Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 января 2015 г. N Ф04-14109/14 по делу N А46-4640/2014

г. Тюмень

28 января 2015 г.

Дело N А46-4640/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тихомирова В.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска (истца) на решение от 03.07.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Воронов Т.А.) и постановление от 02.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу N А46-4640/2014 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644099, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (ОГРНИП 305550301200507, ИНН 550200424010) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 15.12.2011 N 40179/6А, а именно:

1) в пункте 1.1 вместо числа "518 444,00" читать число "501 000,00", вместо даты "16.09.2011" читать дату "17.12.2013", вместо номера "9-5" читать номер "2170/13";

2) с 01.01.2014 пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения арендатором арендной платы на счет получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (Департамент имущественных отношений администрации города Омска), ИНН 5508001003, КПП 550301001, код ОКТМО 52701000, счет 40101810100000010000 в ГРКЦ ГУ Банка России по Омской обл. г. Омск (БИК 045209001), код бюджетной классификации дохода 909 11105074 04 0403 120";

3) пункт 3.2 изложить в следующей редакции: "Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 17.12.2013 N 2170/13 величина арендной платы в месяц составляет 4 776,27 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также, за какой период осуществляется платеж";

4) настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения от 15.12.2011 N 40179/6А и действуют с 26.12.2013.

Исковые требования со ссылкой на статьи 209, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы отказом ответчика от внесения в договор аренды нежилого помещения от 15.12.2011 N 40179/6-А (далее - договор аренды) изменений.

Решением от 03.07.2014 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 02.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Ссылаясь на определение им рыночной стоимости имущества и рыночной стоимости платы за аренду, податель жалобы считает, что вправе потребовать изменения условий договора аренды, касающихся размера арендной платы, в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 10 решения Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212 "О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска" (далее - решение Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212).

Отзыв на кассационную жалобу ответчик в установленном законом порядке не представил.

Департамент, предприниматель Гуренко А.Н. о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона (протокол от 15.12.2011 N 55/2) между департаментом (арендодателем) и Гуренко А.Н. (арендатором) сроком на пять лет был заключен договор аренды нежилого помещения (строения), литер А, общей площадью 27,3 мI, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18, N 1 П (номера на поэтажном плане 23, 24, находящиеся на цокольном этаже жилого дома).

Помещения переданы Гуренко А.Н. по акту от 26.12.2011 приема-передачи нежилого помещения в аренду.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.01.2012.

Согласно пункту 1.1 договора аренды рыночная стоимость сдаваемых в аренду помещений составляет 518 444 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 16.09.2011 N 9-5.

По условиям пунктов 3.2, 3.3, 3.4 договора аренды на момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 4 586 руб. 40 коп. без учета НДС, которая подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, размер арендной платы не может быть уменьшен.

В силу пункта 3 статьи 10 решения Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212 договором аренды муниципального имущества предусматривается, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. При этом в договорах аренды муниципального имущества, заключаемых по итогам торгов, предусматривается, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

В соответствии с муниципальным контрактом от 09.07.2013 N 2013.108127, заключенным департаментом с обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия", последнее по состоянию на 13.12.2013 определило рыночную стоимость объекта недвижимого имущества - нежилых помещений 1П, N 23, 24, общей площадью 27,3 мI, расположенных в цокольном этаже по адресу: г. Омск, ул. Лазо, 18, в размере 501 000 руб. с НДС, а также величину арендной платы в месяц в размере 4 776 рублей 27 коп. без учета НДС (отчет от 17.12.2013 N 2170/13).

Руководствуясь данным отчетом, департамент письмом от 28.01.2014 N Исх-ДИО/983 направил в адрес предпринимателя проект изменений к договору аренды в части размера арендных платежей.

Поскольку данный проект соглашения арендатором подписан не был, департамент обратился в суд с настоящим иском.

При отказе в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что поскольку стороны не предусмотрели установленный решением Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212 механизм изменения арендной платы, то отсутствуют основания для внесения изменений в договор аренды, касающихся арендной платы.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя закреплена в пункте 3 статьи 614 ГК РФ.

Из пункта 3.4 договора аренды вытекает, что арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, размер арендной платы не может быть уменьшен.

Истолковав в порядке статьи 431 ГК РФ условия договора аренды, в том числе указанный пункт, суды пришли к выводу, что стороны договора аренды, оговорив внесение в него изменений в соответствии с действующим законодательством, не согласовали механизм внесения изменений в части размера арендной платы.

В связи с этим судами обоснованно отклонена ссылка департамента на пункт 3 статьи 10 решения Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212.

Более того, в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу пункта 20 постановления Пленума N 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Поскольку договор аренды заключен по результатам аукциона, им не предусмотрено, что размер арендной платы изменяется один раз в год в соответствии с решением Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212 на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом, то аргументирован вывод судов об отсутствии у сторон причин для внесения изменений в договор аренды. При этом верно отмечено, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата подлежит изменению в соответствии с действующим законодательством, при данных обстоятельствах не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

К тому же названным решением городского Совета запрещено пересматривать размер арендной платы муниципального имущества по договору аренды, заключенного по итогам торгов, в сторону уменьшения.

Также установив, что арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, суды правильно указали, что судебное внесение соответствующих изменений в договор по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ недопустимо.

Учитывая изложенное, суды правомерно отказали департаменту в удовлетворении исковых требований.

Доводы департамента, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения спора, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих изменение или отмену обжалуемых судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций не допущено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.07.2014 Арбитражного суда Омской области и постановление от 02.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-4640/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров