Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 октября 2011 г. N Ф04-5334/11 по делу N А27-505/2011

г. Тюмень

Дело N А27-505/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Орловой Н.В.

Тамашакина С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "ЕВРАЗ Объединенный Западно-Сибирский металлургический комбинат" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 31.03.2011 (судья Ожеред С.П.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 (судьи Кайгородова М.Ю., Павлюк Т.В., Нагишева О.Б.) по делу N А27-505/2011 по иску открытого акционерного общества "Западно-Сибирский металлургический комбинат" (654043, Кемеровская область, г. Новокузнецк, шоссе Космическое, 16, ИНН 4218000951, ОГРН 1024201670020)

к открытому акционерному обществу "Тепловая энергия" (654005, Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Пирогова, 1, ИНН 4217064303, ОГРН 1044217007120)

о взыскании задолженности по договору аренды.

Суд установил:

открытое акционерное общество "Западно-Сибирский металлургический комбинат" (далее - ОАО "ЗСМК") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу "Тепловая энергия" (далее - ОАО "Тепловая энергия") о взыскании долга по арендной плате в размере 319 234,45 руб. на основании договора аренды от 20.11.2007 N 273-07/7056088 за период с декабря 2009 года по август 2010 года.

Заявленные требования основаны ссылкой на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 31.03.2011, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011, исковые требования удовлетворены частично в сумме 43 732,54 руб. долга. Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суды исходили из того, что обязательства сторон по договору аренды от 20.11.2007 прекратились 31.12.2009 в результате заключения сторонами договора купли-продажи, который одновременно является актом приема-передачи имущества.

ОАО "ЗСМК" изменило наименование на открытое акционерное общество "ЕВРАЗ Объединенный Западно-Сибирский металлургический комбинат" (далее - ОАО "ЕВРАЗ ЗСМК").

В кассационной жалобе ОАО "ЕВРАЗ ЗСМК" просит изменить состоявшиеся судебные акты в части отказа на сумму 275 501,91 руб., взыскать данную сумму долга.

Податель жалобы указывает на ошибочность вывода суда о прекращении обязательства, согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, совпадением должника и кредитора в одном лице после заключения договора купли-продажи, считая, что должник по договору аренды становится кредитором только после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а не с момента заключения договора купли-продажи.

ОАО "Тепловая энергия" в отзыве высказалось против удовлетворения кассационной жалобы, просило судебные акты оставить без изменения.

Учитывая надлежащее извещение сторон по делу о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба, согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права при разрешении спора, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела следует, что 20.11.2007 между ОАО "ЗСМК" (арендодатель) и ОАО "НЭК" (арендатор), в настоящее время ОАО "Тепловая энергия", был заключен договор аренды N 273-07/7056088, в соответствии с пунктами 1.1 - 1.5 которого арендатор принял по акту приема-передачи во временное владение и пользование (аренду) недвижимое (нежилые помещения) и движимое имущество, согласно приложению N 1 и приложению N 2.

Дополнительным соглашением от 01.11.2008 N 1 (в редакции протокола урегулирования разногласий от 31.12.2009) стороны продлили срок действия договора аренды до 31.12.2009.

Стороны 31.12.2009 заключили договор купли-продажи N 9593095/489-09 арендованного движимого и недвижимого имущества.

Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован 07.06.2010 и 09.08.2010.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ОАО "Тепловая энергия" обязанности по внесению арендной платы за период с декабря 2009 года по август 2010 года (даты государственной регистрации перехода права собственности на имущество), ОАО "ЗСМК" обратилось в арбитражный суд за взысканием задолженности в сумме 319 234,45 руб.

ОАО "Тепловая энергия" подтвердило наличие задолженности по арендной плате в сумме 43 732,54 руб. за декабрь 2009 года, отклонив требование в остальной сумме.

Суды, удовлетворяя требование в части взыскания суммы 43 732,54 руб. и отказывая во взыскании остальной суммы иска, указали на то, что с даты заключения договора купли-продажи от 31.12.2009 прекратились обязательства сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка от 20.11.2007, поэтому ОАО "ЗСМК" вправе требовать внесения арендной платы до 31.12.2009 - даты заключения договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Пунктом 60 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно рекомендациям в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации.

С учетом указанного и в силу положений статьи 425, пунктов 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.

Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.

По соглашению сторон заключенный договор купли-продажи является актом приема-передачи имущества (пункт 4.1 договора).

В этой связи, с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества основанием владения таким имуществом становится договор купли-продажи, а не договор аренды.

Следовательно, заключением договора купли-продажи в отсутствии специального указания стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в данном случае, срок действия договора аренды от 20.11.2007 истек 31.12.2009.

Материалы дела не содержат доказательств волеизъявления сторон после подписания договора купли-продажи на продолжение арендных отношений.

С учетом изложенного, судами правильно установлены обстоятельства дела, сделанные выводы не противоречат действующему законодательству.

Доводы кассационной жалобы рассмотрены и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства, по существу сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на иную оценку установленных судами обстоятельств дела.

Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение арбитражного суда Кемеровской области от 31.03.2011 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 по делу N А27-505/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин