Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 февраля 2013 г. N Ф04-321/13 по делу N А27-10246/2012

г. Тюмень

11 февраля 2013 г.

Дело N А27-10246/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Орловой Н.В.

при ведении протокола помощником судьи Петренко О.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Система Чибис" на решение от 27.07.2012 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Команич Е.А.) и постановление от 15.11.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кресс В.В., Лобанова Л.Е., Нагишева О.Б.) по делу N А27-10246/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Мария-Ра" (656049, г. Барнаул, ул. Мерзликина, 5, ОГРН 1022201763517, ИНН 2225021331) к обществу с ограниченной ответственностью "Система Чибис" (650000, г. Кемерово, ул. 50 лет Октября, 16, ОГРН 1084205000780, ИНН 4205147587) о взыскании неосновательного обогащения, обязании передать помещение.

Другие лица, участвующие в деле: открытое акционерное общество "Баланс".

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Шефер Л.М.) в заседании участвовали представители:

от общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Мария-Ра" - Пристинская Н.А. по доверенности от 10.10.2012;

от общества с ограниченной ответственностью "Система Чибис" - Тодоров А.Ю. по доверенности от 04.02.2013.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Мария-Ра" (далее - ООО ПКФ "Мария-Ра", истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области к обществу с ограниченной ответственностью "Система Чибис" (далее - ООО "Система Чибис", ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании неосновательного обогащения в размере 469 371,66 руб., об истребовании нежилого помещения N 16 площадью 17,6 кв. м, части нежилого помещения N 17 площадью 58 кв. м, общей площадью 75,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 41, из чужого незаконного владения посредством обязания освободить самовольно занимаемые нежилые помещения и передать указанные помещения по акту приема-передачи истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Баланс" (далее - ОАО "Баланс", третье лицо).

Решением от 27.07.2012 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 15.11.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в размере 398 252,17 руб., на ответчика возложена обязанность по передаче истцу по акту приема-передачи нежилых помещений N 16, 17 общей площадью 75,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 41. В удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО "Система Чибис" обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

По мнению заявителя жалобы, судами необоснованно не применен срок исковой давности по заявленным требованиям; на стороне ответчика отсутствует неосновательное обогащение, поскольку он производил оплату за пользование спорными помещениями, переданными ему собственником.

В дополнениях к кассационной жалобе, поступивших в суд кассационной инстанции 04.02.2013 и направленных другим участвующим в деле лицам 01.02.2013, заявитель жалобы также указывает на произведенную реконструкцию помещений, вследствие которой истребуемые истцом нежилые помещения отсутствуют в натуре.

В судебном заседании представитель ООО "Система Чибис" доводы жалобы поддержал.

Представитель ООО ПКФ "Мария-Ра" в отзыве и в судебном заседании просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив в порядке статей 286-288 АПК РФ правильность применения судами норм права, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.07.2008 между ОАО "Баланс" (арендодатель) и ООО "Система Чибис" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 181-А/08, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 41, общей площадью 755,0 кв. м, полезная - 599,7 кв. м, в том числе торговая площадь - 452,8 кв. м, на 1-м этаже встроенно-пристроенного помещения жилого здания, принадлежащий на праве собственности ОАО "Баланс", в целях использования: универсальный магазин, преимущественно - розничная торговля продовольственными товарами (далее - договор аренды).

На основании акта приема-передачи от 01.07.2008 объект аренды был передан арендатору. В акте указано, что дата фактического пользования арендатором объектом - с 01.07.2008.

Согласно пункту 3.1 договора аренды в период с 01.07.2008 по 19.08.2008 арендная плата не начисляется в связи с проведением ремонта; с 20.08.2008 размер арендной платы составляет 455 267,72 руб. в месяц (с НДС); оплата производится в срок до 10-го числа месяца, за который производится оплата. Арендная плата исчисляется с момента фактического пользования объектом. Срок для внесения арендной платы наступает с момента подписания договора.

В силу пункта 3.2 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не более одного раза в течение года и не более чем на 15% в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы, путем направления уведомления об изменении арендной платы. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения. Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Кемеровской области и заключен на срок до 31.12.2013. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 01.09.2008 N 1 стороны оформили изменения в п. 1.2 договора аренды, установив общую площадь объекта - 830,6 кв. м, в том числе полезную - 675,3 кв. м, торговую - 510,8 кв. м. Однако данное дополнительное соглашение зарегистрировано не было

Согласно другому незарегистрированному дополнительному соглашению от 28.04.2009 N 1 к договору аренды пункт 3.1 со слов "Арендная плата уплачивается арендатором _" читать "_ в сумме 424 402,11 руб. (без НДС) в месяц в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным по следующим реквизитам...".

Кроме того, дополнительным соглашением от 05.09.2011, зарегистрированным в установленном порядке, в п. 3.1 данного договора внесены изменения: "За пользование объектом недвижимого имущества арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 500 794,50 руб. (с НДС)".

23.11.2011 между ОАО "Баланс" (продавец) и ООО ПКФ "Мария-Ра" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого явилась продажа нежилого помещения, общей площадью 830,6 кв. м, 1 этаж, по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 41, с кадастровым (или условным) номером 42:21:000000:0000:23119/01:1000А (далее - договор купли-продажи).

В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи покупатель предупрежден о том, что на дату подписания данного договора объект обременен зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 22.09.2008, номер регистрации 42-42-02/036/2008/140, договором аренды от 01.07.2008 N 181-А/08, заключенным между ОАО "Баланс" и ООО "Система Чибис".

Право собственности ООО ПКФ "Мария-Ра" на указанный объект недвижимости зарегистрировано 30.12.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 42-АГ 837055.

Письмом от 13.12.2011 N 06/698 ОАО "Баланс" уведомило ООО "Система Чибис" о переходе прав и обязанностей арендодателя к новому собственнику в связи с отчуждением объекта недвижимости.

29.02.2012 и 02.04.2012 ООО ПКФ "Мария-Ра" в присутствии представителя ООО "Система Чибис" произведены проверки содержания, эксплуатации арендуемого помещения и выполнения условий договора аренды, составлены соответствующие акты. По результатам проверки выявлено, что арендатор самовольно занимает и использует для осуществления хозяйственной деятельности помещения, обозначенные на поэтажном плане в приложении N 1 к договору номерами: N 16 площадью 17,6 кв. м, часть помещения N 17 площадью 58 кв. м.

ООО ПКФ "Мария-Ра" в адрес ООО "Система Чибис" направило претензию от 07.03.2012 исх. N 3515 с требованием о необходимости произвести освобождение самовольно занятых и используемых для осуществления своей хозяйственной деятельности помещений общей площадью 75,6 кв. м (помещение N 16, часть помещения N 17), а также привести их в надлежащее техническое состояние в срок до 01.04.2012.

Неисполнение ООО "Система Чибис" указанных требований ООО ПКФ "Мария-Ра" в добровольном порядке послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, рассматривая спор, пришел к выводу, что истец с момента регистрации права собственности приобрел права стороны по договору аренды. Установив, что дополнительное соглашение от 01.09.2008 в части внесения изменений в предмет договора аренды не зарегистрировано, счел указанное дополнительное соглашение незаключенным, в связи с чем являются неправомерными доводы ответчика об использовании спорных помещений на основании указанного соглашения. Поскольку ответчик не представил доказательств правомерного использования помещений N 16, 17 суд, руководствуясь статьей 301 ГК РФ, удовлетворил требование об освобождении помещений.

По требованию о взыскании суммы неосновательного обогащения, суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ, исходя из периода взыскания - с 25.11.2011 по 23.07.2012 - и факта регистрации дополнительного соглашения об изменении условий об арендной плате от 05.09.2011 самостоятельно произвел расчет суммы неосновательного обогащения и удовлетворил требования истца частично в указанной выше сумме. При этом суд признал необоснованным увеличение арендной платы с 01.01.2012, так как истец согласно пункту 3.2 договора аренды был вправе произвести увеличение арендной платы лишь при определенных условиях, наличие которых судом не установлено.

