Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 июня 2013 г. N Ф04-2521/13 по делу N А45-29332/2012

г. Тюмень

11 июня 2013 г.

Дело N А45-29332/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Тамашакина С.Н. Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 06.02.2013 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Рябцева Е.Ю.) по делу N А45-29332/2012 по иску закрытого акционерного общества "Корпорация "Транс-Блок" (630000, г. Новосибирск, ул. Урицкого, 7а, ИНН 5407157692, ОГРН 1025403195168) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, Красный проспект, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1025402490100) о признании права собственности, признании решения мэрии незаконным, обязании мэрии совершить действия.

В заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества "Корпорация "Транс-Блок" Есин С.В. по доверенности от 30.08.2012.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Корпорация "Транс-Блок" (далее - ЗАО "Корпорация "Транс-Блок", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о признании права собственности на незавершенный строительством объект "гостиница (апартаменты)" со встроено-пристроенной автостоянкой по ул. Октябрьской в Железнодорожном районе г. Новосибирска; о признании решения мэрии, оформленного в виде протокола от 21.06.2012 N 336, в части отказа во внесении изменений в постановление мэрии от 17.10.2001 N 2970 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Корпорация "Транс-Блок" в аренду земельного участка для строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской в Железнодорожном районе", в части наименования объекта на "многоквартирный дом с помещениями общественного назначения с подземными автостоянками", незаконным; об обязании мэрии внести изменения в постановление мэрии города Новосибирска от 17.10.2001 N 2970 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Корпорация "Транс-Блок" в аренду земельного участка для строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской в Железнодорожном районе", в части наименования объекта на "многоквартирный жилой дом с помещениями административного (общественного) назначения с подземными автостоянками".

Решением от 06.02.2013 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным решение мэрии, оформленное в виде протокола N 336 от 21.06.2012, в части отказа во внесении изменений в постановление мэрии города Новосибирска от 17.10.2001 N 2970 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Корпорация "Транс-Блок" в аренду земельного участка для строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской в Железнодорожном районе в части наименования объекта на "многоквартирный дом с помещениями общественного назначения с подземными автостоянками", незаконным. Суд обязал мэрию внести изменения в постановление мэрии города Новосибирска от 17.10.2001 N 2970 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Корпорация "Транс-Блок" в аренду земельного участка для строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской в Железнодорожном районе" в части наименования объекта на "многоквартирный жилой дом с помещениями административного (общественного) назначения с подземными автостоянками" с последующим внесением изменений в договор аренды земельного участка от 17.10.2001 N 22778 в части разрешенного использования земельного участка. В остальной части иска отказано.

Определением от 19.04.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба мэрии возвращена заявителю в связи с пропуском срока на апелляционное обжалование и отказом в удовлетворении ходатайства о его восстановлении.

Не согласившись с решением суда, мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит судебный акт отменить в удовлетворенной части, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель жалобы указывает, что требования общества фактически направлены не только на изменение вида разрешенного использования, но и на предоставление земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов без соблюдения установленной земельным законодательством процедуры; обществом не доказан факт нарушения оспариваемым отказом его прав и законных интересов.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.

В судебном заседании ЗАО "Корпорация "Транс-Блок" изложенные в отзыве доводы поддержало.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность принятого по делу решения, кассационная инстанция пришла следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.10.2001 между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:021240:43, площадью 2773 кв. м для "строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской, д. (7)" (далее - договор аренды).

Дополнительными соглашениями срок действия договора аренды продлен по 17.10.2013.

Для осуществления строительства истцом в установленном порядке получено разрешение на строительство, разработана проектно-сметная документация.

В соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью "Строй Проект" строительная готовность незавершенного строительством объекта составляет 70%.

Суд первой инстанции, рассматривая требование о признании права собственности, исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, установив отсутствие в деле доказательств совершения обществом действий, связанных с регистрацией права собственности на спорный объект, пришел к обоснованному выводу об отсутствии спора о праве, и правомерно отказал в иске в указанной части.

Из материалов дела также видно, что ЗАО "Корпорация "Транс-Блок" обратилось с заявлением о рассмотрении на комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска и внесении изменений в постановление мэрии города Новосибирска от 17.10.2001 N 2970 в части назначения объекта строительства: "Вторая очередь пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской (7) в Железнодорожном районе" на "Жилой дом с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками по ул. Октябрьской (7) в Железнодорожном районе".

Согласно выписке N 5.2 из протокола от 21.06.2012 N 338 по результатам рассмотрения заявления общества от 31.05.2012 N 108 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска принято решение об отказе во внесении изменений в постановление мэрии города Новосибирска от 17.10.2001 N 2970 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Корпорация "Транс-Блок" в аренду земельного участка для строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской в Железнодорожном районе, в части наименования объекта на "многоквартирный дом с помещениями общественного назначения с подземными автостоянками".

Удовлетворяя требования общества в части признания незаконным решения мэрии, оформленного в виде протокола от 21.06.2012 N 336, в части отказа во внесении изменений в постановление мэрии города Новосибирска от 17.10.2001 N 2970 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Корпорация "Транс-Блок" в аренду земельного участка для строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской в Железнодорожном районе, в части наименования объекта на "многоквартирный дом с помещениями общественного назначения с подземными автостоянками", суд исходил из наличия правовых оснований для их удовлетворения.

Арбитражный суд, установив, что согласно утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 Правилам землепользования и застройки города Новосибирска спорный земельный участок входит в территориальную зону ОД-1, то есть к землям общественно-деловой застройки, к которой относятся и многоквартирные дома со встроенно-пристроенными помещениями общего назначения, автостоянками, руководствуясь письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.05.2011 N Д23-2070, принимая во внимание положения статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исходил из того, что договор аренды был заключен в 2001 году, в связи с чем первичное приобретение права на земельный участок для целей строительства истцом было реализовано.

Арбитражный суд указал, что действующим законодательством не запрещено изменение разрешенного вида использования земельного участка, а мэрия города Новосибирска, отказывая обществу в изменении разрешенного вида использования земельного участка, на соответствующую норму права не сослалась.

Между тем судом первой инстанции не было принято во внимание следующее.

Земельным законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой в соответствии с требованиями действовавшего в тот период времени законодательства. Между тем, изменение наименования объекта, для строительства которого предоставлен земельный участок, изменяет правоотношения сторон, которые подлежат регулированию статьей 30.1 ЗК РФ.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны; изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (статьи 1, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс)).

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11 и N 12919/11, указанные законоположения позволяют изменить фактическое использование земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Системное толкование вышеуказанных норм права свидетельствует о невозможности изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земель.

В связи с изложенным осуществление жилищного строительства на основании договора аренды на земельном участке, предоставленном без соблюдения установленной процедуры, недопустимо.

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договором аренды согласовано условие о том, что земельный участок предоставляется арендатору для "строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской, д. (7)".

Изменение цели предоставления земельного участка посредством внесения изменений в договор аренды противоречило бы положениям статьи 30.1 ЗК РФ.

Таким образом, выводы суда первой инстанций о возможности изменения в рассматриваемом случае вида разрешенного использования спорного земельного участка не основаны на нормах действующего законодательства и противоречат доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 выражена правовая позиция, согласно которой заключение договора аренды земельного участка для других целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка.

В данном случае суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя путем указания на необходимость внесения в последующем изменений в договор аренды земельного участка N 22778 от 17.10.2001, по сути, обязал мэрию заключить новый договор аренды земельного участка без соблюдения требований земельного законодательства о порядке предоставления земель для жилищного строительства. Кроме того, такое требование могло быть рассмотрено только в порядке искового производства, что также следует из указанного постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены в обжалуемой части решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта в данной части - об отказе ЗАО "Корпорация "Транс-Блок" в удовлетворении вышеуказанных требований.

Руководствуясь пунктами 1, 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.02.2013 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-29332/2012 в части признания решения мэрии города Новосибирска, оформленного в виде протокола N 336 от 21.06.2012, в части отказа во внесении изменений в постановление мэрии города Новосибирска от 17.10.2001 N 2970 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Корпорация "Транс-Блок" в аренду земельного участка для строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской в Железнодорожном районе в части наименования объекта на "многоквартирный дом с помещениями общественного назначения с подземными автостоянками" незаконным, обязания мэрии города Новосибирска внести изменения в постановление мэрии города Новосибирска от 17.10.2001 N 2970 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Корпорация "Транс-Блок" в аренду земельного участка для строительства второй очереди пристройки с подземной автостоянкой к существующему зданию Новосибирского муниципального медицинского училища по ул. Октябрьской в Железнодорожном районе", в части наименования объекта на "многоквартирный жилой дом с помещениями административного (общественного) назначения с подземными автостоянками" с последующим внесением изменений в договор аренды земельного участка N 22778 от 17.10.2001 года в части разрешенного использования земельного участка отменить.

Принять в этой части новое решение. В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Транс-Блок" в этой части отказать.

В остальной части решение от 06.02.2013 Арбитражного суда Новосибирской по делу N А45-29332/2012 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

С.Н. Тамашакин В.В. Тихомиров