Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 августа 2012 г. N Ф04-4058/12 по делу N А45-11958/2012

г. Тюмень

27 августа 2012 г.

Дело N А45-11958/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тихомирова В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Орловой Н.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края на решение от 02.05.2012 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Шевченко С.Ф.) по делу N А45-11958/2012 по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края (656000, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376) к открытому акционерному обществу "МДМ Банк" (630004, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Ленина, 18, ИНН 5408117935, ОГРН 1025400001571) о взыскании 2 263 839,67 руб.

Суд установил:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к открытому акционерному обществу "МДМ Банк" (далее - ОАО "МДМ Банк", ответчик) о взыскании 2 059 227,88 руб. задолженности по арендной плате за период с 21.04.2009 по 31.12.2011 и 204 611,79 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2009 по 01.02.2012.

Решением от 02.05.2012 Арбитражного суда Новосибирской области в иске отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению заявителя, суд необоснованно посчитал договор аренды от 22.06.2004 N 10720 незаключенным, поскольку он исполнялся и у сторон не возникало каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора.

В представленном отзыве на кассационную жалобу ОАО "МДМ Банк" указал, что считает доводы истца неправомерными и необоснованными, просит оставить судебные акты по делу без изменений, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта по делу, кассационная инстанция находит его подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела следует, что во исполнение договора аренды земельного участка от 22.06.2004 N 10720 администрацией г. Барнаула передан Пекарскому Валерию Витальевичу в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:030406:0009 площадью 5520 кв.м (место расположения: г. Барнаул, ул. Малахова, 136) для завершения строительства здания выставочного зала мебели с летней экспозиционной площадкой.

По договору перенайма от 17.08.2005 права и обязанности по договору аренды от 22.06.2004 N 10720 переданы Дьякову Евгению Ивановичу, срок договора аренды определен до 02.10.2006. Впоследствии согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации этот договор продолжал действовать на тех же условиях на неопределенный срок.

Постановлениями администрации Алтайского края от 08.02.2007 N 48 "Об утверждении порядка предоставления земельных участков, находящихся в границах муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которое не разграничена" и от 12.02.2007 N 51 "О реализации Закона Алтайского края "О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае" уполномоченным органом исполнительной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками определено Главное управление имущественных отношений Алтайского края.

На основании указанных постановлений с 10.02.2007 Управление приобрело права арендодателя по договору аренды земельного участка от 22.06.2004 N 10720.

Постановлением администрации г. Барнаула от 14.05.2007 N 1351 утвержден проект границ указанного земельного участка из земель населенных пунктов площадью 6433 кв.м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 136.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.12.2011 N 01/200/2011-1179 с 21.04.2009 ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение в административно-торговом здании (кадастровый номер 22:63:030406:0009:01:401:600:000016770:0000:20001) площадью 2258, 8 кв.м., которое расположено по упомянутому выше адресу.

Полагая, что с момента регистрации перехода прав на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, у ответчика возникла обязанность осуществлять арендные платежи за пользование земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 432 и пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценил условия договора от 22.06.2004 N 10720 и посчитал его незаключенным. Кроме того, исходил из того, что Управление не доказало факта использования ответчиком какой-либо площади земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, в связи с этим не усмотрел оснований для взыскания соответствующей суммы как неосновательного обогащения.

Кассационная инстанция считает, что выводы суда первой инстанции являются ошибочными, поскольку связаны с неправильным применением норм права, не соответствуют имеющимся доказательствам и обстоятельствам дела, сформулированы при неполном их выяснении.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям договора аренды земельного участка N 10720 от 22.06.2004 в аренду из земель поселений передан земельный участок площадью 0,5520 га или 5520 кв.м, расположенный в городе Барнауле по адресу: улица Малахова, 136. Данных о том, что соответствующая сделка не исполнялась, а границы участка не определены, судом не установлено.

Вместе с тем в материалах дела имеется представленный истцом договор аренды N 181-з от 22.08.2007, заключенный с гражданином Дъяковым Е.И., относительно участка с иной площадью (6433 кв.м), но расположенный по этому же адресу и в целях эксплуатации того же объекта недвижимости (том 1, л.д.98-106).

В данном договоре имеется сведения о кадастровом номере участка (22:63:030406:0009). На момент рассмотрения спора этот участок, как правильно установлено судом первой инстанции, уже стоял на кадастровом учете.

Однако содержание упомянутого договора N 181-з от 22.08.2007 предметом какой-либо оценки суда не являлось, данные о его государственной регистрации не выяснялись, что существенным образом нарушает положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, факт землепользования, обозначенный истцом, является очевидным в силу установленной принадлежности ответчику на праве собственности помещений здания, расположенного на спорном земельном участке.

Таким образом, согласно обозначенных обстоятельств и норм права нет оснований считать договор аренды N 10720 от 22.06.2004 незаключенным по причине первоначальной неопределенности кадастрового номера земельного участка, а также расценить как недоказанный факт использования обозначенного истцом участка площадью 6433кв.м в соответствующей части.

Вместе с тем, вопрос о наличии определенных договорных отношений с ответчиком имеет значение для рассмотрения данного спора. Суд первой инстанции при оценке доказательств и выяснении обстоятельств дела должен был исходить из возможной перемены лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка, связанной с приобретением новым собственником объекта недвижимости, расположенного на этом участке, рассмотреть представленные сведения о сделках на предмет наличия или отсутствия перехода соответствующих обязанностей.

При оценке указанных обстоятельств необходимо принять во внимание пункт 1 статьи 35, пункты 1, 7 статьи 35, статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

В связи с этим следует учитывать, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая права и обязанности арендатора земельного участка. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что этот договор, при его наличии и действительности, может продолжать регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости.

Обозначенная выше позиция подтверждается сформированной судебной практикой. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09, а также неоднократными определениями надзорной инстанции (от 13.04.2012 N ВАС-3547/12 и от 29.12.2011 N ВАС-16457/11) со ссылками на соответствующую правовую позицию.

Кроме того, вывод об отсутствии оснований для взыскания указанной суммы в связи с недоказанностью использования конкретной площади земельного участка и, как следствие, размера неосновательного обогащения, противоречит установленным по делу обстоятельствам и исследованным доказательствам. Приведенный в обжалуемом решении расчет истца, касающийся площади земельного участка, обоснованно учитывает возможность пропорционального определения соответствующего значения исходя из размеров помещений (части) определенного объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.

Из материалов дела следует, что помещения в указанном выше административно-торговом здании принадлежат ответчику (2258,8 кв.м) и обществу с ограниченной ответственностью "Север" (15,5 кв.м).

Согласно исследованных судом первой инстанции данных из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок, на котором расположено обозначенное здание, имеет определенные характеристики. В частности, площадь - 6433 кв.м.

Истцом, исходя из размера указанной части (доли) занимаемых помещений исчислена площадь земельного участка, используемого ответчиком (6389 кв.м), которая обозначена на странице 7 обжалуемого решения.

Таким образом, не полно исследовав обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства, сформулировав неправильные выводы, суд ошибочно исходил из незаключенности договора от 22.06.2004 N 10720 и недоказанности факта использования ответчиком конкретной части земельного участка, определенной пропорционально доли помещений объекта недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности. В связи с этим не проверялась правомерность и правильность расчета сумм иска.

В силу приведенных оснований обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит установить на основании полного и всестороннего исследования доказательств существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, применить соответствующие нормы права. Проверить обоснованность представленных расчетов задолженности и процентов в части отдельных элементов и итоговых сумм, при необходимости предложить сторонам представить новые варианты расчетов, в том числе связанные с возможным применением норм о неосновательном обогащении.

По результатам рассмотрения спора следует распределить расходы по уплате государственной пошлины с учетом суммы, уплаченной при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 02.05.2012 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11958/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в указанный суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Тихомиров

Судьи

Л.В. Бушмелева Н.В. Орлова