Кроме этого, суд первой инстанции со ссылкой на статью 201 ГК РФ, положения главы 24 ГК РФ, пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", отклонил довод ответчика об истечении срока исковой давности, который, как установлено судом, начал течь не ранее момента приобретения имущества по договору купли-продажи от 23.11.2011 и, следовательно, не истек на момент обращения истца с иском в суд.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения, постановления или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с положениями указанной нормы является основанием для направления дела на новое рассмотрения.

Из материалов дела следует, что истцом предъявлены два требования, первое из которых состоит в уплате суммы неосновательного обогащения за использование незаконно занимаемых помещений, а второе - в их возврате посредством обязания ответчика освободить эти помещения и передать их по акту истцу.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, заявляя требования о взыскании неосновательного обогащения, истец должен доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Из положений пункта 1 статьи 1102 ГК РФ следует, что возникновение обязательств из неосновательного обогащения возможно лишь в том случае, если между сторонами отсутствуют основанные на сделке или другом законном основании правовые отношения по поводу имущества.

Из материалов дела следует, что отношения сторон урегулированы договором аренды. Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В договоре аренды предмет договора определен в пункте 1.2 следующим образом: описание объекта аренды (согласно поэтажному плану - Приложение N 1 к настоящему договору): общая площадь - 755 кв. м, полезная - 599,7 кв. м, в том числе торговая площадь - 452,8 кв. м, на 1-м этаже встроенно-пристроенного помещения жилого здания, принадлежит на праве собственности ОАО "Баланс". В приложении N 1 к договору, подписанному обеими сторонами, содержится поэтажный план, в котором указаны как помещение N 16, так и помещение N 17 в числе прочих помещений, переданных в аренду. При этом ни в договоре, ни в поэтажном плане не имеется каких-либо особых указаний либо пометок, выделяющих эти помещения в качестве не переданных по договору аренды. Каких-либо иных доказательств, подтверждающих, что стороны при определении предмета договора согласовали передачу в аренду не всего этажа, а конкретных помещений или их частей, в материалах дела не имеется.

Таким образом, вывод суда о том, что спорные помещения используются ответчиком без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того, судом не принято во внимание, что в качестве основания иска истец указывает на фактическое использование ответчиком без законных оснований не всего помещения N 17, а лишь его части - 58 кв. м из 228,6 кв. м, и просит вернуть спорную площадь без какой-либо идентификации спорной части помещения N 17. Однако данный вопрос имеет значение для требования о возврате части спорного помещения, поскольку должно быть установлено, какие конкретно площади просит освободить истец.

С учетом изложенного при новом рассмотрении спора суду первой инстанции с учетом положений статьи 65 АПК РФ следует предложить истцу представить доказательства, подтверждающие, что спорное имущество по договору аренды не передавалось, уточнить требование в отношении спорной площади помещения N 17 с указанием признаков, позволяющих выделить эту площадь из общей площади данного помещения.

Кроме того, после заключения договора аренды стороны подписали, но не зарегистрировали изменения в договор относительно указания площади переданного в аренду объекта (общей, полезной и торговой), вновь без выделения отдельных помещений на поэтажном плане и без внесения изменений в приложение N 1 к договору. Поскольку в данном случае эти площади были увеличены, суду необходимо также выяснить, с чем связано данное изменение и как оно соотносится с условиями договора аренды о его предмете (были ли уточнены фактически переданные площади или созданы дополнительные площади, которые не передавались в аренду, на основании каких доказательств эти площади можно идентифицировать), на основании чего оценить правомерность заявленного требования.

Таким образом, судами неполно исследован вопрос о предмете договора аренды и исполнении данного условия договора, имеющий существенное значение для настоящего спора.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.07.2012 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 15.11.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-10246/2012 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Л.В. Бушмелева Н.В. Орлова