Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 декабря 2014 г. N Ф04-13145/14 по делу N А03-5354/2014

г. Тюмень

29 декабря 2014 г.

Дело N А03-5354/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа-Сервис" (истца) на решение от 19.06.2014 Арбитражного суда Алтайского края (судья Зверева В.А.) и постановление от 19.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Кайгородова М.Ю., Ярцев Д.Г.) по делу N А03-5354/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Группа-Сервис" (656922, Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 307, ОГРН 1032202070823, ИНН 2223043724) к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172) об оспаривании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, об обязании продлить срок договора аренды.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Группа-Сервис" (истца) - Машкин С.А. по доверенности от 09.01.2014;

от Главного управления имущественных отношений Алтайского края (ответчика) - Цапко А.Ю. по доверенности от 21.07.2014 N 24/8989.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Группа-Сервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - управление) о признании уведомления от 07.03.2014 N 24/2921 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды незаконным и обязании ответчика продлить срок действия договора от 24.02.2009 N 1256-з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор аренды N1256-з), на тех же условиях со дня вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования со ссылкой на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 2, 3, 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) мотивированы преимущественным правом истца на продление договора аренды, предоставленного для строительства, а также отсутствием оснований для одностороннего отказа ответчика от продления срока договора аренды.

Решением от 19.06.2014 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 19.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе (с учетом дополнений) общество просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы общество указывает, что суды не приняли во внимание, что в производстве Арбитражного суда Алтайского края находится дело N А03-6472/2014 по заявлению общества об оспаривании действий администрации по исключению из плана организации рынков на территории Алтайского края (постановление администрации Алтайского края от 08.05.2007 N 195) специализированного рынка (решением от 25.09.2014 Арбитражного суда Алтайского края действия администрации признаны незаконными), находящегося по адресу: г. Барнаул, ул. Павловский тракт, 307; земельный участок был выделен обществу задолго до утверждения генерального плана города Барнаула (постановление администрации Алтайского края от 15.08.2007 N 2525, решение Барнаульской городской Думы от 26.02.2010 N 245); отказ управления от исполнения договора является ответом на заявление истца о продлении договора аренды; истец использовал арендуемый земельный участок согласно его целевому назначению, осуществлял строительство; оснований для отказа в продлении договора аренды земельного участка у управления не имелось, так как заявителю необходимо закончить строительство незавершенных объектов рынка; нахождение земельного участка в зоне многоэтажной и преимущественно общественно деловой застройки не влечет изменения целевого использования данного участка, нарушения градостроительных регламентов, либо изменение разрешенного использования спорного участка; вывод судов о продлении договора аренды на неопределенный срок не соответствует обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель управления возражал против удовлетворения жалобы.

Заявленное представителем общества до рассмотрения кассационной жалобы ходатайство о приобщении к материалам дела новых доказательств отклонено в связи с отсутствием у суда кассационной инстанции таких полномочий в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации города Барнаула от 12.10.2004 N 3096 обществу было согласовано место размещения рынка по продаже автомобилей и запасных частей на земельном участке примерной площадью 5 га по адресу: г. Барнаул, ул. Павловский тракт, 307, утвержден акт выбора земельного участка для строительства объекта, выдано разрешение от 22.06.2006 N 56 на строительство объекта.

Стороны заключили договор 09.02.2007 N 13324 аренды земельного участка площадью 5,2503 га для строительства рынка сроком на пять лет.

Постановлением администрации города Барнаула от 31.01.2007 N 211 к земельному участку, расположенному по адресу: г. Барнаул, ул. Павловский тракт, 307, присоединен земельный участок примерной площадью 4 га, утвержден акт выбора земельного участка для строительства от 14.12.2005 N 1517.

Постановлением администрации города Барнаула 15.08.2007 N 2535 утвержден проект границ земельного участка по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, категории "земли населенного пункта", площадью 9,0937 га, для эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей.

В результате проведенных землеустроительных работ сформирован новый земельный участок, площадью 9,0937 га, с кадастровым номером 22:63:030309:6, поставленный на кадастровый учет 17.11.2009 с разрешенным использованием: для строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей (кадастровый паспорт земельного участка от 20.09.2014 N 22/14-337588).

После получения разрешительной документации общество обратилось в управление с заявлением от 24.10.2007 о предоставлении в аренду земельного участка и получило от него отказ, который оспорило в арбитражном суде.

Решением от 12.01.2009 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-9396/2008 отказ управления от 14.07.2008 N АИ-7436 в заключении договора аренды земельного участка, площадью 9,0937 га, по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, признан недействительным; суд обязал управление в срок до 12.02.2009 заключить с обществом договор аренды земельного участка с целью использования для строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей на аналогичных условиях договора аренды земельного участка от 09.02.2007 N 13324.

Во исполнение упомянутого решения суда между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) на основании распоряжения управления от 24.02.2009 N 613 заключен договор аренды N 1256-з, в соответствии с которым арендодателем в пользование арендатора сроком на пять лет (до 24.02.2014) передан земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:030309:6, площадью 9,0937 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, для строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей.

На указанном земельном участке общество 31.05.2008, 13.08.2008, 17.05.2013, 11.11.2013 зарегистрировало право собственности на объекты недвижимости: локальные очистные сооружения, канализационную сеть, водопроводную сеть, пожарный резервуар, кабельную линию электропередач, освещение территории рынка, мачты освещения, административное здание площадью 64,5 мI, здания контрольно-пропускного пункта, литера В, Д, площадью 5,9 мI каждое, объект незавершенного строительства площадью 647,1 мI (со степенью готовности 9 процентов), объект незавершенного строительства площадью 185,3 мI (со степенью готовности 4 процента), объект незавершенного строительства площадью 358,3 мI (со степенью готовности 4 процента), административное здание, площадью застройки 343, 5 мI.

По распоряжению администрации г. Барнаула от 18.06.2007 N 227 обществу сначала было выдано разрешение N 9 на право организации специализированного рынка сроком до 01.06.2008, затем распоряжением администрации от 09.06.2008 N 177 данное разрешение было продлено и истцу выдано новое разрешение N 10 на право организации специализированного рынка сроком до 01.06.2013.

Отказ в дальнейшем продлении разрешения на право организации специализированного рынка был признан незаконным в судебном порядке и вступившим 29.05.2014 в законную силу решением от 04.02.2014 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-9278/2013 на администрацию возложена обязанность по продлению разрешения на пять лет.

Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула первоначально выдал истцу разрешение на строительство рынка N 56. Разрешением комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула от 25.10.2013 N RU 22302000-369 срок строительства установлен до 25.06.2014.

Общество 21.01.2014 обратилось в управление с заявкой N 239 о продлении договора аренды N 1256-з, которая получена управлением 21.01.2014.

Управление письмом от 20.02.2014 N 24/2055 продлило срок рассмотрения указанного заявления на 30 дней, указав, что решение о продлении срока договора аренды N 1256-з будет принято после получения управлением необходимых документов из кадастровой палаты по Алтайскому краю.

Уведомлением от 07.03.2014 N 24/2921 управление, сославшись на продление в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договора аренды N 1256-з на неопределенный срок, сообщило истцу об одностороннем отказе от исполнения договора аренды N 1256-з на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

В этом же уведомлении управление указало, что возражает против дальнейшего продления договора аренды N 1256-з.

Общество, не согласившись с односторонним отказом управления от исполнения договора и от его продления, обратилось в суд с настоящим иском.

Руководствуясь положениями статей 263 ЗК РФ, статей 1, 22, 40, 85 ЗК РФ, статей 1, 36 ГрК РФ, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", проанализировав материалы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что поскольку в соответствии с внесенными постановлением администрации Алтайского края от 28.06.2013 N 338 изменениями в постановление от 08.05.2007 N 195 в настоящее время специализированный рынок по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 исключен из плана организации рынков на территории Алтайского края, земельный участок расположен в функциональной зоне многоэтажной и преимущественно общественной застройки, не предусматривающей размещение розничных рынков, объект недвижимости, для строительства которого предоставлялся в аренду земельный участок, построен, однако в эксплуатацию не введен, то есть цель аренды, для которой договор аренды продлевался на пять лет, не достигнута, общество, ненадлежащим образом исполняет обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства, то у администрации не имелось оснований для продления срока договора аренды.

Кроме того, признав договор аренды N 1256-з продленным на неопределенный срок, суды, основываясь на нормах статьи 46 ЗК РФ, статей 450, 610, 621 ГК РФ, с учетом сложившихся правоотношений сторон, посчитали, что ответчик как арендодатель на законном основании отказался от договора аренды.

Между тем суды не учли следующее.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленным этой статьей.

В пункте 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ содержится указание на то, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Судами установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что срок договора аренды N 1256-з равен пяти годам и истекает 24.02.2014. Общество обратилось 24.01.2014 за продлением договора аренды N 1256-з в целях окончания строительства рынка, то есть до окончания срока его действия.

Законодательством, регулирующим аренду земельного участка, не предусмотрено продление срока договора аренды на неопределенный срок в связи с длительным рассмотрением арендодателем заявления арендатора о его продлении, направленного за месяц до истечения срока действия договора.

Следовательно, договор аренды N 1256-з не является продленным на неопределенный срок после 24.02.2014, и у управления отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Доказательств того, что общество не имеет намерений достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, судами не выявлено.

Напротив, судами установлено, что на спорном земельном участке, помимо законченных строительством объектов недвижимости, на которые у истца зарегистрировано право собственности, имеются принадлежащие обществу объекты незавершенного строительства. К тому же на момент обращения с заявлением о продлении срока действия договора аренды N 1256-з у истца имелись разрешения на организацию и строительство специализированного рынка.

Поэтому истец, как собственник объекта незавершенного строительством, имеет преимущественное право на получение занятого этими объектами земельного участка в аренду для завершения строительства.

Кроме того, возражая против продления договора аренды N 1256-з, управление не указало в уведомлении причины, в связи с которыми оно не желает продлить срок действия договора.

Таким образом, при отказе от договора аренды N 1265-з и от его продления ответчик не учел правовой режим земельного участка, предоставленного в целях строительства, для прекращения договора аренды которого существуют специальные основания; разрешенное использование земельного участка "для строительства рынка"; преимущественное право истца на продление договора аренды ввиду нахождения на предоставленном в аренду земельном участке уже возведенных и принадлежащих обществу объектов недвижимости, а также объектов незавершенного строительства, что свидетельствует о намерении истца достичь цели строительства, для которой предоставлен спорный земельный участок; действующие на момент обращения арендатора с заявлением о продлении договора разрешения на организацию рынка и его строительство. Вследствие чего у управления отсутствует право на отказ от договора аренды N 1256-з и его продления в силу статей 35, 46 ЗК РФ.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает неправомерным отказ ответчика от договора аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства, и продлении его срока, а обжалуемые судебные акты об отказе в удовлетворении заявленных требований - незаконными.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования всех доказательств с соблюдением требований статей 67, 68, 71 АПК РФ, но неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции находит возможным принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Расходы заявителя на уплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на управление.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.06.2014 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 19.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-5354/2014 отменить, принять новый судебный акт.

Признать незаконным односторонний отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края от исполнения договора от 24.02.2009 N 1256-з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и от его продления, выраженный в уведомлении от 07.03.2014 N 24/2921; обязать Главное управление имущественных отношений Алтайского края продлить указанный договор аренды на тех же условиях.

Взыскать с Главного управления имущественных отношений Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Группа-Сервис" 7 000 руб. расходов по государственной пошлине.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров