168/10, поскольку указанная в нём правовая позиция сформирована исходя из иных обстоятельств дела.

Суд кассационной инстанции считает, что фактические обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции правильно, отношениям сторон по делу дана надлежащая правовая оценка, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном случае, и не допущено нарушений норм процессуального права.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 по делу N А45-20432/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Каранкевич

Судьи

В.А. Лошкомоева О.С. Коробейникова