Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 декабря 2012 г. N Ф04-5668/12 по делу N А75-840/2012

г. Тюмень

4 декабря 2012 г.

Дело N А75-840/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Цыгановой Е.М.

судей Бушмелевой Л.В.

Орловой Н.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную общества с ограниченной ответственностью "ТехноРезерв" на постановление от 03.08.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Тетерина Н.В., Смольникова М.В., Шарова Н.А.) по делу N А75-840/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "ТехноРезерв" (628301, Ханты-Мансийский автономный округ - ЮГРА, город Нефтеюганск, микрорайон 5, 1, ИНН 8604029825, ОГРН 1028601265461) к открытому акционерному обществу "Жилищно-эксплуатационное управление-2" (628310, Ханты-Мансийский Автономный округ - Югра, город Нефтеюганск, микрорайон 16, 35, 78, ИНН 8604042417, ОГРН 1088604000100) об обязании заключить договор аренды.

В заседании приняли участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ТехноРезерв" - Кочкина Е.В. по доверенности от 06.02.2012.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "ТехноРезерв" (далее - ООО "ТехноРезерв", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Жилищно-эксплуатационное управление N 2" (далее - ОАО "ЖЭУ N 2", ответчик) об обязании ОАО "ЖЭУ N 2" заключить с ООО "ТехноРезерв" договор аренды на часть общего имущества, расположенного в подвальном помещении, площадью 51, 8 кв. м по адресу: город Нефтеюганск, 5 микрорайон, дом 1, на условиях, определенных решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме от 11.02.20011.

Решением от 04.04.2012 Арбитражного суда Ханты-Мансийского округа - Югры исковые требования ООО "ТехноРезерв" удовлетворены в полном объеме.

Постановлением от 03.08.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 04.04.2012 отменено. Принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении исковых требовании ООО "ТехноРезерв" отказано.

ООО "ТехноРезерв" в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда, как принятое при неправильном применении норм материального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению кассатора между собственниками помещений и истцом сложились длительные договорные отношения, в силу п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) письменная форма договора соблюдена, истец является лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному договором и соответственно обладает правом предъявлять требования в силу ст. 304, 305 ГК РФ, в целях устранения всяких нарушений своего права.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

ОАО "ЖЭУ N 2" о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещено, однако в судебное заседание своих представителей не направило, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Заслушав представителя ООО "ТехноРезерв", рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что протоколом общего собрания многоквартирного жилого дома, проведенного в форме заочного голосования по адресу: г. Нефтеюганск, дом N 1, мкр.5 от 03.12.2007 (листы дела 89, 90) способом управления избрано: управляющая организация, в качестве которой избрали ОАО "ЖЭУ N 2", определен срок заключения договора управления - 3 года.

Протоколом общего собрания многоквартирного жилого дома, проведенного в форме заочного голосования по адресу: г. Нефтеюганск, дом N 1, мкр. 5 от 31.12.2010 (лист дела 91) ОАО "ЖЭУ N 2" предоставлено право заключать договоры аренды нежилых помещений в многоквартирном доме.

Принятым 11.02.2011 решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 1, микрорайон 5 от 11.02.2011 (проведено в форме заочного голосования) определено предоставить в пользование (аренду) ООО "ТехноРезерв" сроком на 11 месяцев части общего имущества, расположенного в подвальном помещении, площадью 51,8 кв. м в многоквартирном доме по адресу: город Нефтеюганск, 5 микрорайон, дом 1, с арендной платой 12 000 рублей в месяц.

В этом же решении указано, что уполномоченным органом на заключение договора аренды от имени собственников помещений является ОАО "ЖЭУ N 2" (пункт 4 решения от 11.02.2011).

ООО "ТехноРезерв" на основании принятого решения собственников помещений от 11.02.2011 в адрес ответчика направило для подписания договор аренды.

Письмом от 03.03.2011 N 316 ОАО "ЖЭУ N 2" направило истцу свой вариант договора аренды нежилого помещения N 19, в котором увеличил размер общей площади арендуемого помещения до 65,4 кв. м и сумму арендной платы до 18312 рублей 40 копеек.

В ответ истец письмом от 18.03.2011 сообщил ответчику о том, что, по его мнению, представленный ответчиком вариант договора аренды нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, права и законные интересы собственников сдаваемых в аренду помещений и просил в течение 10 дней с момента получения данного письма подписать предложенный истцом вариант договора, скрепить печатью и направить его обратно ООО "ТехноРезерв".

ОАО "ЖЭУ N 2" письмом от 25.03.2011 N 465, ссылаясь на протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, проведенного в форме заочного голосования от 31.12.2010, сообщил, что ОАО "ЖЭУ N 2" вправе самостоятельно с учетом интересов собственников, определять порядок использования мест общего пользования, в том числе, сдавать нежилые помещения в аренду третьим лицам, и самостоятельно определять размер арендных платежей. Этим же письмом ответчик указал на незаконность занятия ООО "ТехноРезерв" нежилого помещения площадью 65,4 кв. м, расположенного по адресу: город Нефтеюганск, 5 микрорайон, дом 1, поскольку до настоящего времени не подписан с ОАО "ЖЭУ N 2" договор аренды.

Полагая, что данные действия ответчика свидетельствуют о его необоснованном уклонении от заключения договора аренды, на условиях, определенных решением собственников помещений от 11.02.2011, ООО "ТехноРезерв" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и исходя из положений пункта 1 статьи 421, 443, 606, 608 ГК РФ, посчитал, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Поскольку решением общего собрания собственников жилья многоквартирного дома от 11.02.2011 года определены условия договора аренды части подвального помещения с ООО "ТезноРезерв", то управляющая компания ОАО "ЖЭУ N 2" не вправе была изменять его условия.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, посчитал, что у истца отсутствовали правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить соответствующий договор на определенных общим собранием условиях.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

По решению общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из положения пункта 3.1. статьи 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации вытекает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

Из содержания данных правовых норм следует, что распоряжение общим имуществом многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников квартир и уполномоченный орган, действует на условиях, определенных решением общего собрания.

Принимая во внимание, что общее собрание в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного жилого дома N 1, микрорайон 5 от 11.02.2011 (листы дела 10, 81, 83) (далее - решение собственников от 11.02.2011) решило предоставить в пользование (аренду) ООО "ТехноРезерв" сроком на 11 месяцев (правоотношения считаются продленными на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не менее чем за 30 дней в письменной форме не заявит о прекращении или изменении правоотношений) части общего имущества, расположенного в подвальном помещении, площадью 51,8 кв. м в многоквартирном доме по адресу: г. Нефтеюганск, 5 мкр., д. 1, с арендной платой 12 000 рублей 00 копеек в месяц суд первой инстанции обоснованно обязал ОАО "ЖЭУ N 2" заключить договор аренды на условиях, предложенных ООО "ТехноРезерв".

Следует также отметить, что ООО "ТехноРезерв" занимало спорное помещение на основании договора аренды с муниципалитетом с 2007 года и занимает его до настоящего времени, а также оплачивает арендную плату (платежные поручения от 12.12.2011 N 37, от 13.12.2011 N 38, от 14.12.2011 N 39).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что передача подвального помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Нефтеюганск, 5 мкр., д. 1 в аренду ОАО "ЖЭУ N 2" не меняет характер отношений сторон по делу и не исключает обязанности ОАО "ЖЭУ N 2" заключить с истцом в интересах собственников договор аренды спорного имущества на основании решения собственников от 11.02.2011, то есть на условиях определенных решением общего собрания.

Выводы апелляционной инстанции о том, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 11.02.2011 свидетельствует лишь об обязанности для самих собственников, а не управляющей компании, которой делегировано только право (не обязанность) на заключение договора аренды от имени собственников помещений, не могут быть приняты во внимание, так как противоречат вышеизложенным нормам права и не подтверждаются материалами дела.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда от 03.08.2012 подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 04.04.2012 следует оставить в силе.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 03.08.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-840/2012 отменить.

Решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 04.04.2012 по данному делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.М. Цыганова

Судьи

Л.В. Бушмелева Н.В. Орлова