Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 октября 2014 г. N Ф04-8785/14 по делу N А70-7885/2013

г. Тюмень

1 октября 2014 г.

Дело N А70-7885/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тихомирова В.В.

судей Орловой Н.В.

Тамашакина С.Н.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 23.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Щанкина А.В.) и постановление от 27.05.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (Смольникова М.В., Зорина О.В., Семенова Т.П.) по делу N А70-7885/2013 по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (625517, Тюменская обл., Нижнетавдинский р-н, с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская, 18, ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии земельного участка площадью 7 134 кв.м с кадастровым номером 72:17:0705003:438, земельного участка площадью 11 231 кв.м с кадастровым номером 72:17:0706003:238, земельного участка площадью 8 296 кв.м с кадастровым номером 72:17:0706003:291 для государственных нужд Тюменской области по выкупной цене.

Третье лицо, участвующее в деле: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог".

В заседании участвовали представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Важенина Н.М., Лапшин А.Е. по доверенности от 21.07.2014;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Каюмова Р.Р. по доверенности от 03.03.2014 N 35/08-З-Д, Петрова Т.А. по доверенности от 03.03.2014 N 38/08-З-Д.

Суд установил:

в рамках объединенного дела N А70-7885/2013 рассмотрен иск Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", общество) об изъятии земельного участка (категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", площадь 8 296 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, р-н Тюменский, Ембаевское МО) с кадастровым номером 72:17:0706003:291 (многоконтурный), земельного участка (категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", площадь 7 134 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, р-н Тюменский, ТОО "Ембаевское") с кадастровым номером 72:17:0705003:438, земельного участка (категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", площадь 11 231 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень) с кадастровым номером 72:17:0706003:238 для государственных нужд Тюменской области по выкупной цене.

Решением от 23.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 27.05.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-7885/2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Департамент указал на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, принятые судебные акты противоречат действующему законодательству. Считает необоснованным неприменение судами статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает на то, что выкупная цена определяется на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, в связи с этим отчет об оценке объекта принятый во внимание судами по состоянию на иную дату является ненадлежащим доказательством.

Заявитель также выразил свое несогласие с выводом судов о соответствии размеров выкупных цен земельных участков, приведенных в экспертном заключении ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр", реальной рыночной стоимости земельных участков, сложившейся на Тобольском тракте. Обратил внимание на значительную разницу выкупных цен участков, имеющихся в материалах дела, на необоснованное отклонение и неоценку экспертных отчетов, подготовленных ООО "Партнер - Инвест".

В связи с доводами жалобы кассатор просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение.

В письменном отзыве общество выразило несогласие с доводами жалобы, указывает на законность обжалуемых судебных актов. Полагает обоснованными и правильными принятые во внимание судами результаты экспертизы, а также обозначенные объекты-аналоги, использованные экспертом при оценке стоимости изымаемого имущества. Отмечено также отсутствие возможности использования спорных участков для сельскохозяйственного производства.

В судебном заседании представители сторон поддержали соответствующие доводы и возражения.

Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в его отсутствие.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по делу, кассационная инстанция находит их подлежащими отмене в связи с частичной обоснованностью жалобы Департамента по указанным ниже основаниям.

Из материалов дела следует, что требования истца обоснованы ссылками на статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:07 05 003:438, 72:17:0706003:238, 72:17:0706003:291 для государственных нужд Тюменской области".

В связи с тем, что в 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень - Ханты-Мансийск" Постановлением Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области спорных земельных участков. Поскольку на момент принятия решения об изъятии земельного участка в государственную собственность Тюменской области собственником указанных участков являлось общество, Департамент письмами от 27.12.2010, от 08.12.2010, от 22.12.2010, от 31.12.2010 уведомил общество о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решения об изъятии.

Распоряжением Правительства Тюменской области 10.06.2013 утверждена выкупная цена указанных земельных участков: 5 197 000 руб. (участок с кадастровым номером 72:17:0705003:438), 7 769 000 руб. (участок с кадастровым номером 72:17:0706003:238), 5 943 000 руб. (участок с кадастровым номером 72:17:0706003:291) на основании отчетов общества с ограниченной ответственностью "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 330/13 по состоянию на 16.12.2010, от 29.04.2013 N 329/13 по состоянию на 10.10.2010, от 29.04.2013 N 333/13 по состоянию на 16.12.2010.

Обращаясь с указанным иском, Департамент указал на то, что между сторонами не было достигнуто соглашение о выкупной цене.

Из отчета эксперта от 05.09.2013 N 229/13 и результатов экспертизы, проведенной ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" на основании определения суда следует, что выкупная цена земельного участка площадью 7134 кв.м (кадастровый номер 72:17:0705003:438) составила 15 717 714 руб., земельного участка площадью 11231 кв.м (кадастровый номер 72:17:0706003:238) - 19 998 319 руб., участка площадью 8 296 кв.м (кадастровый номер 72:17:0706003:291) - 17 085 531 руб.

Суды, признав частично обоснованным иск, исходили из обоснованности и законности результатов указанной экспертизы, отсутствия надлежащих доказательств обратного у ответчика, недопустимости как доказательств отчетов ООО "Партнер -Эксперт".

Кассационная инстанция считает обозначенные выводы противоречащими материалам дела и сформулированными при нарушении норм процессуального права.

Из положений статей 11, 15 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.

В соответствии со статьей 12 указанного Закона (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 20 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки (ФСО N 1) "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256) на оценщика при проведении оценки возложена обязанность использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Кроме того, пунктом 14 указанного стандарта предусмотрено, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Необходимо учесть, что из обжалуемых судебных актов и отчетов оценщика, принятых во внимание судами, следует наличие и использование различных по виду разрешенного использования отобранных объектов-аналогов (28 штук). При этом значительная масса среди них имеет промышленное (производственное) назначение и под строительство жилья, а не для сельскохозяйственного производства.

Вместе с тем отсутствуют данные о том, что на момент принятия решения об изъятии земельных участков и до строительства на нем автодороги, существовали различные, а не один вид разрешенного использования земельных участков. Использование экспертом указанных объектов-аналогов и принятие судами соответствующих результатов экспертизы надлежащими документальными данными и соответствующим нормативным обоснованием не мотивировано.

При этом следует учесть, что ответчиком не приведены документальных данных об изменении вида разрешенного использования указанных участков после их приобретения в собственность, о внесении таких изменений в государственный кадастр. В связи с этим следует отклонить довод ООО "Экострой" о невозможности или неиспользовании обозначенных объектов в целях сельскохозяйственного производства.

Из установленных результатов экспертизы ООО "Партнер-Эксперт" следует, что корректировка стоимости на отличия объектов-аналогов от объектов оценки по виду разрешенного использования земельных участков не проводилась.

Согласно отчетам при проведении оценки спорного земельного участка был использован сравнительный подход и метод сравнения продаж, который применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого (пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р).

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе, целевое назначение и разрешенное использование.

Корректировка стоимости объекта оценки объектам-аналогам по виду разрешенного использования земельного участка, влияющая на стоимость объекта оценки, при составлении отчета не проводилась. В связи с этим вывод судов о правильности и соответствии определенной экспертом выкупной цены рыночной стоимости участков, нельзя признать обоснованным.

Следует также учесть, что ссылка суда первой инстанции на недопустимость в качестве доказательств представленных истцом отчетов ООО "Партнер-Эксперт", изготовленных по заказу ОАО "Мостострой 11", не соответствует нормам процессуального права.

Само по себе изготовление отчетов по заказу лица, не участвующего в деле, не лишает их статуса доказательства и не устраняет обязанность суда по их оценке. Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

Следует также учесть, что, с учетом значительных различий размера выкупной цены, определенной на основании ряда экспертиз, объективно имелась возможность и необходимость рассмотрения вопроса о проведении повторной экспертизы, а также о целесообразности различных мер проверки обоснованности принятых судами во внимание отчетов оценщика. В том числе посредством экспертизы отчета оценщика на основании положений статей 16.2, 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также с учетом возможности проверки достоверности и подлинности отчета (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

При изложенных обстоятельствах принятые судебные акты не могут быть признаны обоснованными и законными. В связи с этим они подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для правильного разрешения спора требуются дополнительное исследование и оценка доказательств. В связи с этим дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении необходимо учесть изложенное, устранить указанные недостатки, рассмотреть спор при полном и всестороннем исследовании доказательств, установить все обстоятельства дела, в том числе посредством назначения экспертизы и разрешения вопроса о целесообразности проведения экспертизы отчета оценщика.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 27.05.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-7885/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Тихомиров

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин