Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 января 2015 г. N Ф04-13777/14 по делу N А46-4669/2014

г. Тюмень

27 января 2015 г.

Дело N А46-4669/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Аникиной Н.А.

судей Дубининой Т.Н.

Кисляковой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Трениной М.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" на решение от 02.09.2014 Арбитражного суда Омской области и постановление от 11.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-4669/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" (644045, г. Омск, ул. Блюхера, д. 8, кв. 2, ИНН 5501077660, ОГРН 1045501007518) к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" (644043, г. Омск, ул. Набережная Тухачевского, 16, ИНН 5503111531, ОГРН 1075503006886) о понуждении к заключению договора.

Третьи лица, участвующие в деле: Жилищно-строительный кооператив "Центральный-1", общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания Трейс-Регион", Степанова Н.А., Лукьянчиков Ю.И

В заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Мартыненко Ю.В.) приняли участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" - Симонов А.В. по доверенности от 19.05.2014; представитель общества с ограниченной ответственностью "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" - Янюк О.А. по доверенности от 31.03.2014; представитель Степановой Н.А - Зурашвили Г.Г. по доверенности 05.09.2014.

С у д у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" (далее - общество "Сибирское ремонтно-строительное предприятие") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" (далее - общество "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ") о понуждении к заключению договоров участия в долевом строительстве на 3-х комнатную квартиру N 5 на втором этаже общей площадью 105, 24 кв.м.; на 1-комнатную квартиру N 42 на восьмом этаже, общей площадью 44,22 кв.м.; на 2-х комнатную квартиру N33, на шестом этаже, общей площадью 46,49 кв.м., расположенных в доме N1 (65-67) по ул. Энтузиастов в Советском административном округе г. Омска.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Жилищно-строительный кооператив "Центральный-1" (далее - кооператив, ЖСК "Ценртральный-1"), общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания Трейс-Регион" (далее - общество "Строительная компания Трейс-Регион"), Степанова Н.А., гр. Лукьянчиков Ю.И.

Решением от 02.09.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Гущин А.И.) требования удовлетворены. Суд понудил общество "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" заключить с обществом "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" договоры участия в долевом строительстве на обозначенные квартиры на условиях, предусмотренных проектами договоров участия в долевом строительстве N 5, N 33, N 42 от 27.06.2014, предложенных истцом.

Постановлением от 11.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кудрина Е.Н., Грязникова А.С., Солодкевич Ю.М.) решение суда от 02.09.2014 оставлено без изменения.

Общество "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить полностью решение суда и постановление апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылается на незаключенность предварительных договоров участия в долевом строительстве в связи с несогласованностью сторонами существенных условий о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийном сроке на объект долевого строительства. Проекты договоров долевого участия, представленные истцом, также не содержит условие о сроке передачи объекта долевого строительства, являющееся существенным. Выводы судов о прекращении обязательств зачетом нормативно не обоснованы, поскольку обязательства по оплате на основании предварительного договора не возникли на момент его подписания. Кроме того, судами не учтены обстоятельства относительно прав физических лиц на спорные квартиры.

В судебном заседании представитель общества "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Представитель Степановой Н.А. в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев доводы кассационной жалобы, отзывов, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда и постановления апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, между обществом "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" и ЖСК "Центральный-1" заключен договор от 15.02.2013 об инвестиционной деятельности, в соответствии с пунктом 1.2. которого ЖСК "Центральный-1" обязался передать обществу "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" денежные средства для осуществления строительства двух жилых многоквартирных домов, расположенных в Советском административном округе г. Омска, со строительными адресами: ул. Энтузиастов, 1 (65-67) и ул. Энтузиастов, 2 (63-65), а общество "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" обязалось использовать переданные средства в соответствии с договором с последующей передачей в собственность кооператива жилых помещений.

В соответствии с пунктом 1.2. договора от 15.02.2013 строительство будет осуществляться на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:050206:3041, 55:36:050206:3043, принадлежащих обществу "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" на праве субаренды по договорам субаренды земельного участка, расположенного в городе Омске от 29.12.2011.

В соответствии с пунктом 2.6 договора от 15.02.2013 каждая из сторон вправе без согласия с другой стороной привлекать для участия в инвестировании строительства и ввода объекта в эксплуатацию третьих лиц (соинвесторов) с правом получения последним по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию отдельных квартир, нежилых помещений.

Не позднее пяти дней с момента утверждения проектной документации стороны производят распределение жилых и нежилых помещений (с определением номеров помещений на поэтажном плане и проектной площади), подлежащих передаче сторонам по окончании строительства путем оформления протокола (приложение N 1 к договору), являющегося неотъемлемой частью договора. Помещения должны быть распределены между сторонами пропорционально с учетом этажности, площади помещений и количества комнат, назначения помещений (жилые/нежилые) (пункт 3.3. договора от 15.02.2013).

Между обществом "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" и обществом "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" подписаны предварительные договоры участия в долевом строительстве от 04.04.2013 N 1/23, N 1/5, N 1/42, в соответствии с которыми стороны договорились в будущем заключить договор участия в долевом строительстве в отношении определенного ими объекта долевого строительства на условиях настоящих предварительных договоров. Общество "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" обязалось в течение 10 рабочих дней с момента получения в установленном законом порядке разрешения на строительство девятиэтажного многоквартирного дома со строительным номером: г. Омск, Советский административный округ, ул. Энтузиастов, дом 1 (65-67) заключить с обществом "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" договор долевого строительства (пункты 1, 2 предварительных договоров).

Объектом долевого строительства, подлежащем передаче обществу "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" будут являться: двухкомнатная квартира N 33, площадью 46,49 кв.м., на шестом этаже (по предварительному договору N 1/33), трехкомнатная квартира N 5, площадью 105, 24 кв.м., на втором этаже (по предварительному договору N 1/5), однокомнатная квартира N 42, площадью 44,22 кв.м., на восьмом этаже (по предварительному договору N 1/42).

Оплата объектов долевого строительства на момент подписания предварительных договоров осуществлена в полном объеме согласно условиям соглашения о прекращении обязательства зачетом от 04.04.2013 (пункты 4 предварительных договоров).

Разрешение на строительство выдано департаментом ответчику 30.10.2013 сроком до 01.03.2015.

В связи с тем, что ответчик не уведомил истца о получении разрешения на строительство и уклонился от заключения договоров участия в долевом строительстве, общество "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договоров участия в долевом строительстве на условиях проектов договоров, представленных им в материалы дела.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из необоснованного уклонения ответчика от заключения договоров участия в долевом строительстве со ссылкой на положения пункта 1 статьи 432, статьи 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, указав на отсутствие в материалах дела надлежащих и достоверных доказательств в обоснование и подтверждение принадлежности жилых помещений (квартир) иным лицам, самостоятельных требований относительно предмета спора (жилых квартир) со стороны третьего лица Степановой Н.А. не заявлено.

Между тем судами не учтено следующее.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу положений части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Законом N 214-ФЗ не регулируются (пункт 11 Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).

Порядок приобретения членами жилищного кооператива права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме установлен статьей 129 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 218 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что ЖСК "Центральный" заключены соглашения N 33/1-ЖК от 17.12.2013, N 42/1-ЖК от 27.12.2013 о порядке приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением с Лукьянчиковым Ю.И. и Степановой Н.А. (пайщики) соответственно, согласно которыми объектами паевого взноса являются: двухкомнатная квартира строительный номер N 33, жилой площадью 44,84 кв.м., расположенная на шестом этаже, однокомнатная квартира строительный N 42, площадью 40, 78 кв.м., расположенная на восьмом этаже жилого дома строительный номер N 1 (65-67), строящегося по улице Энтузиастов в Советском административном округе г. Омска. Разделом 5 соглашений предусмотрен порядок оплаты, размер паевого взноса. Кооперативом представлены справки об оплате пайщиками в полном объеме паевых взносов.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление ВАС РФ N 54) положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в Постановлении ВАС РФ N 54 не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону N 214-ФЗ, за исключением абзаца второго пункта 4.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4 Постановления ВАС РФ N 54 если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Выводы судов об обязанности ответчика заключить с истцом договоры участия в долевом строительстве на условиях предоставленных последним в материалы дела проектов договоров сделаны без учета указанных норм закона, разрешения вопроса о порядке и условиях предоставления земельного участка для строительства, судами не дана надлежащая оценка доводам о наличии прав пайщиков на спорные жилые помещения, не мотивировано отклонение возражений в части отсутствия в представленных проектах договоров существенных условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, нормативно не обоснован вывод об исполнении истцом обязательств по оплате зачетом взаимных требований (статья 410 ГК РФ, пункт 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

Неполное выяснение и оценка обстоятельств дела и неправильное применение норм материального права являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов, направления дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области ( часть 1 статьи 288 АПК РФ).

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо определить правовую природу договоров и соглашений, определить характер спорных правоотношений, исследовать обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, оценить доводы лиц, участвующих деле, представленные в материалы дела доказательства, в том числе соглашения о порядке приема паевого взноса, доказательства внесения паевых взносов физическими лицами, определить круг фактических обстоятельств, подлежащих доказыванию, выяснить вопросы, касающиеся взаимоотношений по строительству жилого дома, привлечению денежных средств на строительство, распределению жилых помещений, подлежащих передаче по окончанию строительства, предоставлению земельного участка для строительства, применить к разрешаемому спору подлежащие применению нормы и на основании полного и всестороннего исследования доказательств и обстоятельств дела принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии со статьями 168, 170 АПК РФ, а также разрешить вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 02.09.2014 Арбитражного суда Омской области и постановление от 11.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-4669/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Аникина

Судьи

Т.Н. Дубинина Т.С. Кислякова