Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 декабря 2013 г. N Ф04-7222/13 по делу N А03-7783/2013

г. Тюмень

3 декабря 2013 г.

Дело N А03-7783/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Герклотца Андрея Алексеевича на постановление от 24.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сухотина В.М., Кайгородова М.Ю., Мухина И.Н.) по делу N А03-7783/2013 по иску муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (659300, г. Бийск, пер. Коммунарский, 16/2, ОГРН 1022200565364, ИНН 2226008301) к индивидуальному предпринимателю Герклотцу Андрею Алексеевичу (ОГРНИП 306220402000024, ИНН 220411785040) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 136 442,07 руб. за период с 04.10.2007 по 30.04.2013, пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 251 814,13 руб. за период с 11.11.2007 по 30.04.2013.

Другие лица, участвующие в деле: Герклотц Алексей Павлович, Герклотц Галина Петровна.

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Герклотца Андрея Алексеевича - Гутковская Я.В. по доверенности от 24.06.2013; от Герклотца Алексея Павловича, Герклотц Галины Петровны - Гутковская Я.В. по доверенности от 18.07.2013.

Суд установил:

Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Герклотцу Андрею Алексеевичу (далее - ИП Герклотц А.А., предприниматель, ответчик) о взыскании в доход муниципального образования город Бийск задолженности по арендной плате в размере 1 136 442,07 руб. за период с 04.10.2007 по 30.04.2013, пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 251 814,13 руб. за период с 11.11.2007 по 30.04.2013.

В качестве правового основания истец сослался на статьи 329, 330, 395, 606, 607,614, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Герклотц Алексей Павлович и Герклотц Галина Петровна.

Решением от 31.07.2013 Арбитражного суда Алтайского края (судья Зверева В.А.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением от 24.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 31.07.2013 отменено, принят новый судебный акт. С ответчика в доход бюджета муниципального образования город Бийск взыскано 798 811,04 руб. долга, 110 597,59 руб. пени, всего - 909 408,63 руб. В остальной части в иске отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 21 188,17 руб. государственной пошлины.

ИП Герклотц А.А. обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь не несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам, неправильное применение судом норм материального права, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции или принять по делу новый судебный акт.

По мнению кассатора, апелляционный суд ошибочно признал действующим договор аренды земли от 02.07.2004 N 669/2 и необоснованно квалифицировал его как договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора; неправомерно взыскал с ответчика плату, применив удельный показатель кадастровой стоимости, не соответствующий данным государственного кадастра недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.

В судебном заседании представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал, изложил позицию третьих лиц, согласных с доводами кассационной жалобы.

Также представителем ответчика заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов: стоимости проездных билетов на сумму 7 083,60 руб., стоимости услуг представителя в размере 25 000 руб.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика и третьих лиц, проверив в порядке статей 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, муниципальному образованию г. Бийск на праве собственности принадлежит земельный участок из земель поселений, общей площадью 5401, 81 кв. м, кадастровый номер 22:65:011304:0009, расположенный по адресу: г. Бийск, ул. Калинина, 4, 12.

На указанном земельном участке располагаются нежилые здания: литер Ж, площадью 632,8 кв. м, литер А, площадью 348,1 кв. м, литер Д, площадью 13,2 кв. м, здание гаража, площадью 627,7 кв. м, здание БРУ, площадью 238,6 кв. м, принадлежавшие на праве собственности Логиновой Е.Е.

02.07.2004 между Муниципальным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска" (арендодатель) и Логиновой Е.Е. (арендатор) на основании постановления администрации города Бийска от 12.05.2004 N 1097 заключен договор аренды земли N 669/2, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды с 02.07.2004 сроком на пять лет земельный участок, кадастровый номер 22:65:011304:0009, площадью 5401,81 кв. м, расположенный по адресу: г. Бийск, ул. Калинина, 4, ул. Калинина, 12, для эксплуатации нежилых зданий.

05.09.2007 между Логиновой Е.Е. (даритель) и Герклотц А.А. (одаряемый) был заключен договор дарения здания (литер Ж), площадью 632,8 кв. м, здания (литер А), площадью 348, 1 кв.м, расположенных по адресу: г. Бийск, ул. Калинина, 4, 12.

Право собственности Герклотц А.А. на указанные здания зарегистрировано 04.10.2007, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации серия 22 АБ N 117133, серия 22 АБ N 117132.

Остальные три здания перешли в собственность Герклотц А.П. и Герклотц Г.П., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.08.2009 серия N 22АБ N 745825, серия АБ N 748529, серия АБ 22N 748526, серия АБ N 748527.

Таким образом, на земельном участке площадью 5401,81 кв. м стали располагаться здания, принадлежащие нескольким собственникам.

Однако договор аренды земельного участка между ответчиком и органом местного управления не заключался.

Полагая, что с момента приобретения ответчиком права собственности на нежилые здания (литер А, литер Ж), расположенные по адресу: г. Бийск, ул. Калинина, 4, 12, к ответчику перешло право пользования земельным участком в том же объеме и на тех же основаниях, что и предыдущему собственнику нежилых зданий, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что к ответчику перешло право на заключение договора аренды на условиях, указанных в договоре аренды земли от 02.07.2004 N 669/2, а не права и обязанности по указанному договору, срок действия договора истек, доказательства заключения договора аренды с ответчиком истец суду не представил, истец не доказал свое право на взыскание с ответчика задолженности по договору, истец вправе требовать взыскания с ответчика неосновательного обогащения, однако истец своим правом на изменение иска не воспользовался.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и принимая новый судебный акт, руководствуясь статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 552 ГК РФ, пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), пришел к выводу, что лица, приобретшие объекты недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, приобретают право пользования данным земельным участком на праве аренды, к собственникам объектов недвижимости переходит право пользования спорным земельным участком на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных правовых норм, приведенному в пункте 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положение гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Данные правовые позиции изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.

Руководствуясь указанными нормами, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, о том, что действующее законодательство не предусматривает факт продажи объекта недвижимости в качестве основания прекращения договора аренды. В пункте 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 прямо разъяснено, что покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды. Следовательно, в данном случае спорным может являться вопрос о размере участка, исходя из которого подлежит определению размер задолженности ответчика.

Как установлено судами, договор аренды между истцом и ИП Герклотц А.А. не заключен, оснований считать прекращенным договор аренды от 02.07.2004 N 669/2 не имеется.

Из материалов дела также следует, что новые собственники зданий не намеревались оформлять договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем обратились в ООО "Азимут-С" для проведения межевания общего земельного участка с целью определения земельных участков, необходимых для использования каждого здания.

На основании указанной заявки относительно земельного участка с кадастровым номером 22:65:011304:9, общей площадью 5401,81 кв. м было проведено межевание, и участок был разделен на 5 отдельных участков:

1. кадастровый номер 22:65:011304:65, площадь 2756 кв. м, (здание литер Ж, площадью 632,8 кв. м);

2. кадастровый номер 22:65:011304:66,.площадь 511 кв. м, (здание литер А, площадью 348,1 кв. м);

3. кадастровый номер 22:65:011304:63, площадь 658 кв. м, (здание БРУ, площадью 238,6 кв. м.);

4. кадастровый номер 22:65:011304:67, площадь 58 кв. м, (здание литер Д, площадью 13,2 кв. м.);

5. кадастровый номер 22:65:011304:64, площадь 1419 кв. м, (здание гаража, площадью 627,7 кв. м.), здание гаража, площадью 627,7 кв. м.

Данные сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости 18.07.2012, что подтверждается кадастровыми паспортами на данные земельные участки.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Согласно частям 4, 5 статьи 24 Закона N 221-ФЗ внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Учитывая статус сведений об образованных земельных участках, отсутствие доказательств регистрации каких-либо прав на них, суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что данные сведения не могут учитываться в качестве оснований для определения размера задолженности по действующему договору аренды сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 22:65:011304:9.

Таким образом, приведенные заявителем жалобы доводы не являются основанием для освобождения от обязанности вносить плату за землю.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Составленный истцом расчет, как установлено судом апелляционной инстанции, соответствует данному требованию.

С учетом применения исковой давности по заявлению ответчика суд апелляционной инстанции правильно установил, что арендная плата подлежит взысканию за период с 21.05.2010 (исковое заявление подано 21.05.2013) по 30.04.2013 в сумме 798 811,04 руб., в связи с чем требование о взыскании пени обоснованно удовлетворено в части на сумму 110 597,59 руб.

Подлежат отклонению также доводы заявителя кассационной жалобы о неверном расчете суммы долга по причине применения кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Заявитель ссылается на указанную в кадастровой выписке на спорный земельный участок кадастровую стоимость земельного участка, равную 1 240,30 руб./кв. м. Сведения о данном земельном участке были внесены в государственный кадастр недвижимости 03.06.2003.

Однако примененная для расчета долга в спорный период (с 21.05.2010 по 30.04.2013) кадастровая стоимость соответствует фактическому функциональному использованию земельного участка, постановлению администрации Алтайского края от 28.12.2009 N 546 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки населенных пунктов Алтайского края", вступившему в силу с 01.01.2010, которым признано утратившим силу постановление администрации края от 13.04.2004 N 162 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Алтайского края".

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что оснований для отмены либо изменения судебного акта, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Исходя из положений статьи 110 АПК РФ, учитывая, что в удовлетворении кассационной жалобы отказано, заявление ответчика о взыскании судебных расходов, связанных с представлением интересов в кассационной инстанции, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 24.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-7783/2013 Арбитражного суда Алтайского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отказать индивидуальному предпринимателю Герклотцу Андрею Алексеевичу в удовлетворении заявления о возмещении судебных расходов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Тихомиров