Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 марта 2015 г. N Ф04-16282/15 по делу N А81-232/2014

г. Тюмень

17 марта 2015 г.

Дело N А81-232/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Тамашакина С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Ноябрьского городского департамента по имуществу администрации города Ноябрьска на постановление от 01.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зиновьева Т.А., Веревкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А81-232/2014 по иску Ноябрьского городского департамента по имуществу администрации города Ноябрьска (629800, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, 29, ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830) к индивидуальному предпринимателю Бабаевой Парване Баги кызы (ОГРНИП 304890520300072, ИНН 890508305587) о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка и взыскании 15 511,30 руб.

Суд установил:

Ноябрьский городской департамент по имуществу администрации муниципального образования город Ноябрьск (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к индивидуальному предпринимателю Бабаевой Парване Баги кызы (далее - ИП Бабаева П.Б.к., предприниматель, ответчик) о расторжении договора от 26.12.2011 N 307-11 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, освобождении земельного участка с кадастровым номером 89:12:110705:138 площадью 34 кв. м, расположенного по адресу: г. Ноябрьск, район мкрн. "1", пр. Мира, остановочный пункт городского транспорта "Проспект Мира", взыскании долга по арендной плате в размере 14 944,50 руб., пени в сумме 566,80 руб. В случае неисполнения решения суда истец просил предоставить ему право освободить земельный участок за счет ответчика.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об отказе от части требований, просил принять отказ от исковых требований о взыскании долга по арендной плате в размере 14 944,50 руб., пени в сумме 566,80 руб. в связи с погашением ответчиком суммы задолженности в полном объеме. На исковых требованиях в оставшейся части истец настаивал.

Решением от 05.03.2014 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Крылов А.В.) принят отказ истца от части требований. Производство по делу в части исковых требований о взыскании долга по арендной плате в размере 14 944,50 руб., пени в сумме 566,80 руб. прекращено. Договор аренды от 26.12.2011 N 307-11 земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенный между департаментом и предпринимателем, расторгнут. На ИП Бабаеву П.Б.к. возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110705:138 площадью 34 кв. м, расположенный по адресу: г. Ноябрьск, район мкрн. "1", пр. Мира, остановочный пункт городского транспорта "Проспект Мира" (движимое имущество) путем демонтажа установленного на нем остановочного комплекса за свой счет и передать указанный земельный участок департаменту по акту-приему передачи в течение 14 дней со дня вступления в законную силу решения арбитражного суда. В случае неисполнения предпринимателем решения суда в установленный срок департаменту предоставлено право освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110705:138 площадью 34 кв. м, расположенный по адресу: г. Ноябрьск, район мкрн. "1", пр. Мира, остановочный пункт городского транспорта "Проспект Мира" (движимое имущество) за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 000 руб.

Постановлением от 01.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 05.03.2014 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа отменено. По делу принят новый судебный акт. Принят отказ истца от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 14 944,50 руб., пени в сумме 566,80 руб. Производство по делу в указанной части прекращено. Исковые требования о расторжении договора от 26.12.2011 N 307-11 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного департаментом и ИП Бабаевой П.Б.к., оставлены без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С департамента в пользу предпринимателя взыскано 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит постановление от 01.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение от 05.03.2014 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа.

По мнению подателя жалобы, истцом были предприняты все возможные меры, направленные на досудебный порядок урегулирования настоящего спора; длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме являются факторами, которые влияют на степень существенности нарушения условий договора аренды.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации города от 19.12.2011 N П-1816 "О предоставлении земельного участка (Бабаева Парвана Баги кызы)" между департаментом (арендодатель) и ИП Бабаевой П.Б.к. (арендатор) заключен договор от 26.12.2011 N 307-11 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 89:12:110705:132, имеющий адресные ориентиры: ЯНАО, г. Ноябрьск, район микрорайона "1", пр. Мира, для содержания и эксплуатации остановочного комплекса (движимое имущество), общей площадью 34 кв. м, из них: 22 кв. м - для содержания и эксплуатации торгового киоска, 12 кв. м - для содержания павильона для ожидания общественного пассажирского транспорта.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен ответчику для содержания и эксплуатации остановочного комплекса, арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя изменять цель использования участка.

Срок аренды земельного участка устанавливается сроком до 19.12.2016, а в части исполнения финансовых обязательств (включая внесение пени) - до полного их исполнения (пункт 2.1 договора).

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально равными долями, до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Арендная плата за 2, 3, 4 кварталы 2010 года, 2011 год и 1, 2 кварталы 2012 года вносится в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации договора.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 8.6 договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Ноябрьском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 25.05.2010 (с момента пользования земельным участком).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.06.2012 (согласно штампу о проведенной государственной регистрации).

В соответствии с актом приема-передачи к договору (приложение N 1) пользование земельным участком арендатор осуществляет с 25.05.2010 до 19.12.2016.

Начиная с 01.01.2013, у ответчика возникла задолженность по внесению арендных платежей.

В связи с использованием земельного участка с существенным нарушением условий договора (неоплатой арендной платы), истец направил ответчику уведомление от 25.12.2013 N 11056/105-101-И о необходимости погашения долга по арендной плате в общем размере 15 511,30 руб. (14 944,50 руб. долга и 566,80 руб. пени).

Ссылаясь на то, что задолженность ответчиком добровольно погашена не была, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 49 АПК РФ, принял отказ истца от исковых требований о взыскании долга по арендной плате в размере 14 944,50 руб., пени в сумме 566,80 руб., поскольку он не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Руководствуясь подпунктом 7 пункта 1 статьи 7, статьями 42, 65, пунктом 1, подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 450, 614, 619, 309, 310, пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, и учитывая, что ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, ответчик произвел реконструкцию объекта движимого имущества - торгового киоска и павильона для ожидания общественного пассажирского транспорта, что выразилось в самовольном переустройстве торгового киоска в торговый павильон, имеющий торговый зал и вход/выход для покупателей, ответчиком не заявлено возражений по существу спора, а так же то, что подтверждение освобождения земельного участка в судебное заседание не представлено, суд счел требование истца обоснованным.

При этом в силу статьи 11 ГК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктов 2.3.1, 2.3.9, 2.3.12 Положения о Ноябрьском городском департаменте по имуществу посчитал, что департамент как орган, наделенный полномочиями в области распоряжения земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, вправе обратиться в суд с требованием по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая спор, также установил следующее.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истец представил копии уведомления от 25.12.2013 N 11056/105-101-И и уведомления от 25.12.2013 N 11054/105-101-И, доказательства направления их ответчику.

В уведомлении от 25.12.2013 N 11056/105-101-И департамент, ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды (своевременную неоплату арендных платежей), предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность в сумме 15 511,30 руб., представить доказательства оплаты долга.

Со ссылкой на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды (пункт 4.4.3 договора - обязанность по внесению арендной платы) и направление ранее уведомления об устранении нарушения (погашении задолженности), департамент предложил ответчику расторгнуть договор и передать земельный участок по акту приема-передачи (уведомление от 25.12.2013 N 11054/105-101-И).

Исходя из содержания уведомления, апелляционный суд пришел к выводу, что предложение о надлежащем исполнении обязательства, указанное в уведомлении от 25.12.2013 N 11056/105-101-И, мотивировано только нарушением сроков внесения арендных платежей и не поставлено в зависимость от соблюдения ответчиком условий договора аренды о целевом использовании земельного участка. Предложение о расторжении договора в уведомлении от 25.12.2013 N 11054/105-101-И также обосновано исключительно несвоевременным внесением арендной платы.

Указанные уведомления были направлены в адрес ответчика после того, как 11.12.2013 задолженность по арендной плате была погашена.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, апелляционная инстанция пришла к выводу, что арендодателем не было своевременно предъявлено требование о расторжении договора по причине просрочки в уплате арендной платы, на момент предъявления иска отсутствовала задолженность, в связи с чем арендодатель не вправе требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Предъявление ответчику требований об устранении нарушений пункта 1.2 договора до обращения с иском не установлено, исходя из чего судом сделан вывод о том, что в отсутствие доказательств направления ответчику предупреждения о необходимости исполнения обязательств по пункту 1.2 договора в разумный срок, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по заявленному требованию, обоснованному пользованием имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При этом указал, что факт соблюдения истцом досудебного порядка по требованию о расторжении договора в связи с нарушением обязанности по внесению арендных платежей, достаточным основанием для рассмотрения по существу настоящего иска, заявленного из двух нарушений (пункты 1, 3 статьи 619 ГК РФ), не является.

На основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ исковые требования департамента о расторжении договора были оставлены без рассмотрения, а требование об обязании освободить земельный участок признано не подлежащим удовлетворению.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пункт 3 статьи 619 ГК РФ также предусматривает возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо от 11.01.2002 N 66), в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При этом, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что арендодатель со ссылкой на нарушение сроков внесения арендной платы направил уведомления 25.12.2013, а иск подал 15.01.2014 (согласно почтовому штемпелю) после того, как задолженность по арендной плате погашена (11.12.2013), апелляционный суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по данному основанию.

Вместе с тем, установив, что по другому основанию, связанному с нецелевым использованием имущества, не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а иск обоснован двумя нарушениями, в соответствии с частью 3 статьи 149 АПК РФ, правомерно оставил исковое заявление без рассмотрения, отказав в удовлетворении требования об освобождении земельного участка.

Доводы истца не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 01.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-232/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин