Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2014 г. N Ф04-2069/13 по делу N А03-9571/2012

г. Тюмень

10 апреля 2014 г.

Дело N А03-9571/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 10 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лошкомоевой В.А.

судей Коробейниковой О.С. Мелихова Н.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Сизиковой Л.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Кучеренко Юрия Александровича на определение от 02.12.2013 (судья Назаров А.В.) Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 10.02.2014 (судья Кудряшева Е.В., Усенко Н.А., Фролова Н.Н.) Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-9571/2012 о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества - фирма "Алтис" (656000, Алтайский край, город Барнаул, проспект Калинина, 28, ИНН 2224001290, ОГРН 1022201520670) по заявлению конкурсного управляющего открытым акционерным обществом - фирма "Алтис" Пицуна Виктора Евтихьевича к Косолапову Александру Владимировичу о признании договора купли-продажи от 02.11.2011 недействительным и применении последствий его недействительности.

Другие лица, участвующие в деле: Кучеренко Юрий Александрович, Сизов Артем Сергеевич.

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Кулакова Л.А.) в заседании участвовали представители Кучеренко Ю.А. Ларский К.А. по доверенности от 05.04.2014, общества с ограниченной ответственностью АЦПП "Фемида" Пашкова О.С. по доверенности от 25.10.2013.

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Остроумов Б.Б.) в заседании представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Суд установил:

конкурсный управляющий открытым акционерным обществом - фирма "Алтис" (далее - ОАО "Алтис") 09.07.2013 обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.11.2011 между ОАО "Алтис" и Косолаповым Александром Владимировичем, применении последствий признания сделки недействительной: в виде обязания Косолапова А.В. возвратить ОАО "Алтис" здание участка металлических изделий с пристроями литеры 81, 81А, общей площадью 1 549,3 квадратных метра, расположенное по адресу: Алтайский край, город Барнаул, проспект Калинина, 28, кадастровый номер 22:63:000000:0000:53 5/271/81:++++/++; восстановлении права требования Косолапова А.В. к ОАО "Алтис" о возврате уплаченных 2 600 589 рублей 67 копеек.

Определением суда от 02.12.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.02.2014, заявленные требования удовлетворены.

С определением от 02.12.2013 и постановлением от 10.02.2014 не согласился Кучеренко Ю.А., в кассационной жалобе просит их отменить.

Заявитель считает, что вывод суда о заниженной стоимости объекта недвижимости не подтверждён доказательствами, так как право аренды переходит к новому владельцу в силу закона. Цена здания отличается от рыночной стоимости, определённой экспертом, на 0,69 раза, что находится в пределах погрешности. Суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до разрешения спора в Октябрьском районном суде, поскольку применение последствий недействительности сделки зависит от рассмотрения спора по существу в суде общей юрисдикции.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель общества с ограниченной ответственностью АЦПП "Фемида" с кассационной жалобой не согласился, считает судебные акты соответствующими закону.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность определения и постановления, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 02.11.2011 между ОАО "Алтис" (продавец) и Косолаповым А.В. (покупатель) заключён договор купли-продажи здания участка металлических изделий с пристроями литеры 81, 81А, общей площадью 1 549,3 квадратных метра, расположенного по адресу: Алтайский край, город Барнаул, проспект Калинина, 28, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:535/271/81:++++/++ (далее - договор от 02.11.2011).

Пунктом 1.4 договора от 02.11.2011 стороны установили, что одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости к покупателю переходит право пользования земельным участком (согласно сложившемуся порядку пользования), находящимся по адресу: город Барнаул, проспект Калинина, 26, общей площадью 883 143 квадратных метра, кадастровый номер 22:63:020224:0006.

Согласно пункту 3.1 договора от 02.11.2011 сумма договора включает цену на объект недвижимости и цену права аренды земельного участка и составляет 2 600 589 рублей 67 копеек.

Указанное нежилое помещение передано покупателю по акту приёма-передачи от 02.11.2011.

25.11.2011 зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости за Косолаповым А.В.

Решением от 10.01.2013 Арбитражного суда Алтайского края ОАО "Алтис" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Пицун В.Е.

Конкурсный управляющий, посчитав, что договор купли-продажи от 02.11.2011 заключён в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом, имущество продано по заниженной цене, обратился с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что сделка совершена в течение одного года до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, спорный объект недвижимости отчуждён по цене более чем в два раза ниже его рыночной стоимости, основания для проведения повторной экспертизы отсутствуют. Применяя последствия недействительности сделки и обязывая Косолапова А.В. возвратить ОАО "Алтис" здание участка металлических изделий с пристроями литеры 81, 81А, общей площадью 1 549,3 квадратных метра, расположенного по адресу: Алтайский край, город Барнаул, проспект Калинина, 28, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:535/271/81:++++/++, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект имеется в натуре, переход права собственности к третьим лицам не регистрировался.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, посчитал, что по спорному договору передано именно право собственности на объект и право аренды земельного участка, принял во внимание обстоятельства, установленные по делу N А03-1018/2009, несмотря на несовпадение лиц, участвующих в данных делах.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 3 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

Из пункта 1.1 договора от 02.11.2011 следует, что предметом договора являлось здание участка металлических изделий с пристроями литеры 81, 81А, общей площадью 1 549,3 квадратных метра, расположенного по адресу: Алтайский край, город Барнаул, проспект Калинина, 28, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:535/271/81:++++/++.

В пункте 1.3 названного договора оговорено, что объект находится на земельном участке общей площадью 883 143 квадратных метра, который предоставлен продавцу в аренду для эксплуатации зданий и сооружений завода. Согласно сложившемуся порядку пользования продавец использует земельный участок общей площадью 14 806 квадратных метров.

Пунктом 1.4 договора от 02.11.2011 предусмотрено, что одновременно с передачей права собственности на объект к покупателю переходит право пользования вышеуказанным земельным участком.

В пункте 3.1 договора от 02.11.2011 указано, что сумма договора включает цену объекта и цену права аренды земельного участка.

Пунктом 3 части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если здание (помещение в нём), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исходя из названных норм права и конкретных обстоятельств, суды не исследовали договор, заключённый между ОАО "Алтис" и администрацией города Барнаула, на аренду земельного участка общей площадью 883 143 квадратных метра, возможность заключения договора аренды на земельный участок под отдельно стоящим зданием участка металлических изделий с пристроями литеры 81, 81А общей площадью 1 549, квадратных метра, расположенным по адресу: Алтайский край, город Барнаул, проспект Калинина, дом 28, либо заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, и в зависимости от этого каковой может быть стоимость права аренды, либо на основании системного толкования условий договора от 02.11.2011 и воли сторон продавцом отчуждался только объект недвижимости, а судьба земельного участка следовала за продаваемым зданием в силу закона.

Также судами неправильно применены последствия недействительности сделки.

Пункт 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусматривает, что сделки, совершённые должником или другими лицами за счёт должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем законе.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии со статьёй 61.2 Закона о банкротстве всё, что было передано должником или иным лицом за счёт должника или в счёт исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возвратить имущество в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Применяя последствия недействительности спорной сделки, суды обязали Косолапова А.В. возвратить ОАО "Алтис" здание участка металлических изделий с пристроями литеры 81, 81А, общей площадью 1 549,3 квадратных метра, расположенное по адресу: Алтайский край, город Барнаул, проспект Калинина, 28, кадастровый номер 22:63:000000:0000:53 5/271/81:++++/++, полученное в результате исполнения сделки.

Вопрос о возможности его возврата в конкурсную массу в натуре при разрешении спора остался неисследованным, поскольку судами не было установлено, что на момент принятия судебного акта арбитражным судом первой инстанции Косолапов А.В. оставался фактическим владельцем проданных ему объектов недвижимости.

Из материалов дела таких доказательств не усматривается, в деле имеется договор купли-продажи спорного объекта недвижимости от 27.02.2012, заключённый между Косолаповым А.В. (продавец) и Кучеренко Ю.А. (покупатель), согласно которому продавец продал в собственность покупателя спорный объект недвижимости за 2 900 000 рублей. Несмотря на заявление Кучеренко Ю.А. о нахождении здания в его владении, суды не приняли во внимание данный факт, ссылаясь лишь на то, что право собственности на спорный объект зарегистрировано за Косолаповым А.В.

Из представленных в материалы дела постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника от 14.11.2013 и акта о наложении ареста (описи имущества) от 15.11.2013, объяснения, полученного судебным приставом-исполнителем ОСП Октябрьского района города Барнаула Герман С.Б. 15.11.2013 от Кучеренко Ю.А., следует, что вышеуказанный объект недвижимости находится в фактическом владении Кучеренко Ю.А., в котором он осуществляет предпринимательскую деятельность, несёт бремя содержания имущества. Данный факт является препятствием в возврате имущества Косолаповым А.В. в порядке применения последствий недействительности сделки, поскольку наличие регистрации права собственности не свидетельствует о том, у кого имущество находится во владении.

Таким образом, в случае отсутствия у собственника спорного имущества судебные акты в части применения последствий недействительности сделки в отношении этого имущества являются неисполнимыми.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд приходит к выводу о том, что в нарушение требований статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятые по делу судебные акты приняты без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств.

Неполное исследование обстоятельств дела привело к неправильному применению норм материального права, что является основанием к отмене судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

При новом рассмотрении суду следует дать оценку условиям договора купли-продажи от 02.11.2011 в их совокупности. В соответствии положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации и направленностью воли сторон, условиям ранее заключённого договора аренды земельного участка суду необходимо установить, в чьём фактическом владении находится спорное имущество. Суду следует рассмотреть заявленное требование с учётом установленного и норм права, подлежащих применению, а также возможность применения последствий недействительности сделки, в отношении которой возник спор, к сторонам сделки.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 02.12.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 10.02.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-9571/2012 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.А. Лошкомоева

Судьи

О.С. Коробейникова Н.В. Мелихов