Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 сентября 2013 г. N Ф04-4237/13 по делу N А46-31891/2012

г. Тюмень

17 сентября 2013 г.

Дело N А46-31891/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Клиновой Г.Н.

судей Комковой Н.М.

Триля А.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "БТА Банк" на решение Арбитражного суда Омской области от 25.02.2013 (судья Храмцов К.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 (судьи Рожков Д.Г., Кудрина Е.Н., Рябухина Н.А.) по делу N А46-31891/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестхимпром" (644035, г. Омск, проспект Губкина, д. 13, ОГРН 1025500515260, ИНН 5501053490) к закрытому акционерному обществу "ЭКООЙЛ" (644035, г. Омск, проспект Губкина, д. 13, ОГРН 1025500514115, ИНН 5501032002), акционерному обществу "БТА Банк" (Республика Казахстан, г. Алматы, ул. Жолдасбекова, д. 97, РНН 481400003792, БИК 193601317) о признании договора недействительным.

При участии третьих лиц: Главного управления по земельным ресурсам Омской области (г. Омск), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (г. Омск), Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (г. Омск), открытого акционерного общества "Омский каучук" (г. Омск), общества с ограниченной ответственностью "Омский завод синтетического каучука" (г. Омск), общества с ограниченной ответственностью "Омский завод органического синтеза" (г. Омск), закрытого акционерного общества "Омский завод пиролиза" (г. Омск), закрытого акционерного общества "Нефтехимсервис" (г. Омск), закрытого акционерного общества "Группа компаний "Титан" (г. Омск).

В заседании приняли участие представители:

от акционерного общества "БТА Банк" - Левичев С.В. по доверенности от 04.01.2013;

от общества с ограниченной ответственностью "Инвестхимпром" и от закрытого акционерного общества "Группа компаний "Титан" - Ахтырская Н.В. по доверенностям от 16.05.2012 (на 3 года) и от 30.11.2012.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Инвестхимпром" (далее - общество "Инвестхимпром") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "ЭКООЙЛ" (далее - общество "ЭКООЙЛ"), акционерному обществу "БТА Банк" (далее - общество "БТА Банк", заявитель) о признании договора N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007 (далее - договор об ипотеке N 07/161Z), заключенного между обществом "ЭКООЙЛ" и обществом "БТА Банк", недействительным в части установления ипотеки в отношении права аренды с 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 и применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 12.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Омский каучук" (далее - общество "Омский каучук"), общество с ограниченной ответственностью "Омский завод синтетического каучука" (далее - общество "Омский завод СК"), общество с ограниченной ответственностью "Омский завод органического синтеза" (далее - общество "Омский завод Оргсинтеза"), общество с ограниченной ответственностью "Омский завод пиролиза" (далее - общество "Омский завод пиролиза"), общество с ограниченной ответственностью "Нефтехимсервис" (далее - общество "Нефтехимсервис"), общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Титан" (далее - общество "ГК "Титан"), Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).

Определением от 18.02.2013 судом внесены изменения в наименования третьих лиц соответственно: закрытое акционерное общество "Омский завод пиролиза" (далее - общество "Омский завод пиролиза"), закрытое акционерное общество "Нефтехимсервис" (далее - общество "Нефтехимсервис"), закрытое акционерное общество "ГК "Титан" (далее - общество "ГК "Титан").

Решением суда от 25.02.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013, в удовлетворении иска отказано по основанию пропуска срока исковой давности. В мотивировочной части решения сделан вывод о недействительности в силу ничтожности договора N 07/161Z от 21.03.2007 об ипотеке (залоге недвижимого имущества) в части установления ипотеки в отношении права аренды с 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.

Не согласившись с выводами судов о недействительности договора об ипотеке N 07/161Z, общество "БТА Банк" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит исключить из мотивировочной части решения и постановления указанный вывод.

В обоснование доводов заявитель жалобы указывает, что предметом оспариваемого истцом договора об ипотеке N 07/161Z является залог права аренды земельного участка, а не сам земельный участок; действующее законодательство не исключает возможности передачи в ипотеку права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности независимо от целей, для которых предоставлен участок; к правоотношениям сторон судами неправильно применены нормы статей 62.1, 63 Федерального закона от 17.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ) и необоснованно не применены положения пункта 1.1 статьи 62 и пункта 2 статьи 69 указанного закона.

Также заявитель жалобы указывает, что дополнительным соглашением из договора аренды было исключено указание на размер долей в праве пользования земельным участком каждому из арендаторов, что судами не было учтено.

Поступившие от общества "ЭКООЛ" и общества "Инвестхимпром" в электронном виде отзывы на кассационную жалобу не содержит доказательств соблюдения требований части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем во внимание не принимаются.

Проверив в порядке статей 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как установлено судами, общество "ЭКООЙЛ" зарегистрировано в качестве юридического лица 14.07.1994 Городской регистрационной палатой Департамента недвижимости Администрации г. Омска.

Общество "Инвестхимпром" является акционером общества "ЭКООЙЛ", что подтверждается выписками о состоянии счета от 27.02.2007 и от 03.12.2012.

15.02.2005 между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодатель) и обществом "Омский каучук", обществом "Омский завод СК", обществом "Омский завод Оргсинтеза", обществом "Омский завод пиролиза", обществом "ЭКООЙЛ", обществом "Нефтехимсервис", обществом "ГК "Титан" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-С-14-5357, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет со множественностью лиц на стороне арендатора с указанием в пункте 1.1 договора размера долей, в том числе общества "ЭКООЙЛ" 593858/3469550 долей в праве пользования на земельный участок, относящийся к категории земель поселений в границах г. Омска общей площадью 3469550 кв.м, расположенный по адресу: просп. Губкина, 13 для производственных целей под здания, строения, сооружения (пункт 1.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке.

21.03.2007 между обществом "ЭКООЙЛ" (залогодатель, заемщик) и обществом "БТА Банк" (залогодержатель, кредитор) заключен договор N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества), по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком кредитору кредитных обязательств, возникших на основании договора банковского займа N 2000/07/100/776 от 20.03.2007 со всеми дополнительными соглашениями к нему установлена ипотека в отношении принадлежащих залогодателю на праве собственности объектов недвижимости и права аренды, указанных в содержащемся в договоре перечне, в котором в числе объектов, поименовано право аренды 593858/3469550 долей в праве пользования на земельный участок, сроком на 25 лет; земельный участок относится к категории земель поселений в границах г. Омска, общей площадью 3469550 кв. м., кадастровый номер 55:36:03 08 01:0063, расположен по адресу: г. Омск, просп. Губкина, 13. (пункт 1.1 договора).

Государственная регистрация указанного договора об ипотеке N 07/161Z произведена 19.06.2007.

В 2007 году между сторонами договора аренды земельного участка N Д-С-14-5357 от 15.02.2005 заключено соглашение, в соответствии с которым, в частности пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на двадцать пять лет с множественностью лиц на стороне арендатора, находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в г. Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 3469550 кв. м., в границах, указанных на кадастровой карте (плане) для производственных целей.

Государственная регистрация указанного соглашения произведена 06.06.2007.

26.07.2007 между обществом "ЭКООЙЛ" и обществом "БТА Банк" заключено дополнительное соглашение N 3 к договору об ипотеке N 07/161Z, которым в пункт 1.1 Раздела 1 "Предмет договора. Обеспечиваемые обязательства" внесены изменения в части перечня обеспечиваемых кредитных обязательств, а также указано, что все остальные положения данного подпункта (включая наименования и характеристики предмета залога) остаются без изменений. Указанные наименования и характеристики предмета залога приведены в приложении N1 к дополнительному соглашению.

В свою очередь, в приложении N 1 к дополнительному соглашению характеристика права аренды изложена следующим образом: "Право аренды сроком на 25 лет с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендованное имущество: находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в г. Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 3469550 кв.м., в границах, указанных на прилагаемом кадастровом плане, с кадастровым номером 55636:03 08 01:0063, местоположение которого установлено относительно нежилого строения с почтовым адресом: Советский АО, город Омск, Губкина проспект, дом 13".

Произведена государственная регистрация вышеуказанного дополнительного соглашения.

Полагая, что договор об ипотеке N 07/161Z, заключенный между обществом "ЭКООЙЛ" и обществом "БТА Банк", недействителен в части установления ипотеки в отношении права аренды 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 0801:0063 как не соответствующий действующему законодательству, общество "Инвестхимпром" обратилось с иском.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение в силе, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения ввиду пропуска срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, и заявления стороны о применении срока исковой давности.

В мотивировочной части решения судом сделан вывод о том, что договор об ипотеке N 07/161Z, заключенный между обществом "ЭКООЙЛ" и обществом "БТА Банк", является недействительной (ничтожной) сделкой в части установления ипотеки в отношении права аренды с 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, как не соответствующей положениям статьи 5, пункту 1 статьи 62.1, пункту 1 статьи 63 Федерального закона N 102-ФЗ.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые решение и постановление судом в указанной части подлежат изменению, а выводы о недействительности в силу ничтожности оспариваемого договора - исключению из мотивировочной части оспариваемых судебных актов исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Из пункта 5 статьи 5 Федерального закона N 102-ФЗ следует, что право аренды может являться предметом залога.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона N 102-ФЗ арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 1 статьи 63 Федерального закона N 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Федерального закона N 102-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 62.1 Федерального закона N 102-ФЗ определено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, Федеральный закон N 102-ФЗ по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. При этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.

Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Делая вывод о том, что договор об ипотеке N 07/161Z является ничтожной сделкой в части установления ипотеки в отношении права аренды 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий положениям статьи 63 Федерального закона N 102-ФЗ, суды исходили из того, что в данном случае земельный участок предоставлялся в целях, не предполагающих его использование для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность возникновения ипотеки.

Между тем, суды не учли, что в настоящем деле предметом договора об ипотеке N 07/161Z является залог права аренды, а не залог самого земельного участка, в связи с чем, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона N 102-ФЗ.

В рассматриваемом случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой зданий и сооружений, находящихся на этом участке, исходя из этого нормы главы ХI Федерального закона N 102-ФЗ, определяющие особенности ипотеки земельных участков (статьи 64, 64.2, 65), к такому договору не применяются. К отношениям сторон подлежат применению нормы главы ХII Федерального закона N 102-ФЗ, устанавливающие особенности ипотеки зданий и сооружений.

В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Федерального закона N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" нормы главы ХI Федерального закона N 102-ФЗ распространяются только на те случаи ипотеки, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здания (сооружения).

Принимая во внимание, что право аренды земельного участка не является самостоятельным объектом, что ипотека в отношении права аренды по договору N 07/161Z не противоречит требованиям законодательства, что оспариваемый договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключен на срок более чем пять лет, при это арендодатель уведомлен о состоявшемся залоге (письмо от 21.06.2007), оснований для вывода о недействительности оспариваемого договора об ипотеке не имеется.

Таким образом, применив нормы материального права, не подлежащие применению, суды сделали неправильный вывод о недействительности договора об ипотеке N 07/161Z в части установления ипотеки в отношении права аренды с 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.

Поскольку судами неправильно применены нормы материального права и фактические обстоятельства не нуждаются в дополнительном исследовании, то вынесенные по делу судебные акты в оспариваемой части подлежат изменению, а выводы о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке N 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между закрытым акционерным обществом "ЭКООЙЛ" и акционерным обществом "БТА Банк" в части установления ипотеки в отношении права аренды с 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, подлежат исключению из мотивировочной части судебных актов.

В остальной части судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 25.02.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 по делу N А46-31891/2012 изменить, исключив из мотивировочной части вывод о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке N 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между закрытым акционерным обществом "ЭКООЙЛ" и акционерным обществом "БТА Банк" в части установления ипотеки в отношении права аренды с 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.Н. Клинова

Судьи

Н.М. Комкова А.В. Триль