Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 марта 2015 г. N Ф04-16412/15 по делу N А03-15213/2014

г. Тюмень

17 марта 2015 г.

Дело N А03-15213/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В. Тамашакина С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение от 22.09.2014 Арбитражного суда Алтайского края (судья Дружинина Н.М.) и постановление от 27.11.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Кривошеина С.В., Хайкина С.Н.) по делу N А03-15213/2014 по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656043, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Гоголя, 48, ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Советская, 16, ОГРН 1042202282132, ИНН 2225066565) о признании незаконными решений от 01.08.2014 N 01/165/2014-12 и от 01.08.2014 N 01/165/2014-13 об отказе в государственной регистрации договоров аренды и обязании устранить допущенные нарушения.

Суд установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - комитет, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее -Управление Росреестра по Алтайскому краю, управление, заинтересованное лицо) о признании незаконными решений от 01.08.2014 N 01/165/2014-12 и от 01.08.2014 N 01/165/2014-13 об отказе в государственной регистрации договоров аренды и обязании устранить допущенные нарушения.

В обоснование заявленных требований указано на отсутствие правовых оснований для отказа в государственной регистрации договоров аренды от 05.11.2013 N 682 и от 21.10.2013 N 758 в отношении части нежилых помещений.

Решением от 22.09.2014 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 27.11.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, решения от 01.08.2014 N 01/165/2014-12 и N 01/165/2014-13 Управления Росреестра по Алтайскому краю об отказе в государственной регистрации договоров аренды признаны незаконными, управление обязано устранить допущенные нарушения.

Управление Росреестра по Алтайскому краю обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, неизолированная часть помещения может быть объектом аренды только в том случае, если в договоре содержатся данные, позволяющие точно ее индивидуализировать, а также, если в отношении нее произведен кадастровый учет и данные сведения отражены в кадастровом паспорте.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, муниципальному образованию городскому округу - городу Барнаулу Алтайского края на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресам: ул. Песчаная, 108, ул. Никитина, 70.

Согласно договорам аренды от 05.11.2013 N 682 и от 21.10.2013 N 758 комитет передал нежилые помещения по указанным выше адресам в аренду.

Срок действия договоров аренды три года.

Приложениями к договорам стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду. Актами приема-передачи от 05.11.2013 и от 21.10.2013 подтверждается передача нежилых помещений от арендодателя арендаторам.

Комитет обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации указанных договоров аренды частей нежилых помещений.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов Управление Росреестра по Алтайскому краю пришло к выводу, что в пакете документов, представленных на государственную регистрацию договоров аренды, отсутствуют кадастровые паспорта нежилых помещений с указанием частей, передаваемых в аренду, в связи с чем государственная регистрация была приостановлена.

Поскольку кадастровые паспорта объектов недвижимости с указанием их частей, передаваемых в аренду, комитетом представлены не были, управление со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), приняло решения от 01.08.2014 N 01/165/2014-12 и от 01.08.2014 N 01/165/2014-13 об отказе в государственной регистрации договоров аренды.

Полагая, что отказы в государственной регистрации не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы, комитет обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 198, 201 АПК РФ, статьями 2, 4, 9, 16, 17, 20, пунктом 1 статьи 13, пунктом 1 статьи 18, пунктом 3 статьи 26, пунктом 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ, пунктами 1, 5, 6 статьи 131, пунктом 1 статьи 81, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при наличии приложений к договорам аренды, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, пришел к выводу, что Управление Росреестра по Алтайскому краю необоснованно пришло к выводу о наличии обстоятельств, предусмотренных абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

При этом отметил, что сама по себе возможность представления сторонами сделки на государственную регистрацию кадастрового паспорта с указанием размера арендуемой площади, не влечет обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды по причине его отсутствия. Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предметов аренды заинтересованным лицом не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемых отказов не следует, что основаниями для отказов в государственной регистрации договоров аренды послужило то, что у регистрационного органа отсутствовала возможность определить предмет аренды.

В связи с этим суд пришел к выводу о том, что решения управления от 01.08.2014 N 01/165/2014-12 и N 01/165/2014-13 об отказе в государственной регистрации договоров аренды являются незаконными как несоответствующие Закону N 122-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. При этом посчитал необоснованной позицию Управления Росреестра по Алтайскому краю о том, что провести государственную регистрацию сделки аренды возможно только при условии проведения кадастровых работ по формированию части недвижимого имущества, передаваемой в аренду, поскольку из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что права на объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разногласия относительно местоположения, границ и площади частей нежилых помещений, переданных в аренду, между сторонами договоров отсутствуют, предмет договоров аренды точно определен путем текстуального и графического описания, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о несоответствии отказов Управления Росреестра по Алтайскому краю в государственной регистрации, изложенных в решениях от 01.08.2014 N 01/165/2014-12 и N 01/165/2014-13 требованиям Закона N 122-ФЗ.

Таким образом, доводы управления не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.09.2014 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 27.11.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-15213/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин