Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2015 г. N Ф04-15422/15 по делу N А67-5170/2014

г. Тюмень

26 февраля 2015 г.

Дело N А67-5170/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Тамашакина С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гурьянова Валерия Леонидовича на решение от 06.10.2014 Арбитражного суда Томской области (судья Шилов А.В.) и постановление от 15.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Захарчук Е.И., Киреева О.Ю., Нагишева О.Б.) по делу N А67-5170/2014 по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, г. Томск, переулок Плеханова, 4, ОГРН 1027000856211, ИНН 7017002351) к индивидуальному предпринимателю Гурьянову Валерию Леонидовичу (ОГРНИП 308701709100017, ИНН 701706393996) о взыскании задолженности в сумме 9 360 593,81 руб.

Суд установил:

муниципальное образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - департамент, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гурьянову Валерию Леонидовичу (далее - ИП Гурьянов В.Л., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности в сумме 9 360 593,81 руб. за пользование земельным участком.

Решением от 06.10.2014 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 15.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ИП Гурьянова В.Л. в пользу муниципального образования "Город Томск" в лице департамента взыскана основная задолженность в сумме 8 987 799,53 руб., пени в сумме 372 794,28 руб., всего в сумме 9 360 593,81 руб. С ИП Гурьянова В.Л. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 69 803 руб.

ИП Гурьянов В.Л. обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.

Полагает, что на предварительном судебном заседании не были определены дата и время рассмотрения дела по существу, в связи с чем ответчик, находившийся за пределами Томской области, был лишен возможности представить письменные доказательства при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных письменных доказательств, которые ответчик не мог представить в суд первой инстанции по указанному выше основанию.

Истцом не представлены документы, подтверждающие его право на предоставление в аренду земельного участка, не подтверждена площадь земельного участка, необходимая для обслуживания нежилых помещений. До подписания постановления мэром города Томска земельный участок использовался только в рамках фактически занимаемых помещениями площадей.

Не соответствует фактическим обстоятельствам дела вывод суда о том, что кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2007 составляет 64 158 353,72 руб., что подтверждается кадастровым паспортом от 03.12.2003. Не обоснован вывод о недостоверности кадастрового паспорта от 07.10.2013. Кадастровая стоимость земельного участка с 24.06.2011 по 26.11.2013 составляла 10 243 846,46 руб., с 26.11.2013 по 14.10.2014 - 64 158 353,72 руб., с 14.10.2014 в государственный кадастр недвижимости на основании решения суда внесена кадастровая стоимость в размере 12 493 000,00 руб. На основании указанных значений фактический расчет арендной платы составляет 2 591 415,83 руб. В решении указан неверный период взыскания задолженности - с 24.06.2014 по 30.06.2014.

ИП Гурьянов В.Л. не осуществлял и не осуществляет деятельность по продаже автомобилей и ремонту легковых автомобилей.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Гурьяновым В.Л. приобретены в собственность у ОАО "Томь-Лада" нежилые помещения, по адресу г. Томск, ул. Ивановского, 6а, стр. 1, 6а, стр. 2, что подтверждается выпиской от 07.05.2014, а также свидетельствами о государственной регистрации права: от 20.07.2011 (площадь 149,1 кв. м);

от 20.07.2011 (площадь 146,3 кв. м); от 20.07.2011 (площадь 279,2 кв. м);

от 20.07.2011 (площадь 501,4 кв. м); от 17.08.2014 (площадь 1 700,4 кв. м).

Передача нежилых помещений от ОАО "Томь-Лада" ИП Гурьянову В.Л. по договору купли-продажи от 09.06.2011 произведена на основании акта от 16.06.2011; по договору купли продажи от 26.05.2011 произведена на основании акта от 08.06.2011.

Постановлением мэра города Томска от 17.10.2012 N 1974-з земельный участок по адресу г. Томск, ул. Ивановского, 6а, был предоставлен ИП Гурьянову В.Л. в аренду сроком на 49 лет.

Между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодатель) и ИП Гурьяновым В.Л. (арендатор) заключен договор от 19.12.2013 N ТО-2120288 аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому ответчику был передан в аренду земельный участок площадью 9 682 кв. м, по адресу г. Томск, ул. Ивановского, 6а, с кадастровым номером 70:21:0100034:69 (пункт 1.1 договора) (далее - спорный земельный участок). Срок аренды установлен с 17.12.2012 по 16.10.2061 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за землю взимается с даты государственной регистрации права собственности на здания и сооружения, то есть с 24.06.2011.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что плата за пользование земельным участком производится с указанного в договоре момента и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Согласно пункту 3.11 договора в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Ответчик несвоевременно исполнял обязательства по внесению арендной платы в сроки, предусмотренные разделом 3 договора, в связи с чем истец начислил пеню за период с 10.01.2014 по 30.06.2014 в сумме 372 794,28 руб.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33, пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11, пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и учитывая, что площадь земельного участка, объективно необходимого для использования принадлежащих ответчику помещений, определена в результате межевания и составила 9 682 кв. м, пришел к выводу, что в спорный период ответчик пользовался земельным участком в размере, установленном в результате межевания и использования в предыдущие периоды.

Учитывая положения пункта 3.1 договора, принимая во внимание, что распространение действия договора в отношении оплаты на ранее возникшие отношения, с момента фактического принятия нежилых помещений по актам со стороны ответчика, не противоречит действующему законодательству и отвечает принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), требование истца о взыскании оплаты, начиная с 24.06.2011, признано обоснованным.

Суд указал, что размер арендной платы рассчитывается в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды отдельно за период с 24.06.2011 по 31.12.2011 исходя из 511,4 руб. за 1 кв. м площади земельного участка в год, и отдельно за период, начиная с 01.01.2012, исходя из ставки арендной платы равной 4 % кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2007 была установлена в размере 64 158 353,92 руб., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 03.12.2003, а также решением от 09.09.2014 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-3626/2014, в связи с чем представленный в материалы дела кадастровый паспорт от 07.10.2013 не является достоверным доказательством по смыслу части 3 статьи 71 АПК РФ.

Кроме того, суд сослался на то, что постановлением администрации Томской области от 30.12.2013 N 588а признано утратившим силу постановление администрации Томской области от 25.12.2012 N 533а "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Томской области". Ответчиком не представлено доказательств того, что истцом использована иная кадастровая стоимость земельного участка при расчете арендной платы.

Полагая, что указанные выводы нашли свое отражение в расчете арендной платы, представленном истцом, контррасчет арендной платы ответчиком представлен не был, суд счел, что задолженность ответчика перед истцом составила 8 987 799,53 руб., а пеня в соответствии с пунктами 3.8, 3.11 договора - 372 794,28 руб.

Довод ответчика о том, что арендная плата должна начисляться с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения был отклонен со ссылкой на пункт 3.1 договора, статью 431 ГК РФ и то, что фактически нежилые помещения находятся в пользовании ответчика, начиная с момента их передачи от продавца - ОАО "Томь-Лада" - с 08.06.2011 и 16.06.2011 по актам, следовательно, с этих дат ответчик пользовался земельным участком, необходимым для их обслуживания.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласился, указав, что исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной в спорный период, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца; ответчик не обращался с ходатайством о назначении экспертизы для определения площади земельного участка, необходимого для размещения и использования принадлежащих ответчику нежилых помещений. Кроме того, ответчик был надлежащим образом извещен судом первой инстанции о начавшемся процессе, все судебные акты направлялись ему по юридическому адресу, а также размещались на официальном сайте суда в сети Интернет, в материалах дела имеются документы, подтверждающие надлежащее извещение ответчика, следовательно в силу части 2 статьи 9, части 3 статьи 41 АПК РФ ответчик несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий. Действуя разумно и добросовестно, проявив должную степень осмотрительности, ответчик имел реальную возможность участвовать в процессе.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы кассационной жалобы о недоказанности истцом площади земельного участка, используемого ответчиком.

Согласно пункту 3 статьи 33, пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанной нормы покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом первой инстанции было установлено, что ответчик приобрел нежилые помещения по договорам купли-продажи от 26.05.2011 и от 09.06.2011, заключенными с ОАО "Томь-Лада", которые расположены на земельном участке площадью 9 682 кв. м, по адресу: город Томск, улица Ивановского, 6а. В последующем ответчик на основании заявления от 27.06.2012 о предоставлении земельного участка на праве аренды подтвердил необходимую площадь для использования земельного участка, которая также составила 9 682 кв. м.

На основании указанного заявления ответчика было принято постановление мэра города Томска от 17.10.2012 N 1974-з, а также заключен договор аренды, согласно которому земельный участок передается в аренду именно площадью 9 682 кв. м.

В материалах дела также имеется выписка из кадастрового паспорта земельного участка от 03.12.2013, в котором указаны сведения о площади земельного участка - 9 682 кв. м, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания строения, используемого для ремонта, продажи и обслуживания автомобилей.

Сведений о формировании земельного участка с нарушением норм земельного законодательства в материалах дела не имеется, ответчик на наличие таких обстоятельств не ссылался.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10, если права на земельный участок не оформлялись, то общество обязано оплатить пользование земельным участком, непосредственно занятым объектом недвижимости, если земельный участок не сформирован в соответствии со статьями 35 и 36, пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, суд пришел к верному выводу, что истец подтвердил площадь земельного участка, объективно необходимую для использования принадлежащих ответчику помещений, которая составляет 9 682 кв. м.

Также обоснованно и в соответствии с подлежащими применению нормами права отклонены доводы ответчика о нарушении его процессуальных прав, аналогичные указанным в кассационной жалобе.

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

Истцом заявлено требование о взыскании оплаты за использование земельного участка за период с 24.06.2011 по 30.06.2014.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

При исчислении размера задолженности ответчика, суды исходили из того, что за период с 01.01.2012 применяется ставка арендной платы 4 % от кадастровой стоимости земельного участка. При этом сочли доказанным, что в период с 01.01.2012 по 30.06.2014 кадастровая стоимость земельного участка составляла 64 158 353,92 руб.

Однако данный вывод не основан на имеющихся в деле доказательствах.

В деле имеется кадастровая выписка из кадастрового паспорта земельного участка от 03.12.2013 (а не от 03.12.2003, как указал суд первой инстанции), в которой указана кадастровая стоимость спорного участка - 64 158 353,92 руб., с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания строения, используемого для ремонта, продажи и обслуживания автомобилей.

Согласно другой кадастровой выписке от 07.10.2013 кадастровая стоимость земельного участка составляла 10 243 846,46 руб., вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений производственной базы.

Таким образом, в отношении спорного земельного участка в 2013 году менялся вид его разрешенного использования, что не могло не повлиять на размер его кадастровой стоимости.

Вопрос о кадастровой стоимости земельного участка в предшествующий период - с 01.01.2012 - судом не выяснялся.

Учитывая, что кадастровая выписка со стоимостью 64 158 353,92 руб. датирована 03.12.2013, вывод о недостоверности кадастровой выписки от 07.10.2013 не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Решением от 09.09.2014 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-3626/2014 также не подтверждается кадастровая стоимость спорного земельного участка в рассматриваемый период в размере 64 158 353,92 руб., поскольку данное решение содержит лишь ссылку на указанную кадастровую стоимость безотносительно к какому-либо периоду.

Ссылаясь на то, что постановлением администрации Томской области от 30.12.2013 N 588а признано утратившим силу постановление администрации Томской области от 25.12.2012 N 533а "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов" (далее - постановление N 533а), суды не применили указанные акты, не сделали основанные на них выводы.

Между тем, постановлением N 533а, вступившим в силу с 01.01.2014, была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100034:69 в размере 16 756 927,86 руб. (Приложение N 1, строка 12620), что имеет значение для рассмотрения настоящего спора, учитывая, что плата за пользование взыскивается за период до 30.06.2014.

Также не принят во внимание пункт 2.4 Решения думы города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков" (на данное Решение имеется ссылка в пункте 3.5 договора об арендной плате), согласно которому в случае внесения в государственный кадастр недвижимости изменений в части кадастровой стоимости земельного участка исчисление арендной платы за его использование производится исходя из новой кадастровой стоимости с 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло внесение указанных изменений.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что судами не были установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора, связанные с действовавшей в спорный период кадастровой стоимостью земельного участка, которая должна учитываться при определении размера платы за пользование землей. Данные обстоятельства суду следует установить при новом рассмотрением дела, предложив истцу представить надлежащие доказательства и соответствующий им расчет, на основании чего принять соответствующее закону решение.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.10.2014 Арбитражного суда Томской области и постановление от 15.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-5170/2014 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Л.В. Бушмелева С.Н. Тамашакин