Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 ноября 2016 г. N Ф04-5404/16 по делу N А03-976/2016

г. Тюмень

10 ноября 2016 г.

Дело N А03-976/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 10 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лошкомоевой В.А.

судей Мелихов Н.В.

Мельника С.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СибирьСтройИнвест" на решение от 10.06.2016 Арбитражного суда Алтайского края (судья Мищенко А.А.) и постановление от 25.08.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Колупаева Л.А., Сбитнев А.Ю.) по делу N А03-976/2016, принятые по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СибирьСтройИнвест" (656054, город Барнаул, улица Малахова, 86 В, ИНН 2225059254, ОГРН 1032202267833) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, город Барнаул, улица Советская, 16, ИНН 2225066565, ОГРН 1042202282132) о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи в отношении ипотеки, обязании погасить указанную регистрационную запись.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" (630102, город Новосибирск, улица Кирова, 25, ИНН 5405409496, ОГРН 1105405006321), публичное акционерное общество Банк Зенит (129110, город Москва, переулок Банный, 9, ИНН 7729405872, ОГРН 1027739056927).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "СибирьСтройИнвест" (далее - ООО "СибирьСтройИнвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа от 06.11.2015 в погашении регистрационной записи в отношении ипотеки от 17.01.2013 N 22-22-01/222/2012-777, установленной сроком с 17.01.2013 по 31.08.2015; обязании погасить указанную регистрационную запись.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" (далее - ООО "Альфа Ритейл Компани").

Решением суда от 10.06.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.08.2016, в удовлетворении заявления общества отказано.

С решением от 10.06.2016 и постановлением от 25.08.2016 не согласно ООО "СибирьСтройИнвест", в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, прекращение обеспеченного ипотекой права аренды и его государственная регистрация не могут быть поставлены в зависимость от правоотношений, в рамках которых погашение записи об ипотеке производится по совместному волеизъявлению сторон ипотеки.

С учётом взаимосвязанности положений пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации с нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) предмет залога - право аренды действует до момента прекращения данного права. Между тем судами сделан вывод о том, что для погашения регистрационной записи об ипотеке требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя при том, что само право аренды прекратилось.

ООО "СибирьСтройИнвест" указывает на неправильное применение судами норм материального права и наличие оснований для признания отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке незаконным.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решения и постановления, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.12.2011 между ООО "СибирьСтройИнвест" (арендодатель) и ООО "Альфа Ритейл Компани" (арендатор) заключён договор аренды нежилых помещений N 00511100180 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение общей площадью 3 328,9 квадратных метра, (далее - часть объекта), расположенное в нежилом отдельно стоящем здании торгово-развлекательного центра "Весна" с подземной автостоянкой.

Договор аренды заключён сроком на 10 лет с 09.12.2011 по 08.12.2021 (пункт 2.3 договора аренды) и зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2012.

Часть объекта по акту приёма-передачи от 09.12.2011 передана ООО "Альфа Ритейл Компани".

20.12.2012 между публичным акционерным обществом Банком Зенит (далее - Банк Зенит) (залогодержатель) и ООО "Альфа Ритейл Компани" (залогодатель) заключён договор залога N 018/НСК/11-НКЛ-ЗНИ/1 (номер регистрации: 22-22-01/222/2012-777 от 17.01.2013), в соответствии с которым залогодатель передал залогодержателю право аренды по договору аренды.

20.07.2014 договор аренды расторгнут на основании уведомления ООО "СибирьСтройИнвест" об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о прекращении (ограничении, обременении) права от 25.07.2014 N 22-22-01/060/2014-708).

Вступившим в законную силу решением суда от 11.02.2015 по делу N А03-21849/2014 ООО "Альфа Ритейл Компани" было отказано в признании незаконными действий Управления Росреестра по исключению из ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды.

Вступившим в законную силу решением суда от 03.10.2014 по делу N А03-13271/2014 в удовлетворении исковых требований ООО "Альфа Ритейл Компани" о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды отказано.

В связи с прекращением действия договора аренды общество неоднократно уведомляло Банк Зенит об утрате им права залога по договору залога с предложением предоставить соответствующее подтверждение Управлению Росреестра.

Обращение общества оставлено Банком Зенит без рассмотрения.

ООО "СибирьСтройИнвест" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении ограничения (обременения) права в отношении ипотеки, установленной сроком с 17.01.2013 по 31.08.2015 в отношении части объекта, в соответствии с которой залогодателем является ООО "Альфа Ритейл Компани", залогодержателем - Банк Зенит.

Сообщением от 06.11.2015 N 22/001/080/2015-4675 обществу отказано в погашении регистрационной записи об ипотеке.

Не согласившись с полученным отказом в погашении регистрационной записи об ипотеке, ООО "СибирьСтройИнвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из положений пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), в силу которого погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании совместных заявлений залогодателя (ООО "Альфа Ритейл Компани") и залогодержателя (Банк Зенит).

Суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции об обращении с заявлением о прекращении ограничения в виде ипотеки ненадлежащим лицом.

Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующее.

В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или изменённым.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращёнными.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, прекращение права залога находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права, в данном случае права аренды.

Исходя из вышеназванных положений Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (совместное заявление залогодателя и залогодержателя) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учётом подтверждённого факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Само по себе погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (абзац второй пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации).

Поскольку материалами дела подтверждается, что право аренды прекратилось, то в силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для сохранения в ЕГРП записи об указанном залоге (обременении) отсутствовали, поэтому при обращении ООО "СибирьСтройИнвест" заявление о погашении регистрационной записи в отношении ипотеки подлежало удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

С учётом характера отношений, возникающих при рассмотрении Управлением Росреестра вопроса о сохранении в ЕГРП записи о залоге права аренды, суд кассационной инстанции считает, что принятый ненормативный правовой акт об отказе в погашении регистрационной записи в отношении ипотеки является неправомерным.

При таких обстоятельствах принятые судебные акты подлежат отмене, поскольку содержат выводы, не соответствующие имеющимся в деле доказательствам требованиям законодательства, регулирующего прекращения права залога, подлежащего применению к настоящим правоотношениям, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.

Суд кассационной инстанции считает возможным на основании установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств принять новый судебный акт об удовлетворении заявления ООО "СибирьСтройИнвест".

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 10.06.2016 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 25.08.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-976/2016 отменить, принять новый судебный акт.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "СибирьСтройИнвест" удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по заявлению о погашении регистрационной записи от 17.01.2013 N 22-22-01/222/2012-777 об ипотеке в отношении права аренды на часть объекта нежилого назначения, находящегося по адресу: город Барнаул, улица Малахова, дом 86в.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении права аренды на часть объекта нежилого назначения, находящегося по адресу: город Барнаул, улица Малахова, дом 86в.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Лошкомоева

Судьи

Н.В. Мелихов С.А. Мельник